Perumahan yang terjangkau: berinvestasi untuk keuntungan

Investor real estat yang sukses lebih dari sekadar tuan tanah. Mereka juga eksekutif bisnis yang cerdas. Investor properti beroperasi seperti manajer portofolio dan manajer bisnis yang fokus pada memaksimalkan keuntungan sambil menciptakan nilai bagi klien.

Investasi dalam perumahan yang terjangkau dapat menjadi bisnis dan strategi investasi .

Apa Perumahan yang terjangkau: berinvestasi untuk keuntungan?

  • Perumahan yang terjangkau termasuk dalam portofolio banyak investor properti terutama karena kredit pajak pemerintah yang terkait.
  • Investor properti yang tertarik pada perumahan yang terjangkau harus memastikan bahwa investasi semacam itu menguntungkan dan dapat dipasarkan di daerah mereka.
  • Investor harus menghitung biaya yang terlibat dalam pembelian, renovasi, dan pemeliharaan perumahan yang terjangkau untuk menentukan apakah itu proposisi investasi yang layak.
  • Idealnya, seorang investor akan memiliki properti terbaik di area yang diinginkan dengan harga yang bagus untuk memastikan permintaan dan profitabilitas yang memadai.

Memahami Perumahan yang Terjangkau

Tujuan dari perumahan yang terjangkau adalah untuk menyediakan tempat tinggal bagi anggota masyarakat yang berpenghasilan terbatas. Pemilik properti menerima kredit pajak jika mereka menggunakan persentase dari propertinya sebagai perumahan yang terjangkau (misalnya, sejumlah unit sewa dalam sebuah gedung). Penyewa juga mendapat bantuan dari pemerintah dalam membayar uang sewa setiap bulan. Empat kelompok orang biasanya membutuhkan perumahan yang terjangkau.

Lansia dan Penyandang Cacat

Orang yang berusia 65 tahun ke atas, dan mereka yang cacat, merupakan persentase yang signifikan dari populasi AS. Studi menunjukkan angka-angka ini terus meningkat dan akan mencapai rekor tertinggi dalam 20 hingga 30 tahun mendatang. Orang-orang dalam kelompok ini membutuhkan perumahan yang dekat dengan akomodasi umum dan dimodifikasi untuk membantu mereka dalam kehidupan sehari-hari. Modifikasi termasuk landai, bukan tangga, kamar mandi yang dapat diakses kursi roda, pegangan tangan, serta lemari dan lemari yang dimodifikasi.

Mahasiswa

Meningkatnya jumlah mahasiswa dan mahasiswa dewasa dan non-tradisional telah meningkatkan kebutuhan akan tempat tinggal di luar kampus. Pelajar dewasa dengan keluarga membutuhkan tempat tinggal pribadi yang dekat dengan kampus. Pelajar internasional membutuhkan tempat tinggal yang tersedia sepanjang tahun karena lebih murah dan lebih nyaman daripada perjalanan internasional yang sering dilakukan pada liburan dan liburan musim panas.

Tentara

Anggota dinas militer memiliki opsi perumahan di dalam dan di luar pangkalan. Perumahan on-base membutuhkan konstruksi, manajemen properti, dan pemeliharaan lahan, sedangkan perumahan off-base membutuhkan bantuan lokasi tambahan, konstruksi khusus, dan pembiayaan pembelian.

Housing off-base harus dekat dengan alas dan mudah untuk keluar masuk. Investor perumahan militer harus terbiasa dengan kontrak federal, serta pedoman khusus untuk setiap cabang layanan.

Program Rehabilitasi dan Masuk Kembali

Sebagian dari populasi membutuhkan perumahan peralihan. Misalnya, tunawisma dan keluarga, pecandu yang baru pulih, dan mereka yang baru dibebaskan dari fasilitas pemasyarakatan memerlukan bentuk perumahan transisi. Beberapa orang dewasa dan anak-anak dalam layanan perlindungan negara bagian dan program kesehatan mental memerlukan rumah kelompok dan perumahan berbasis lingkungan.

Apartemen dan rumah kos harus cukup besar untuk menyediakan fasilitas dan privasi yang memadai bagi penghuni, tetapi juga harus memfasilitasi tingkat keamanan dan aksesibilitas yang sesuai untuk masing-masing kelompok.

