Keterbatasan Mengurangi Biaya Real Estat Komersial

Investor real estat komersial yang menyukai pembiayaan utang suku bunga tetap kadang-kadang harus membayar denda pembayaran di muka saat mereka melunasi utang sebelum tanggal jatuh tempo pinjaman . Dari opsi pembayaran di muka yang berbeda, defeasance adalah opsi yang menawarkan fleksibilitas terbesar dan potensi keuntungan finansial ketika suku bunga sedang naik.

Apa Keterbatasan Mengurangi Biaya Real Estat Komersial?

Defeasance, seperti namanya, adalah metode untuk mengurangi biaya yang diperlukan ketika peminjam memutuskan untuk membayar di muka pinjaman real estat komersial dengan suku bunga tetap. Alih-alih membayar tunai kepada pemberi pinjaman, opsi defeasance memungkinkan peminjam untuk menukar aset arus kas lain dengan agunan asli pinjaman.

Agunan baru (biasanya sekuritas Treasury) biasanya jauh lebih berisiko daripada aset real estat komersial asli. Dalam skenario ini, pemberi pinjaman menjadi jauh lebih baik karena menerima arus kas yang sama dan sebagai gantinya menerima investasi yang disesuaikan dengan risiko yang jauh lebih baik. Meskipun manfaat defeasance bagi pemberi pinjaman sudah jelas, peminjam juga bisa mendapatkan keuntungan yang signifikan. Jika suku bunga pinjaman naik ke tingkat yang lebih besar daripada suku bunga hipotek, peminjam dapat menciptakan nilai dan memasukkan uang tunai ke dalam saku mereka pada pembayaran di muka. Karena defeasance adalah opsi yang ditawarkan selama negosiasi pinjaman real estat komersial , peminjam harus mempertimbangkannya untuk menjaga kemungkinan menciptakan nilai dengan pembiayaan mereka.

Alasan untuk Defeasance

Pinjaman real estat komersial tingkat variabel adalah metode yang tepat untuk membiayai kebutuhan jangka pendek seperti pembiayaan konstruksi atau jembatan , yaitu modal yang dipinjamkan kepada pemilik real estat dalam fase sewa-up; itu dilunasi ketika properti pada akhirnya menghasilkan arus kas.

Meskipun risiko suku bunga tinggi, dan tidak ada batasan kerugian finansial, beberapa peminjam akan mengambil pembiayaan jangka panjang dengan suku bunga variabel. Hal ini sering terjadi ketika kemungkinan besar properti dengan arus kas akan dijual sebelum pinjaman jatuh tempo.

Peminjam menggunakan pembiayaan dengan suku bunga variabel karena berbagai alasan. Salah satu alasan penting adalah untuk menghindari denda pembayaran di muka yang diminta pemberi pinjaman untuk pembayaran di muka atas utang dengan suku bunga tetap. Pada pembiayaan dengan suku bunga variabel, pemberi pinjaman tidak menanggung risiko investasi kembali karena suku bunga pinjaman mengikuti pasar. Saat dilunasi, dana tersebut kemudian dapat dipinjamkan lagi, dengan harga pasar yang sama.

Risiko bagi Pemberi Pinjaman

Pembiayaan dengan suku bunga tetap memiliki potensi untuk menciptakan kerugian keuangan atau pengurangan dari pemberi pinjaman hasil ketika modal dilunasi dan kemudian dipinjamkan dengan harga pasar yang lebih rendah. Karena potensi risiko investasi kembali , pemberi pinjaman biasanya meminta semacam denda pembayaran di muka dari mereka yang meminjam dengan suku bunga tetap. Awalnya, pemberi pinjaman mensyaratkan ‘ pemeliharaan hasil ‘, yang menentukan bahwa peminjam membayar selisih suku bunga (antara suku bunga pinjaman dan suku bunga pasar yang berlaku) atas modal dibayar dimuka untuk periode yang tersisa hingga pinjaman jatuh tempo. Karena ada peluang dan biaya keuangan yang terkait dengan aset hipotek baru yang berasal , defeasance dirancang sebagai cara untuk menghilangkan risiko investasi kembali dan kebutuhan untuk meminjamkan kembali modal prabayar.

