Ensiklopedia keuangan

Real Estat Komersial (CRE)

Apa Real Estat Komersial (CRE)?

Real estat komersial (CRE) adalah properti yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan terkait bisnis atau untuk menyediakan ruang kerja dan bukan sebagai ruang hidup, yang akan menjadi real estat perumahan. Seringkali, real estat komersial disewakan kepada penyewa untuk melakukan aktivitas yang menghasilkan pendapatan. Kategori luas real estat ini dapat mencakup segala hal mulai dari satu etalase hingga pusat perbelanjaan besar.

Real estat komersial mencakup beberapa kategori, seperti pengecer dari semua jenis, ruang kantor, hotel & resor, mal strip, restoran, dan fasilitas kesehatan.

Poin Penting

  • Real estat komersial mengacu pada properti yang digunakan secara khusus untuk bisnis atau tujuan menghasilkan pendapatan.
  • Empat kelas utama real estat komersial meliputi: ruang kantor; industri; persewaan multi-keluarga; dan eceran.
  • Real estat komersial memberikan pendapatan sewa serta potensi apresiasi modal bagi investor.
  • Berinvestasi dalam real estat komersial biasanya membutuhkan lebih banyak kecanggihan dan jumlah modal yang lebih besar dari investor daripada real estat perumahan.
  • Perwalian investasi real estat yang diperdagangkan secara publik (REIT) adalah cara yang layak bagi individu untuk berinvestasi secara tidak langsung di real estat komersial.

Dasar-dasar Real Estat Komersial

Real estat komersial bersama dengan real estat residensial terdiri dari dua kategori utama properti real estat. Properti tempat tinggal termasuk bangunan yang diperuntukkan bagi tempat tinggal manusia dan bukan untuk penggunaan komersial atau industri. Sesuai dengan namanya, real estat komersial digunakan dalam perdagangan, dan properti sewa multi-unit yang berfungsi sebagai tempat tinggal penyewa diklasifikasikan sebagai aktivitas komersial untuk pemiliknya.

Real estat komersial biasanya dikategorikan ke dalam empat kelas, bergantung pada fungsinya:

  1. ruang kantor;
  2. penggunaan industri;
  3. persewaan multi-keluarga ; dan
  4. eceran.

Kategori individu juga dapat diklasifikasikan lebih lanjut. Ruang kantor, misalnya, sering dicirikan sebagai kelas A, kelas B, atau kelas C.

  • Kelas A mewakili bangunan terbaik dari segi estetika, usia, kualitas infrastruktur, dan lokasi.
  • Bangunan Kelas B biasanya lebih tua dan tidak sekompetitif — dari segi harga — seperti bangunan Kelas A. Investor sering menargetkan bangunan ini untuk direstorasi.
  • Bangunan Kelas C adalah yang tertua, biasanya berusia di atas 20 tahun, terletak di area yang kurang menarik, dan perlu pemeliharaan.

Perhatikan bahwa beberapa otoritas zonasi dan perizinan lebih jauh membagi properti industri — situs yang digunakan untuk pembuatan dan produksi barang, terutama barang berat — tetapi sebagian besar menganggapnya sebagai bagian dari real estat komersial.

Sewa Komersial

Beberapa bisnis memiliki gedung yang mereka tempati. Namun, kasus yang lebih umum adalah properti komersial disewakan. Biasanya, seorang investor atau sekelompok investor memiliki bangunan tersebut dan mengumpulkan uang sewa dari setiap bisnis yang beroperasi di sana. Tarif sewa komersial — harga untuk menempati ruang selama periode tertentu — biasanya dikutip dalam dolar sewa tahunan per kaki persegi. Sebaliknya, harga real estat perumahan mengutip sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.

Sewa komersial biasanya akan berjalan dari satu tahun hingga 10 tahun atau lebih, dengan ruang kantor dan ritel biasanya rata-rata antara lima dan 10 tahun sewa. Hal ini dapat dibandingkan dengan sewa perumahan tahunan atau bulanan yang lebih berjangka pendek.

Dalam studi tahun 2017 yang dilakukan oleh firma analis pasar real estat CBRE Group, Inc., analis Alex Krasikov menemukan bahwa jangka waktu — lamanya — sewa proporsional dengan ukuran ruang yang disewakan. Lebih lanjut, data menunjukkan bahwa penyewa akan memasuki sewa jangka panjang untuk mengunci harga di lingkungan pasar yang meningkat. Tapi itu bukan satu-satunya faktor pendorong mereka. Beberapa penyewa dengan persyaratan ruangan besar akan memasuki masa sewa jangka panjang karena terbatasnya ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhan mereka.