Persyaratan Investasi Perumahan Terjangkau

Keterjangkauan penting bagi investor karena menentukan dua hal penting: profitabilitas dan kemampuan pemasaran. Program perumahan bersubsidi, seperti pasar untuk unit sewa. Investor di perumahan yang terjangkau harus mengetahui pendapatan median untuk daerah mereka untuk menentukan jenis pengembalian yang mungkin mereka dapatkan ketika membeli properti dan menggunakannya untuk perumahan yang terjangkau.

Beberapa sumber dapat membantu investor menentukan pendapatan median. Biro Sensus AS mengumpulkan pendapatan rata-rata untuk negara bagian, kabupaten, dan kota. Situs web real estat menyediakan informasi ini untuk orang yang tertarik membeli rumah di kawasan tertentu.

Terakhir, informasi juga tersedia melalui pemerintah negara bagian dan lokal, badan pembangunan ekonomi, dan otoritas perumahan:

  1. Untuk sewa yang terjangkau, hitung 30% dari pendapatan median di daerah Anda. Ini adalah pendapatan kotor yang diharapkan per unit sewa yang terjangkau.
  2. Untuk kepemilikan rumah yang terjangkau, hitung 35% dari pendapatan median untuk pokok, bunga, pajak properti , asuransi pemilik rumah, dan biaya asosiasi. Kemudian, hitung harga jual yang Anda harapkan dengan mengurangi jumlah pajak, asuransi, dan biaya berdasarkan tarif yang berlaku untuk area tersebut. Gunakan perbedaan, prinsip, dan bunga untuk menentukan harga pembelian berdasarkan tingkat suku bunga yang berlaku untuk daerah Anda. Seorang profesional perbankan atau hipotek dapat membantu Anda menentukan jumlah ini dengan cepat.

Profitabilitas

Untuk menentukan potensi profitabilitas investasi, perkirakan biaya operasional Anda. Untuk unit sewa, mulailah dengan pajak dan asuransi yang Anda bayarkan sebagai pemilik. Sertakan biaya utilitas, bangunan, dan pemeliharaan lahan, dan biaya transfer seperti inspeksi, sertifikasi hunian, pendaftaran, dan biaya lain yang diwajibkan oleh kabupaten atau kota Anda.

Untuk unit penjualan, tentukan biaya pembiayaan Anda, biaya penutupan pada saat akuisisi dan pada saat penjualan, biaya material dan tenaga kerja untuk konstruksi atau rehabilitasi, dan biaya transfer.

Untuk unit persewaan dan penjualan, tentukan biaya pemasaran dan iklan Anda. Proyek terbesar akan gagal jika Anda tidak dapat menarik penyewa atau pembeli. Bahkan strategi periklanan yang sederhana dan efektif akan menghabiskan uang dan waktu. Mempertimbangkan biaya melakukan bisnis yang mempengaruhi Anda bottom line .

Selanjutnya, tentukan penghasilan Anda. Untuk unit sewa, gunakan jumlah pendapatan kotor yang diharapkan per unit yang terjangkau. Untuk unit penjualan, gunakan harga beli yang ditentukan di atas. Gunakan rumus standar:

Pertimbangkan arus kas Anda. Jika Anda membayar utilitas, beberapa program mengizinkan jumlah tambahan yang harus dibayar oleh otoritas pemberi subsidi untuk menutupi sebagian utilitas penyewa.

Terakhir, lihat situasi pajak pendapatan Anda. Penyusutan akan memengaruhi kewajiban pajak Anda dan akan memiliki efek yang berbeda-beda pada arus kas aktual atau laba bersih riil .

Kemampuan pemasaran

Investor perumahan yang terjangkau harus mencari dan memodifikasi unit yang memenuhi pedoman untuk subsidi sewa yang tersedia melalui otoritas perumahan setempat. Untuk penjual, fokuslah pada meminimalkan biaya konstruksi dan rehabilitasi untuk unit yang akan dijual di pasar.

