Pasar hipotek sekunder

Apa Pasar hipotek sekunder?

Pasar hipotek sekunder adalah pasar tempat pinjaman rumah dan hak pelayanan dibeli dan dijual antara pemberi pinjaman dan investor. Sebagian besar hipotek baru dijual oleh pemberi pinjaman yang menerbitkannya ke pasar sekunder ini, di mana mereka dikemas menjadi sekuritas berbasis hipotek dan dijual kepada investor seperti dana pensiun, perusahaan asuransi, dan dana lindung nilai.

Pasar hipotek sekunder sangat besar dan likuid, dan membantu membuat kredit tersedia secara merata bagi semua peminjam di seluruh lokasi geografis.

Pasar Hipotek Sekunder Dijelaskan

Beberapa pemain berpartisipasi dalam pasar hipotek sekunder: pembuat hipotek , agregator hipotek (sekuritizer), dan investor.

Ketika seseorang mengambil pinjaman rumah, pinjaman tersebut dijamin, didanai, dan dilayani oleh lembaga keuangan, biasanya bank. Dikenal sebagai pencetus hipotek, bank menggunakan dana mereka sendiri untuk melakukan pinjaman, tetapi mereka tidak dapat mengambil risiko pada akhirnya kehabisan uang, sehingga mereka sering akan menjual pinjaman di pasar sekunder untuk mengisi kembali dana yang tersedia, sehingga mereka dapat terus menawarkan pembiayaan kepada pelanggan lain. Bergantung pada ukuran dan kecanggihannya, pembuat hipotek mungkin mengumpulkan hipotek untuk jangka waktu tertentu sebelum menjual seluruh paket; mungkin juga menjual pinjaman individu seperti asalnya.

Pinjaman atau pinjaman sering dijual ke agregator besar. Agregator kemudian mendistribusikan ribuan pinjaman serupa dalam jaminan berbasis hipotek (MBS). Setelah MBS terbentuk (dan terkadang sebelum dibentuk, tergantung pada jenis MBS), MBS dijual ke dealer sekuritas. Dealer ini, seringkali merupakan perusahaan pialang Wall Street, selanjutnya mengemas MBS dengan berbagai cara dan menjualnya kepada investor, yang sering mencari instrumen berorientasi pendapatan. Para investor ini tidak mendapatkan kendali atas hipotek, tetapi mereka menerima pendapatan bunga dari pembayaran kembali peminjam.

Sejarah Pasar Hipotek Sekunder

Sebelum pasar sekunder didirikan, hanya bank yang lebih besar yang memiliki dana ekstensif yang diperlukan untuk menyediakan dana selama masa pinjaman, biasanya selama 15 sampai 30 tahun. Karena itu, calon pembeli rumah lebih sulit menemukan pemberi pinjaman hipotek. Karena persaingan antara pemberi pinjaman hipotek berkurang, mereka dapat mengenakan suku bunga yang lebih tinggi. 

Undang-Undang Piagam 1968 memecahkan masalah ini dengan menciptakan  Fannie Mae  dan  Freddie Mac , yang sebenarnya mulai beroperasi dua tahun kemudian. Perusahaan yang disponsori pemerintah ini berfungsi sebagai agregator, mampu membeli hipotek bank dan menjualnya kembali kepada investor lain. Alih-alih menjual kembali pinjaman secara individual, mereka digabungkan menjadi sekuritas berbasis mortgage, yang berarti nilainya dijamin atau didukung oleh nilai bundel pinjaman yang mendasarinya. 

Persaingan dan Risiko di Pasar Hipotek Sekunder

Persaingan dan risiko selalu menjadi bagian dari permainan ketika investor swasta membawa pinjaman hipotek ke pasar hipotek sekunder karena investor swasta mulai mendorong suku bunga dan biaya hipotek. Artinya, jika Anda memiliki skor kredit rendah  dan mencari pinjaman, Anda dapat dianggap berisiko, sehingga mereka dapat mengenakan tarif dan biaya yang lebih tinggi.  

Setelah krisis subprime mortgage, investor individu menjadi tidak mau mempertaruhkan modalnya pada sekuritas berbasis mortgage dengan suku bunga rendah. Pemerintah federal kemudian harus turun tangan untuk mengisi kekosongan di pasar hipotek sekunder. Hal ini menghentikan tarif untuk meroket ke tempat di mana hampir tidak ada orang yang mampu memiliki rumah.