CDO dan pasar hipotek

Kewajiban hutang yang dijaminkan (CDO) adalah jenis produk pembiayaan investasi terstruktur yang berisi berbagai aset dan produk pinjaman. CDO disebut derivatif karena nilainya berasal dari aset dasar dalam investasi. Bank investasi mengemas pinjaman dan hipotek menjadi CDO – mirip dengan dana – untuk dibeli oleh investor institusi. Namun, CDO dapat berisi banyak jenis aset atau investasi, termasuk pinjaman hipotek.

Memahami CDO dan Pasar Hipotek

Tujuan dari pembentukan CDO adalah untuk menggunakan pembayaran kembali hutang – yang biasanya akan diberikan kepada bank – sebagai jaminan atas investasi tersebut. Dengan kata lain, pembayaran kembali pinjaman dan obligasi yang dijanjikan memberi nilai pada CDO.

Akibatnya, CDO menjadi aset penghasil arus kas bagi investor. Meskipun CDO biasanya dikaitkan dengan pasar hipotek, CDO dapat mencakup berbagai jenis investasi dan utang — seperti hipotek, obligasi korporasi, jalur kredit , pinjaman mobil, pembayaran kartu kredit. Semua produk kredit ini dikemas ulang dan dikelompokkan ke dalam tranches berdasarkan credit risk appetite investor yang membeli CDO.

Jika pinjaman dalam CDO adalah pinjaman hipotek, produk tersebut sering disebut sebagai jaminan yang didukung hipotek (MBS). Jika pinjaman hipotek dalam CDO diberikan kepada peminjam dengan kredit kurang dari bintang atau tanpa riwayat kredit, mereka disebut hipotek subprime. Meskipun istilah ” subprime ” sering kali berkaitan dengan hipotek, produk kredit lain memiliki kategori subprima, termasuk pinjaman mobil, jalur kredit, dan piutang kartu kredit yang berisiko lebih tinggi.

Struktur Kredit CDO

Awalnya, semua arus kas dari koleksi aset CDO dikumpulkan bersama. Kolam ini pembayaran dipisahkan menjadi dinilai tranches. Setiap tahap juga memiliki peringkat utang yang dirasakan (atau dinyatakan). Produk kredit dan hutang diberi peringkat kredit, yang mengukur kemungkinan gagal bayar mereka. Wanprestasi terjadi ketika suatu pihak tidak dapat membayar kembali bunga dan jumlah pokok dari pinjaman atau instrumen keuangan.

Standard & Poor’s (S&P) adalah salah satu perusahaan yang memberikan AAA ‘.Tranches tengah umumnya disebut sebagai tranche mezanin dan umumnya memiliki peringkat ‘AA’ sampai ‘BB’, dan tranches terendah atau tranche tidak berating disebut tranche ekuitas.Setiap peringkat tertentu menentukan berapa banyak pokok dan bunga yang diterima setiap tranche.

Tahap senior dengan peringkat ‘AAA’ umumnya adalah yang pertama menyerap arus kas dan yang terakhir untuk menyerap gagal bayar hipotek atau pembayaran yang terlewat. Dengan demikian, ia memiliki arus kas yang paling dapat diprediksi dan biasanya dianggap memiliki risiko terendah. Di sisi lain, tranche dengan peringkat terendah biasanya hanya menerima pembayaran pokok dan bunga setelah semua tranche lainnya dibayar. Selain itu, mereka juga berada di baris pertama yang menerima pembayaran gagal bayar dan pembayaran terlambat. Bergantung pada bagaimana penyebaran seluruh struktur CDO dan tergantung pada komposisi pinjaman, tahap ekuitas umumnya dapat menjadi bagian ” limbah beracun ” dari masalah.

Berinvestasi dalam CDO

Biasanya, investor ritel tidak dapat membeli CDO secara langsung. Sebaliknya, mereka dibeli oleh perusahaan asuransi, bank, dana pensiun , manajer investasi , bank investasi , dan hedge fund. Lembaga-lembaga ini ingin mengungguli bunga yang dibayarkan dari obligasi, seperti hasil Treasury. Namun, perusahaan-perusahaan ini mengasumsikan tingkat risiko tambahan dengan membeli CDO yang menyertai tingkat pengembalian tambahan.

Tentu saja, tingkat risiko tambahan yang ditunjukkan CDO mungkin cukup dikompensasi oleh pengembalian yang lebih tinggi dalam lingkungan ekonomi yang stabil. Namun, jika perekonomian jatuh ke dalam resesi, risiko gagal bayar pinjaman hipotek yang menjadi jaminan CDO bisa meningkat drastis. Akibatnya bisa merugikan investor CDO.