  1. Mulailah dengan logika sederhana. Jika tidak menguntungkan, maka tidak dapat dipasarkan. Kebalikannya juga benar.
  2. Manfaatkan rumah yang diambil alih. Ada banyak rumah tunggal dan dua sampai empat keluarga yang telah ditinggalkan karena penyitaan.
  3. Hubungi agen pembangunan ekonomi lokal yang memperoleh unit-unit ini di bawah harga pasar dan jual atau kontrak dengan pengembang lokal untuk merehabilitasi dan menjual kembali. Juga, pelajari seluk beluk penjualan sheriff di daerah Anda. Periksa pedoman untuk setiap negara yang akan Anda targetkan karena pedoman mungkin berbeda di antara kabupaten di kawasan atau negara bagian yang sama. Unit-unit ini sering kali dibeli di lokasi tanpa terlihat dan mungkin menunjukkan biaya rehabilitasi yang signifikan dan waktu penyelesaian untuk dijual kembali.
  4. Bekerja dengan makelar dan pelajari tentang pasar lokal untuk dijual oleh pemilik (FSBO). Anda mungkin menemukan peluang untuk penjualan singkat di mana penjual atau agen penjual telah mengatur pengurangan pembayaran hipotek untuk memfasilitasi penurunan harga untuk penjualan cepat. Unit ini mungkin paling murah untuk diperbaiki dan dijual kembali.

Investor sukses tahu kapan dan bagaimana bergerak di pasar. Jangan lupa untuk melakukan analisis jual-beli yang sedang berlangsung pada unit persewaan. Jika biaya tenaga kerja, material, dan pembiayaan tinggi, mungkin sekarang bukan waktu yang tepat untuk membeli lebih banyak properti. Jika ada lebih banyak penyewa di pasar Anda, sekarang mungkin bukan waktu yang menguntungkan untuk memasarkan unit untuk dijual meskipun tingkat suku bunga rendah. Jika sewa pasar dan pendapatan rata-rata di daerah Anda tinggi, sekarang mungkin waktu yang paling menguntungkan untuk mempertahankan properti untuk pendapatan sewa bulanan yang dapat dihasilkannya.

Perlakukan portofolio real estat Anda seperti portofolio pensiun Anda dengan lebih banyak cat dan perlengkapan.

Pembiayaan

Teliti berbagai alternatif pembiayaan yang tersedia bagi investor. Baca situs web untuk Fannie Mae, Freddie Mac, dan HUD Multifamily Financing. Bekerja samalah dengan bankir lokal dan broker  atau konsultan hipotek komersial untuk mengidentifikasi program pemberi pinjaman dan menemukan investor swasta. Bergabunglah dengan asosiasi pembangun rumah, renovasi, dan investor real estat lokal. Menjadi anggota kamar dagang dan berafiliasi dengan agen pembangunan ekonomi. Gunakan hubungan ini untuk mengidentifikasi pembiayaan publik dan swasta serta kemitraan operasi.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Rencana aksi

  1. Telah diinformasikan. Pelajari tentang perumahan yang terjangkau di seluruh negeri dan di daerah Anda.
  2. Ikut terlibat. Ciptakan pasar untuk perumahan yang terjangkau. Identifikasi ceruk di wilayah Anda dan isi. Menjalin kemitraan dengan investor dan sumber pembiayaan yang berpikiran sama.
  3. Jadilah investor yang menguntungkan. Berfungsi sebagai manajer portofolio dan manajer bisnis. Terapkan kebijaksanaan investasi konvensional dan nasihat strategi bisnis.

Pertimbangan Khusus untuk Investasi Perumahan yang Terjangkau

Seorang investor perumahan yang terjangkau haruslah seorang tuan tanah , seorang investor, dan seorang eksekutif bisnis. Sebagai tuan tanah, menggabungkan unsur manusia. Ingatlah bahwa Anda dapat menciptakan pasar dengan membantu keluarga dan komunitas Anda. Sebagai investor, buat portofolio real estat blue-chip. Miliki properti terbaik, di area yang paling diinginkan, dengan harga terbaik, yang menghasilkan keuntungan paling banyak.

Sebagai eksekutif bisnis, ciptakan merek, ciptakan niat baik, dan maksimalkan nilai pasar merek Anda tidak hanya pada unit individu. Ingatlah bahwa aktivitas Anda juga menciptakan lapangan kerja dan peluang kerja bagi pekerja konstruksi dan agen penjualan real estat. Aktivitas pemasaran dan pengelolaan properti Anda membantu menarik pekerja ke angkatan kerja di area tempat unit Anda berada. Anda tidak hanya dapat menciptakan keuntungan pribadi, tetapi Anda juga dapat menciptakan peluang ekonomi bagi masyarakat dan komunitas melalui investasi perumahan yang terjangkau.