Hasil pemeliharaan
Apa Hasil pemeliharaan?
Pemeliharaan hasil adalah semacam denda pembayaran di muka yang memungkinkan investor memperoleh hasil yang sama seolah-olah peminjam melakukan semua pembayaran bunga yang dijadwalkan hingga tanggal jatuh tempo. Ini menentukan bahwa peminjam membayar selisih suku bunga antara suku bunga pinjaman dan suku bunga pasar yang berlaku atas modal dibayar dimuka untuk periode yang tersisa hingga pinjaman jatuh tempo.
Premi pemeliharaan hasil dirancang untuk membuat investor acuh tak acuh terhadap pembayaran di muka (penyelesaian hutang atau pinjaman angsuran sebelum tanggal jatuh tempo resminya). Selain itu, hal itu membuat pembiayaan kembali menjadi tidak menarik dan tidak ekonomis bagi peminjam.
kesimpulan utama
- Pemeliharaan hasil adalah sejenis biaya pembayaran di muka yang dibayarkan peminjam kepada pemberi pinjaman, atau penerbit obligasi kepada investor, untuk mengkompensasi hilangnya bunga akibat pembayaran di muka pinjaman atau penarikan obligasi.
- Pemeliharaan hasil dimaksudkan untuk mengurangi risiko pembayaran di muka pemberi pinjaman, atau untuk mencegah peminjam melunasi hutangnya lebih cepat dari jadwal.
- Rumus untuk menghitung premi pemeliharaan hasil adalah: Yield Maintenance = Nilai Sekarang dari Sisa Pembayaran Hipotek x (Suku Bunga – Hasil Treasury).
Memahami Yield Maintenance
Ketika peminjam memperoleh pembiayaan, baik dengan menerbitkan obligasi atau dengan mengambil pinjaman (misalnya, hipotek, pinjaman mobil, pinjaman bisnis, dll.), Pemberi pinjaman secara berkala dibayar bunga sebagai kompensasi atas penggunaan uang mereka untuk jangka waktu tertentu.. Bunga yang diharapkan merupakan tingkat pengembalian bagi pemberi pinjaman yang memproyeksikan pendapatan berdasarkan tingkat tersebut.
Misalnya, seorang investor yang membeli obligasi 10 tahun dengan nilai nominal $ 100.000 dan tingkat kupon tahunan 7%, bermaksud untuk dikreditkan setiap tahun sebesar 7% x $ 100.000 = $ 7.000. Demikian pula, bank yang menyetujui $ 350.000 dengan tingkat bunga tetap mengharapkan untuk menerima pembayaran bunga setiap bulan sampai peminjam menyelesaikan pembayaran hipotek bertahun-tahun ke depan.
Namun, ada situasi di mana peminjam melunasi pinjaman lebih awal atau menarik obligasi sebelum tanggal jatuh tempo. Ancaman pengembalian prematur dari pokok pinjaman ini dikenal sebagai risiko pembayaran di muka (dalam istilah keuangan, “pembayaran di muka” berarti penyelesaian hutang atau pinjaman angsuran sebelum tanggal jatuh tempo resminya). Setiap instrumen utang membawanya, dan setiap pemberi pinjaman menghadapinya, sampai taraf tertentu. Risikonya adalah bahwa pemberi pinjaman tidak akan mendapatkan aliran pendapatan bunga selama jangka waktu yang mereka andalkan.
Referensi cepat
Alasan paling umum untuk pembayaran di muka pinjaman adalah penurunan suku bunga, yang memberikan kesempatan bagi peminjam atau penerbit obligasi untuk membiayai kembali hutangnya dengan suku bunga yang lebih rendah.
Untuk memberi kompensasi kepada pemberi pinjaman jika peminjam melunasi pinjaman lebih awal dari yang dijadwalkan, biaya prabayar atau premi, yang dikenal sebagai pemeliharaan hasil, dibebankan. Akibatnya, pemeliharaan hasil memungkinkan pemberi pinjaman untuk mendapatkan hasil aslinya tanpa menderita kerugian apa pun.
Pemeliharaan hasil paling umum dalam industri hipotek komersial. Sebagai contoh, bayangkan seorang pemilik bangunan yang mengambil pinjaman untuk membeli properti yang berdekatan. Ini adalah hipotek 30 tahun, tetapi lima tahun kemudian, suku bunga telah turun drastis, dan pemilik memutuskan untuk membiayai kembali. Dia meminjam uang dari pemberi pinjaman lain dan melunasi hipotek lamanya. Jika bank yang menerbitkan hipotek itu mengenakan biaya pemeliharaan hasil atau premi, ia akan dapat menginvestasikan kembali uang yang dikembalikan kepada mereka, ditambah jumlah denda, dalam sekuritas Treasury yang aman dan menerima arus kas yang sama seperti jika mereka telah menerima semua. pembayaran pinjaman terjadwal untuk seluruh durasi pinjaman.
Bagaimana Menghitung Pemeliharaan Hasil
Rumus untuk menghitung premi pemeliharaan hasil adalah:
Yield Maintenance = Nilai Sekarang dari Sisa Pembayaran Hipotek x (Suku Bunga – Hasil Treasury)
Faktor Nilai Sekarang dalam rumus dapat dihitung sebagai (1 – (1 + r) -n / 12 ) / r
dimana r = Hasil Treasury
n = jumlah bulan
Sebagai contoh, asumsikan peminjam memiliki sisa pinjaman $ 60.000 dengan bunga 5%. Jangka waktu pinjaman yang tersisa tepat lima tahun atau 60 bulan. Jika peminjam memutuskan untuk melunasi pinjaman ketika hasil dari catatan Treasury 5 tahun turun menjadi 3%, Pemeliharaan hasil dapat dihitung dengan cara ini.
Langkah 1: PV = [(1 – (1.03) -60/12 ) /0.03] x $ 60.000
PV = 4,58 x $ 60,000
PV = $ 274.782,43
Langkah 2: Pemeliharaan Hasil = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Pemeliharaan Hasil = $ 274.782,43 x (0,05 – 0,03)
Pemeliharaan Hasil = $ 5.495,65
Peminjam harus membayar $ 5.495,65 tambahan untuk membayar di muka utangnya.
Jika hasil Treasury naik dari tempat semula saat pinjaman diambil, pemberi pinjaman dapat memperoleh keuntungan dengan menerima jumlah pembayaran pinjaman awal dan meminjamkan uang pada tingkat yang lebih tinggi atau menginvestasikan uang tersebut dalam obligasi treasury dengan pembayaran lebih tinggi. Dalam hal ini, tidak ada kerugian hasil bagi pemberi pinjaman, tetapi tetap akan membebankan denda pembayaran di muka pada saldo pokok.