Judul Zombie.

Apa Judul Zombie?

Judul zombi adalah hak milik real estat yang tetap dimiliki oleh pemilik rumah yang mendapat kesan bahwa ia telah kehilangan propertinya karena penyitaan, dan bahwa hak milik tersebut telah diteruskan kepada pemberi pinjaman. Judul zombie adalah hasil dari pemberi pinjaman yang memulai proses penyitaan dengan mengeluarkan pemberitahuan penyitaan dan kemudian secara tidak terduga menutupnya.


Jika pemilik rumah tidak menyadari pemecatan penyitaan, dia akan dibiarkan memegang gelar zombie. Pemberi pinjaman dapat memutuskan untuk menghentikan penyitaan karena berbagai alasan, termasuk kelebihan persediaan atau biaya yang tidak dapat dibenarkan.

Judul zombie menimbulkan risiko finansial yang signifikan bagi pemilik rumah yang terus ditampilkan pada judul properti, karena dia bertanggung jawab atas pajak properti dan pelanggaran kode.

Poin Penting

  • Judul zombi adalah hak milik real estat yang tetap dimiliki pemilik rumah, tanpa sepengetahuannya, karena properti tersebut disita dan pemilik rumah yakin bahwa judul tersebut telah diteruskan kepada pemberi pinjaman.
  • Pemberi pinjaman dapat memilih untuk tidak mengambil hak milik atas properti yang diambil alih jika biaya yang terkait dengan penjualan properti (yang timbul dari pajak yang belum dibayar, hak gadai, dan denda) atau kewajiban potensial terlalu tinggi, dan mungkin pergi daripada mengambil alih kepemilikan.
  • Judul zombie muncul karena lembaga keuangan tidak berkewajiban untuk mengambil kepemilikan resmi atas properti yang disita, dan mungkin tidak (atau mungkin tidak dapat) menghubungi pemilik rumah jika menolak penyitaan.

Memahami Judul Zombie

Judul zombie seringkali merupakan hasil dari kebingungan di pihak pemilik rumah mengenai aturan penyitaan. Pemilik rumah yang gagal membayar hipoteknya dapat meninggalkan properti dan pindah setelah menerima pemberitahuan penyitaan dari pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman akan menilai properti sebelum penjualan penyitaan. Jika propertinya rusak dan membutuhkan pengeluaran besar untuk perbaikan dan pajak yang belum dibayar sebelum dapat dijual, pemberi pinjaman dapat memilih untuk tidak mengambil hak milik, berdasarkan premis bahwa tidak ada gunanya membuang uang baik setelah buruk. Jika pemberi pinjaman membatalkan atau menolak proses penyitaan, pemilik rumah ditinggalkan dengan gelar zombie.

Judul zombie muncul karena dua alasan. Pertama, pemberi pinjaman atau lembaga keuangan tidak berkewajiban untuk mengambil hak legal atas properti yang disita, bahkan jika pemilik rumah telah gagal membayar pinjaman. Jika biaya penjualan properti atau potensi kewajiban yang terkait dengan properti terlalu tinggi, pemberi pinjaman mungkin akan pergi daripada mengambil hak milik atas properti tersebut. Kedua, pemberi pinjaman juga tidak diwajibkan untuk memberi tahu pemilik rumah jika telah memutuskan untuk menghentikan penyitaan; bahkan jika pemberi pinjaman memutuskan untuk memberi tahu pemilik rumah, itu mungkin tidak memiliki alamat atau informasi kontak pemilik rumah yang sekarang tinggal di tempat lain.

Pemilik rumah dalam situasi ini tanpa disadari akan tetap memegang hak milik atas properti, bersama dengan semua biaya dan tanggung jawab terkait untuk memiliki rumah, tanpa manfaat tambahan apa pun. Kepemilikan tidak berubah sampai nama orang lain ada di judul.

Krisis pinjaman hipotek 2007-2008  mengakibatkan jutaan pemilik rumah menghadapi penyitaan. Sementara sebagian besar penyitaan dilakukan, banyak yang dibiarkan menggantung di tengah proses atau tiba-tiba diberhentikan, mengakibatkan puluhan ribu pemilik rumah tanpa sadar memegang gelar zombie di tahun-tahun setelah krisis keuangan.

Ketika pasar perumahan AS secara bertahap menguat, jumlah RealtyTrac , pada akhir kuartal kedua 2016, rumah zombie kosong di seluruh AS berjumlah lebih dari 19.000, turun 30% dari tahun lalu, dan mewakili 4,7% dari semua properti tempat tinggal yang disita.

