Di belakang layar hipotek Anda

Anda mungkin melihat hipotek Anda sebagai pinjaman yang membantu Anda membeli rumah. Tetapi investor melihat hipotek sebagai aliran arus kas masa depan. Arus kas ini dibeli, dijual, dilucuti, dibagi-bagi, dan disekuritisasi di pasar hipotek sekunder. Karena sebagian besar hipotek berakhir untuk dijual, pasar hipotek sekunder sangat besar dan sangat likuid.

Dari titik asal ke titik di mana pembayaran bulanan peminjam berakhir dengan investor sebagai bagian dari jaminan berbasis hipotek (MBS), jaminan berbasis aset (ABS), kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO) atau kewajiban hutang yang dijaminkan ( CDO), ada beberapa lembaga berbeda yang semuanya mengukir beberapa persentase dari biaya awal dan / atau arus kas bulanan.

Dalam artikel ini, kami akan menunjukkan cara kerja pasar hipotek sekunder dan memperkenalkan Anda kepada peserta utamanya.

Ada empat peserta utama dalam pasar ini: pencetus hipotek , agregator , pedagang sekuritas, dan investor.

Apa Di belakang layar hipotek Anda?

Pembuat hipotek adalah perusahaan pertama yang terlibat dalam pasar hipotek sekunder. Pencetus hipotek terdiri dari bank ritel, bankir hipotek, dan pialang hipotek. Sementara bank menggunakan sumber pendanaan tradisional mereka untuk menutup pinjaman, bankir hipotek biasanya menggunakan apa yang dikenal sebagai jalur kredit gudang untuk mendanai pinjaman. Sebagian besar bank, dan hampir semua bankir hipotek, dengan cepat menjual hipotek baru ke pasar sekunder.

Satu perbedaan yang perlu diperhatikan adalah bahwa bank dan bankir hipotek menggunakan dana mereka sendiri untuk menutup hipotek dan pialang hipotek tidak. Sebaliknya, broker hipotek bertindak sebagai agen independen untuk bank atau bankir hipotek, menempatkan mereka bersama dengan klien (peminjam).

Namun, bergantung pada ukuran dan kecanggihannya, pembuat hipotek mungkin mengumpulkan hipotek untuk jangka waktu tertentu sebelum menjual seluruh paket; mungkin juga menjual pinjaman individu seperti asalnya. Ada risiko yang terlibat bagi pencetus ketika memegang hipotek setelah suku bunga dikutip dan dikunci oleh peminjam. Jika hipotek tidak dijual secara bersamaan ke pasar sekunder pada saat peminjam mengunci suku bunga, tingkat suku bunga dapat berubah, yang mengubah nilai hipotek di pasar sekunder dan, pada akhirnya, keuntungan yang diperoleh pencetus dari hipotek tersebut.

Para pemrakarsa yang mengumpulkan hipotek sebelum menjualnya sering kali melakukan lindung nilai terhadap jaringan hipotek mereka terhadap perubahan suku bunga. Ada jenis transaksi khusus yang disebut perdagangan upaya terbaik , yang dirancang untuk penjualan hipotek tunggal, yang menghilangkan kebutuhan pemrakarsa untuk melakukan lindung nilai atas hipotek. Pencetus yang lebih kecil cenderung menggunakan usaha perdagangan terbaik.

Secara umum, pembuat hipotek menghasilkan uang melalui biaya yang dibebankan untuk menghasilkan hipotek dan perbedaan antara tingkat bunga yang diberikan kepada peminjam dan premi yang akan dibayar pasar sekunder untuk tingkat bunga tersebut.

2. Agregator

Agregator adalah perusahaan berikutnya di lini pelaku pasar hipotek sekunder. Agregator adalah pencetus hipotek besar yang memiliki hubungan dengan perusahaan Wall Street dan perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE), seperti Fannie Mae dan Freddie Mac. Agregator membeli hipotek yang baru berasal dari pembuat yang lebih kecil, dan bersama dengan asal mereka sendiri, membentuk kumpulan hipotek yang mereka sekuritisasi menjadi sekuritas berlabel hipotek swasta (dengan bekerja sama dengan perusahaan Wall Street) atau membentuk sekuritas berbasis hipotek agensi (dengan bekerja melalui GSE).