Defeasance memungkinkan peminjam untuk mengganti agunan pinjaman mereka dengan aset yang memberikan arus kas yang sama seperti pinjaman awal. Pertukaran aset ini memungkinkan pemberi pinjaman untuk terus menerima hasil yang diharapkan selama jangka waktu pinjaman tanpa harus mencari peluang pinjaman baru untuk menggantikan modal prabayar. Seperti disebutkan sebelumnya, pertukaran aset yang tidak terlalu berisiko (Departemen Keuangan AS menggantikan properti real estat komersial) mengurangi risiko keseluruhan dari investasi pemberi pinjaman. Ini adalah keuntungan yang lebih besar bagi institusi yang mengamankan hipotek ini. Dengan meningkatkan kemungkinan bahwa investor akan menerima semua pembayaran bunga dan pokok yang dikontrak, pembatalan sangat meningkatkan nilai sekuritas berbasis hipotek , serta keuntungan pemberi pinjaman.

Manfaat dan Masalah untuk Peminjam

Tidak seperti pemeliharaan hasil, pembatalan menawarkan potensi keuntungan bagi peminjam ketika harga pasar naik di atas suku bunga pinjaman yang dikontrak. Pemeliharaan hasil disebut sebagai penalti, karena peminjam tunduk pada beberapa jenis pembayaran terlepas dari arah pergerakan harga pasar. Biasanya disusun berdasarkan perhitungan pemeliharaan hasil yang lebih besar atau persentase dari jumlah prabayar. Karena defeasance memerlukan pembelian obligasi Treasury, pergerakan harga secara langsung berdampak pada biaya aset ini dan menentukan apakah defeasance merupakan biaya atau rejeki nomplok pada pembayaran di muka.

Dalam kebanyakan kasus, defeasance melibatkan pembelian obligasi Treasury dengan jangka waktu yang sama dengan sisa jangka waktu pinjaman, dengan tingkat kupon yang memberikan pendapatan yang diperlukan untuk mengimbangi pembayaran bunga dan pokok periodik yang dikontrak. Obligasi ini kemudian dialihkan ke trust defeasance yang meneruskan arus kas periodik kepada pemberi pinjaman sampai obligasi tersebut jatuh tempo. Bergantung pada perbedaan antara suku bunga obligasi yang diperlukan untuk membatalkan pinjaman dan suku bunga pasar, obligasi Treasury akan ditukar dengan diskon atau premi .

Ketika suku bunga naik, obligasi Treasury (atau investasi pendapatan tetap) kehilangan nilai dan menjadi lebih murah. Ketika ini terjadi, peminjam dapat membeli obligasi yang diperlukan dengan harga kurang dari yang dibutuhkan untuk membayar pinjaman di muka, menghasilkan uang tunai tambahan di saku mereka. Dalam situasi sebaliknya, ketika suku bunga turun, investasi pendapatan tetap menjadi lebih mahal. Ini mengharuskan peminjam untuk membayar jumlah yang lebih besar dari saldo pinjaman pada pembayaran di muka. Sisi negatifnya, perhitungan pemeliharaan hasil akan menghasilkan jumlah modal tambahan yang sama persis yang diperlukan untuk membatalkan pinjaman. Ini tidak mempertimbangkan biaya transaksi yang akan dikeluarkan untuk membeli obligasi yang diperlukan untuk membatalkan pinjaman. Biaya ini bervariasi tergantung pada bid-ask spread atau kekuatan penawaran dan permintaan obligasi. Sisi baiknya, defeasance menguntungkan sementara pemeliharaan hasil masih membutuhkan sejumlah penalti yang harus dibayarkan.