Referensi cepat

Menurut penyedia data properti ATTOM Data Solutions , dari sekitar 288.000 rumah yang sedang dalam proses penyitaan selama kuartal keempat 2019, lebih dari 8.500 atau 2,96% kosong karena penyitaan zombie.

Dampak Keuangan pada Pemberi Pinjaman dan Pemilik Rumah

Apa implikasi keuangan bagi pemberi pinjaman? Sebuah laporan  Reuters mengutip makalah Federal Reserve 2010 yang menyatakan bahwa dengan meninggalkan hipotek semacam itu, bank setidaknya dapat meraup keuntungan asuransi, pajak, dan akuntansi yang timbul dari kerugian tersebut. Pemberi pinjaman juga dapat menjual hutang yang belum dibayar kepada debt collector untuk mendapatkan kembali semua atau sebagian pinjaman.

Sementara dampak keuangan dari gelar zombie pada lembaga keuangan berkantong tebal dengan demikian mungkin terbatas, mereka dapat menyebabkan masalah keuangan yang signifikan, dan seringkali bencana, bagi pemilik rumah yang mengira mereka telah pindah dan pindah. Judul zombie mewakili pukulan ganda untuk pemilik rumah yang sudah mengalami tekanan finansial karena kebangkrutan, dan mungkin dihadapkan dengan tagihan yang besar dan besar untuk pajak punggung dan pelanggaran kode sama seperti dia bangkit kembali secara finansial.

Rumah kosong, misalnya, dapat dengan mudah rusak. Pemilik rumah tidak hanya tetap bertanggung jawab atas pajak properti , tetapi dia juga dapat dimintai pertanggungjawaban oleh pemerintah setempat atas pemeliharaan dan perbaikan properti. Jika rumahnya terlantar dan harus dibongkar, maka biaya tersebut harus ditanggung oleh pemilik rumah bergelar zombi tersebut.

Pemilik rumah juga harus menghadapi sejumlah masalah yang muncul sehubungan dengan properti yang ditinggalkan. Hal ini dapat berkisar dari masalah gangguan publik yang timbul dari properti yang menjadi sarang hama atau digunakan untuk kegiatan kriminal, hingga komplikasi yang timbul dari perambah ilegal atau kepemilikan yang merugikan .

Properti terbengkalai juga berdampak negatif pada nilai rumah lain di lingkungan itu. Keluhan dari tetangga dan penduduk sekitar tentang rumah terlantar dan terlantar seringkali memaksa pemerintah kota setempat untuk turun tangan dan melakukan perawatan dasar seperti memangkas halaman yang ditumbuhi tanaman atau membuang sampah, karena baik pemberi pinjaman maupun pemilik rumah yang tidak hadir tidak akan bertanggung jawab atas pemeliharaan properti tersebut.

Biaya pemeliharaan pihak ketiga tersebut, dan hukuman yang dikenakan untuk pelanggaran kode dapat meningkat seiring waktu. Jika biaya tersebut dibiarkan tidak terbayar, pemilik rumah dapat dikenakan denda dan biaya, dan bahkan menghadapi tindakan hukum. Selain itu, pemegang gelar zombie mungkin memiliki gaji dan pengembalian pajak mereka dihias dan kredit mereka dihancurkan, yang mengakibatkan lebih banyak masalah keuangan di masa depan. Banyak pemilik rumah tidak menyadari bahwa mereka memegang gelar zombie sampai mereka dikejar oleh penyedia hipotek, penagih utang, dan pemerintah daerah.

Pembeli yang secara tidak sengaja membeli rumah dengan judul zombie juga dapat dibiarkan dalam ketidakpastian hukum, karena pemilik rumah sebelumnya mungkin tidak dapat mentransfer hak milik kepada pembeli karena hak gadai atas properti yang timbul dari pajak dan denda yang belum dibayar. Caveat emptor harus menjadi prinsip panduan utama sebelum membeli rumah, keputusan pembelian terbesar bagi kebanyakan orang.

Beberapa profesional real estat menyarankan bahwa satu-satunya jalan bagi pemilik rumah adalah terus tinggal di rumah melalui proses penyitaan, untuk menjaganya tetap aman dan terpelihara dengan baik. Bagaimanapun, pemilik rumah dapat melindungi diri mereka dari gelar zombie dengan melihat proses penyitaan hingga selesai, serta memastikan bahwa hak milik rumah mereka ditransfer secara legal ke pihak lain.