Mirip dengan para pencetus, agregator harus melakukan lindung nilai atas hipotek dalam saluran pipa mereka sejak mereka berkomitmen untuk membeli hipotek, melalui proses sekuritisasi, dan hingga MBS dijual ke dealer sekuritas. Hedging pipa hipotek adalah tugas yang kompleks karena risiko kejatuhan dan penyebaran. Agregator menghasilkan keuntungan dengan perbedaan harga yang mereka bayarkan untuk hipotek dan harga jual MBS yang didukung oleh hipotek tersebut, bergantung pada efektivitas lindung nilai mereka.

3. Pedagang Efek

Setelah MBS terbentuk (dan terkadang sebelum dibentuk, tergantung pada jenis MBS), MBS dijual ke dealer sekuritas. Sebagian besar perusahaan pialang Wall Street memiliki meja perdagangan MBS. Dealer di meja ini melakukan semua jenis hal kreatif dengan MBS dan seluruh pinjaman hipotek; tujuan akhirnya adalah menjualnya sebagai sekuritas kepada investor. Dealer sering menggunakan MBS untuk menyusun CMO, ABS, dan CDO. Kesepakatan ini dapat disusun agar memiliki karakteristik pembayaran di muka yang berbeda dan agak pasti serta peringkat kredit yang ditingkatkan dibandingkan dengan MBS yang mendasarinya atau pinjaman keseluruhan. Dealer membuat selisih harga di mana mereka membeli dan menjual MBS, dan mencari keuntungan arbitrase dengan cara mereka menyusun paket CMO, ABS, dan CDO tertentu.

4. Investor

Investor adalah pengguna akhir hipotek. Pemerintah asing, dana pensiun, perusahaan asuransi, bank, GSE, dan dana lindung nilai adalah investor besar dalam hipotek. MBS, CMO, ABS, dan CDO menawarkan investor berbagai potensi imbal hasil berdasarkan kualitas kredit dan risiko suku bunga yang berbeda-beda .

Pemerintah asing, dana pensiun, perusahaan asuransi, dan bank biasanya berinvestasi dalam produk hipotek berperingkat tinggi. Bagian tertentu dari berbagai transaksi hipotek terstruktur dicari oleh para investor ini untuk profil risiko pembayaran di muka dan tingkat suku bunga. Hedge fund biasanya adalah investor besar dalam produk hipotek dengan peringkat kredit rendah dan produk hipotek terstruktur yang memiliki risiko suku bunga lebih besar .

Dari semua investor hipotek, GSE memiliki portofolio terbesar. Jenis produk hipotek tempat mereka dapat berinvestasi sebagian besar diatur oleh Kantor Pengawasan Perusahaan Perumahan Federal .

Garis bawah

Beberapa peminjam menyadari sejauh mana hipotek mereka dipotong, dipotong dadu, dan diperdagangkan. Dalam hitungan minggu, mungkin sebulan, sejak hipotek dibuat, ia dapat menjadi bagian dari CMO, ABS, atau CDO. Pengguna akhir hipotek mungkin adalah dana lindung nilai yang membuat taruhan suku bunga terarah atau menggunakan posisi leverage untuk mengeksploitasi ketidakteraturan harga relasional kecil, atau mungkin bank sentral negara asing yang menyukai peringkat kredit lembaga MBS.

Di sisi lain, ini bisa menjadi perusahaan asuransi yang berbasis di Brussel yang tertarik dengan durasi dan profil konveksitas dari tahapan tertentu dalam kesepakatan ABS, CMO atau CDO. Pasar hipotek sekunder sangat besar, likuid, dan kompleks dengan beberapa institusi yang semuanya ingin sekali mengonsumsi sepotong kue hipotek.