Opsi defeasance memberi peminjam suku bunga tetap keuntungan dibandingkan mereka yang memilih pemeliharaan hasil atau pembiayaan jangka panjang dengan suku bunga variabel. Ini adalah keputusan taktis yang baik bagi peminjam yang merasa memiliki kemampuan untuk memprediksi jangka pendek , tetapi khawatir tentang potensi peningkatan pembayaran hutang jika mereka memilih untuk menggunakan hutang dengan suku bunga variabel.

Peminjam yang menggunakan hutang tingkat portofolio (satu pinjaman yang dijamin dengan beberapa properti komersial) menemukan bahwa pemberi pinjaman terkadang akan meminta peminjam untuk membayar persentase pinjaman yang lebih besar daripada kontribusi nilai aset ke portofolio. Situasi ini terjadi ketika pemberi pinjaman percaya bahwa peminjam menjual aset yang kurang berisiko dibandingkan aset yang tersisa dalam portofolio. Karena portofolio tumbuh lebih berisiko, semakin sedikit aset yang kurang berisiko yang dimilikinya, pemberi pinjaman akan memerlukan jumlah pembayaran di muka yang akan mengkompensasi mereka atas risiko yang lebih besar yang ditanggung, secara efektif menghapuskan pinjaman dari portofolio yang tersisa dan mengurangi pengembalian leverage investor.

Karena defeasance menghasilkan pertukaran aset yang kurang berisiko daripada agunan, peminjam dapat menyimpan persentase hutangnya yang sama dalam portofolionya setelah penjualan aset. Dengan persetujuan pemberi pinjaman, dimungkinkan untuk meningkatkan persentase hutang atas aset yang tersisa ketika pencabutan dilakukan.

Manfaat lain bagi peminjam adalah bahwa pemberi pinjaman biasanya tidak memerlukan jenis pembayaran apa pun, baik di muka atau dengan menaikkan suku bunga pinjaman, untuk menerima opsi defeasance. Jika suku bunga naik, ada potensi penciptaan nilai bagi peminjam; Oleh karena itu, dapat dibayangkan bahwa pemberi pinjaman dapat meminta kompensasi untuk menjual opsi tersebut.

Garis bawah

Peminjam perlu mengetahui opsi pembayaran di muka mereka sehingga mereka membuat keputusan manajemen aset yang benar. Misalnya, dalam periode kenaikan suku bunga yang signifikan, mungkin lebih baik untuk menjual aset komersial yang kurang optimal karena nilai yang diciptakan dengan membatalkan pinjaman. Sisi negatifnya, mungkin masuk akal untuk mempertahankan aset, bahkan setelah pengoptimalan nilai. Waktu yang tersisa untuk pinjaman dengan pembayaran di muka secara langsung mempengaruhi biaya pembayaran di muka. Semua hal dianggap sama, penalti pembayaran di muka menghilang seiring waktu.

Saat merundingkan persyaratan pinjaman real estat komersial, peminjam harus meminta kemampuan untuk membatalkan pinjaman dengan suku bunga tetap meskipun mereka tidak berniat membayar di muka kewajiban sebelum jatuh tempo. Keuntungan berbeda yang diberikan oleh pengurangan hak atas opsi pembayaran di muka lainnya adalah signifikan karena kemampuannya untuk menciptakan peristiwa yang menghasilkan pendapatan ketika suku bunga pasar naik. Dapat dibayangkan bahwa selama periode kenaikan suku bunga, pemilik real estat yang lebih memilih pembiayaan dengan suku bunga tetap dapat menghasilkan capital gain atas kewajiban hutang mereka yang dapat lebih dari sekedar mengimbangi penurunan nilai real estat. Investor yang menggunakan leverage keuangan untuk membeli real estat untuk diperbaiki kemudian dijual harus mempertimbangkan pembiayaan dengan suku bunga tetap dengan opsi defeasance sebagai alternatif yang menarik untuk pembiayaan jangka pendek dengan suku bunga variabel.