Komplikasi Komposisi Aset

Untuk membuat masalah menjadi sedikit lebih rumit, CDO dapat terdiri dari kumpulan pinjaman utama , pinjaman dekat prime (disebut pinjaman Alt.-A ), pinjaman subprime berisiko , atau beberapa kombinasi di atas. Ini adalah istilah yang biasanya berkaitan dengan struktur hipotek.

Jika pembeli CDO percaya bahwa risiko kredit yang mendasari pinjaman tersebut adalah tingkat investasi , perusahaan kemungkinan akan menerima hasil yang lebih rendah yang hanya sedikit lebih tinggi daripada Departemen Keuangan AS. Instrumen utang dengan risiko gagal bayar yang rendah biasanya membayar tingkat bunga yang lebih rendah sementara utang berisiko meminta tingkat yang lebih tinggi oleh investor untuk mengkompensasi tambahan risiko gagal bayar.

Namun, penerbit CDO dapat mengalami tekanan jika ternyata hipotek yang mendasarinya jauh lebih berisiko daripada yang ditentukan oleh imbal hasil. Apakah pinjaman CDO yang mendasari dinilai dengan benar adalah salah satu risiko tersembunyi dalam struktur CDO yang lebih rumit. Dengan kata lain, risiko berinvestasi dalam CDO dapat meningkat jika pinjaman yang diberikan kepada peminjam tidak sebaik yang diyakini pemberi pinjaman pada awalnya.

Komplikasi Lainnya

Selain komposisi aset, faktor lain dapat menyebabkan CDO menjadi lebih rumit. Sebagai permulaan, beberapa struktur menggunakan leverage dan derivatif kredit yang dapat mengelabui bahkan kalangan senior agar dianggap aman. Struktur ini dapat menjadi CDO sintetis yang hanya didukung oleh derivatif dan credit default swaps yang dibuat antara pemberi pinjaman dan di pasar derivatif. Credit default swap pada dasarnya digunakan oleh pembeli CDO sebagai  asuransi  terhadap non-pembayaran. Pembeli mengalihkan risiko non-pembayaran CDO dengan membeli CDS melalui perusahaan asuransi atau penjual CDS lainnya dengan imbalan biaya.

Banyak CDO terstruktur sedemikian rupa sehingga jaminan yang mendasarinya adalah arus kas dari CDO lain, dan ini menjadi struktur dengan leverage. Hal ini meningkatkan tingkat risiko karena analisis agunan yang mendasari (pinjaman) mungkin tidak menghasilkan apa pun selain informasi dasar yang terdapat dalam prospektus. Kehati-hatian harus diambil sehubungan dengan bagaimana CDO ini disusun karena jika gagal bayar hutang yang cukup atau hutang dibayar di muka terlalu cepat, struktur pembayaran pada arus kas prospektif tidak akan bertahan dan beberapa pemegang tranche tidak akan menerima arus kas yang ditentukan. Menambahkan leverage ke persamaan akan memperbesar setiap dan semua efek jika asumsi yang salah dibuat.

CDO yang paling sederhana adalah ‘CDO berstruktur tunggal’, yang memiliki risiko lebih kecil karena biasanya hanya didasarkan pada satu kelompok pinjaman yang mendasarinya. Itu membuat analisis menjadi mudah karena lebih mudah untuk menentukan arus kas yang diharapkan dan kemungkinan gagal bayar.

Pertimbangan Khusus

Pasar CDO ada karena ada pasar investor yang bersedia membeli tahap – atau arus kas – yang mereka yakini akan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi ke portofolio pendapatan tetap mereka dengan jadwal jatuh tempo tersirat yang sama.

Sayangnya, mungkin ada perbedaan besar antara risiko yang dirasakan dan risiko aktual dalam berinvestasi. Meskipun pembeli CDO mungkin percaya bahwa produk akan bekerja seperti yang diharapkan, kredit macet dapat terjadi, dan seringkali hanya ada sedikit jalan keluar. Mungkin menjadi sulit untuk melepaskan posisi untuk menghentikan kerugian jika pasar kredit memburuk dan kerugian pinjaman meningkat. Dalam lingkungan seperti itu, pasar bisa mengering, artinya tidak ada likuiditas. Hasilnya dapat menyebabkan investor mencoba menjual posisi CDO mereka, namun ternyata tidak ada pembeli.

Akankah CDO Menghilang?

Terlepas dari apa yang terjadi dalam perekonomian, CDO cenderung ada dalam beberapa bentuk, karena alternatifnya bisa menjadi masalah. Jika pinjaman tidak dapat diukir menjadi beberapa bagian, hasil akhirnya adalah pasar kredit yang lebih ketat dengan suku bunga pinjaman yang lebih tinggi.

Selama ada kumpulan peminjam dan pemberi pinjaman di luar sana, Anda akan menemukan lembaga keuangan yang bersedia mengambil risiko pada sebagian arus kas. Setiap dekade baru kemungkinan akan menghasilkan produk terstruktur baru, dengan tantangan baru bagi investor dan pasar.