Ada empat jenis utama sewa properti komersial, masing-masing memerlukan tingkat tanggung jawab yang berbeda dari pemilik dan penyewa.

  • Sebuah sewa single-net membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti.
  • Sebuah double-net (NN) sewa membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi.
  • Sebuah triple-net (NNN) sewa membuat penyewa bertanggung jawab membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan.
  • Di bawah sewa kotor , penyewa hanya membayar sewa, dan tuan tanah membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan gedung.

Mengelola Real Estat Komersial

Memiliki dan memelihara real estat komersial yang disewakan membutuhkan pengelolaan penuh dan berkelanjutan oleh pemiliknya. Pemilik properti mungkin ingin mempekerjakan firma manajemen real estat komersial untuk membantu mereka menemukan, mengelola, dan mempertahankan penyewa, mengawasi opsi sewa dan pembiayaan, dan mengoordinasikan pemeliharaan dan pemasaran properti. Pengetahuan khusus tentang perusahaan manajemen real estat komersial sangat membantu karena aturan dan regulasi yang mengatur properti tersebut berbeda-beda menurut negara bagian, kabupaten, kota dan industri, dan ukurannya.

Seringkali tuan tanah harus menjaga keseimbangan antara memaksimalkan harga sewa dan meminimalkan lowongan dan perputaran penyewa. Perputaran dapat menjadi mahal bagi pemilik CRE karena ruang harus disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan spesifik penyewa yang berbeda — misalnya jika sebuah restoran pindah ke properti yang pernah ditempati oleh studio yoga. 

Berinvestasi di Real Estat Komersial

Berinvestasi dalam real estat komersial dapat menguntungkan dan berfungsi sebagai lindung nilai terhadap volatilitas pasar saham. Investor dapat menghasilkan uang melalui apresiasi properti ketika mereka menjual, tetapi sebagian besar pengembalian berasal dari sewa penyewa.

Investasi langsung

Investor dapat menggunakan investasi langsung di mana mereka menjadi tuan tanah melalui kepemilikan properti fisik. Orang yang paling cocok untuk investasi langsung dalam real estat komersial adalah mereka yang memiliki cukup banyak pengetahuan tentang industri tersebut atau yang dapat mempekerjakan perusahaan yang memiliki pengetahuan tersebut. Properti komersial adalah investasi real estat berisiko tinggi dengan imbalan tinggi. Investor seperti itu kemungkinan besar adalah individu dengan kekayaan bersih tinggi karena investasi CRE membutuhkan modal yang cukup besar.

Properti ideal berada di daerah dengan pasokan CRE rendah dan permintaan tinggi yang akan memberikan harga sewa yang menguntungkan. Kekuatan ekonomi lokal daerah tersebut juga mempengaruhi nilai pembelian CRE.

Investasi Tidak Langsung

Sebagai alternatif, investor dapat berinvestasi di pasar komersial secara tidak langsung melalui kepemilikan berbagai sekuritas pasar seperti Real Estate Investment Trusts ( REITs ), dana yang diperdagangkan di bursa ( ETF ) yang berinvestasi dalam saham terkait properti komersial, atau dengan berinvestasi di perusahaan yang melayani ke pasar real estat komersial, seperti bank dan makelar.

Keuntungan dari Real Estat Komersial

Salah satu keuntungan terbesar dari real estat komersial adalah harga sewa yang menarik. Di wilayah di mana jumlah konstruksi baru dibatasi oleh tanah atau undang-undang, real estat komersial dapat memberikan hasil yang mengesankan dan arus kas bulanan yang cukup besar. Bangunan industri umumnya menyewa dengan tarif yang lebih rendah, meskipun biaya overhead juga lebih rendah dibandingkan dengan menara perkantoran.

Real estat komersial juga mendapat keuntungan dari kontrak sewa yang lebih lama dengan penyewa dibandingkan real estat residensial. Jangka waktu sewa yang panjang ini memberi pemegang real estat komersial stabilitas arus kas yang cukup besar, selama penyewa jangka panjang menempati gedung tersebut.

Selain menawarkan sumber pendapatan yang kaya dan stabil, real estat komersial menawarkan potensi apresiasi modal, selama propertinya terpelihara dengan baik dan selalu diperbarui. Dan, seperti semua bentuk real estat, ini adalah kelas aset berbeda yang dapat memberikan opsi diversifikasi yang efektif untuk portofolio yang seimbang.

Kekurangan Real Estat Komersial

Aturan dan regulasi adalah penghalang utama bagi kebanyakan orang yang ingin berinvestasi di real estat komersial secara langsung. Tanggung jawab pajak, mekanisme pembelian, dan pemeliharaan untuk properti komersial terkubur dalam lapisan hukum. Persyaratan ini bergeser sesuai dengan negara bagian, kabupaten, industri, ukuran, zonasi, dan banyak sebutan lainnya. Sebagian besar investor dalam real estat komersial memiliki pengetahuan khusus atau gaji dari orang-orang yang memilikinya.

Rintangan lainnya adalah meningkatnya risiko yang disebabkan oleh perputaran penyewa, terutama yang relevan dalam perekonomian di mana penutupan ritel yang tidak terduga membuat properti kosong dengan sedikit pemberitahuan sebelumnya. 

Dengan tempat tinggal, persyaratan fasilitas dari satu penyewa biasanya mencerminkan penyewa sebelumnya atau yang akan datang. Namun, dengan properti komersial, setiap penyewa mungkin memiliki kebutuhan yang sangat berbeda yang memerlukan perbaikan yang mahal. Pemilik bangunan kemudian harus menyesuaikan ruang untuk mengakomodasi perdagangan khusus masing-masing penyewa. Properti komersial dengan lowongan rendah tetapi perputaran penyewa tinggi mungkin masih merugi karena biaya renovasi untuk penyewa yang masuk.

Bagi mereka yang ingin berinvestasi secara langsung, membeli properti komersial adalah proposisi yang jauh lebih mahal daripada properti residensial. Selain itu, sementara real estat, secara umum, termasuk di antara kelas aset yang lebih tidak likuid , transaksi untuk bangunan komersial cenderung bergerak sangat lambat.

Pro

  • Lindung nilai terhadap pasar saham

  • Sumber pendapatan berpenghasilan tinggi

  • Arus kas yang stabil dari penyewa jangka panjang

  • Potensi apresiasi modal

Kontra

  • Lebih banyak modal yang dibutuhkan untuk berinvestasi secara langsung

  • Regulasi yang lebih besar

  • Biaya renovasi lebih tinggi

  • Aset tidak likuid

Prospek dan Prakiraan Real Estat Komersial

Pasar properti komersial AS mengalami pukulan besar selama resesi 2008-2009, tetapi telah mengalami keuntungan tahunan sejak 2010. Keuntungan ini telah membantu memulihkan hampir semua kerugian era resesi.

The “2019 US Real Estate Market Outlook ,” sebuah laporan tahunan yang dikeluarkan oleh CBRE, percaya:

Meskipun sudah terlambat dalam siklus ekonomi, prospeknya tetap sangat baik untuk keempat jenis aset real estat komersial utama. Akan ada apresiasi minimal dalam nilai, tetapi pengembalian pendapatan harus tetap sehat.

Namun, indikator lain menunjukkan pasar properti komersial telah mencapai puncaknya dalam siklus pertumbuhan pasca resesi. Menurut perusahaan real estate California, Ten-X Growth, harga properti komersial berakhir 2018 naik hanya 1% dari 2017.

Laporan Sepuluh-X mencatat bahwa total akhir 2018 untuk properti komersial menegaskan pandangan mereka tentang harga siklus ekonomi yang terlambat. Riset perusahaan menemukan bahwa lowongan meningkat, pertumbuhan sewa melambat, dan suku bunga pasar meningkat

Seperti dilansir Forbes , sektor ritel, khususnya, telah terbukti menjadi titik sakit di pasar properti komersial yang lebih luas, karena penutupan toko yang meluas diintensifkan pada tahun 2017 dan berlanjut hingga 2018. Misalnya, mal populer REIT Westfield Corporation mengalami penurunan harga saham. 30% antara pertengahan 2016 dan akhir 2017 sebelum membalikkan kerugian hingga Januari 2018. Unibail-Rodamco SE mengakuisisi Westfield senilai US $ 15,8 miliar, menciptakan Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Namun, sebagian besar perusahaan mempertahankan bahwa pasar properti tetap sehat secara keseluruhan. JP Morgan, dalam “Outlook Real Estat Komersial 2019”, sebagian besar menggemakan pandangan CBRE yang menyatakan bahwa 2018 adalah tahun kesembilan kenaikan harga sewa dan penilaian properti komersial. Morgan memperkirakan laju ini akan melambat tetapi berlanjut dan tidak melihat penurunan hingga setelah 2019.

Perhatikan bahwa pandemi COVID-19, sejauh ini, tidak benar-benar menyebabkan nilai real estat turun secara substansial, dan nilai properti tetap stabil atau bahkan meningkat, seperti pasar saham selama Musim Gugur 2020. Ini adalah perbedaan utama antara kejatuhan ekonomi yang terjadi pada tahun 2020 dan apa yang terjadi satu dekade sebelumnya.