Biaya penutupan
Apa Biaya penutupan?
Biaya penutupan adalah pengeluaran, di atas dan di atas harga properti, yang biasanya dikeluarkan pembeli dan penjual untuk menyelesaikan transaksi real estat.
Biaya yang timbul mungkin termasuk biaya origination pinjaman, poin diskon, biaya penilaian, pencarian hak milik, asuransi kepemilikan, survei, pajak, biaya pencatatan akta, dan biaya laporan kredit. Biaya dibayar di muka adalah biaya yang berulang dari waktu ke waktu, seperti pajak properti dan asuransi pemilik rumah. Pemberi pinjaman diharuskan oleh hukum untuk menyatakan biaya ini dalam bentuk perkiraan pinjaman (sebelumnya dikenal sebagai perkiraan itikad baik atau GFE) dalam waktu tiga hari sejak aplikasi pinjaman rumah. Hadiah ekuitas masih dikenakan biaya penutupan.
Poin Penting
- Biaya penutupan adalah ongkos dan ongkos karena penutupan transaksi real estat atas harga pembelian properti. Penjual juga mungkin dikenakan biaya penutupan.
- Contoh biaya penutupan umum termasuk biaya yang terkait dengan asal mula dan penjaminan hipotek, komisi real estat, pajak, asuransi, dan pengarsipan catatan.
- Biaya penutupan harus diungkapkan oleh hukum kepada pembeli dan penjual dan disepakati sebelum kesepakatan real estat dapat diselesaikan.
Memahami Biaya Penutupan
Biaya penutupan terjadi ketika hak milik dipindahkan dari penjual ke pembeli. Jumlah total dolar dari biaya penutupan tergantung di mana properti itu dijual dan nilai properti yang ditetapkan.
Pembeli rumahan biasanya membayar antara 2% hingga 5% dari harga pembelian , tetapi biaya penutupan dapat dibayar oleh penjual atau pembeli. Transaksi real estat adalah proses yang agak rumit dengan banyak pemain yang terlibat dan banyak bagian yang bergerak. Beberapa negara bagian (dan beberapa produk pinjaman) mewajibkan pemeriksaan tertentu di luar pemeriksaan yang diperlukan, Anda membayar langsung ke pengawas rumah pilihan Anda. Lalu ada pajak properti dan transfer, serta perlindungan asuransi dan berbagai biaya tambahan.
Pembeli rumah di AS rata-rata membayar $ 5.749 untuk biaya penutupan, menurut survei 2019 dari ClosingCorp, sebuah perusahaan data yang mengkhususkan diri pada biaya penutupan. Survei menemukan biaya penutupan rata-rata tertinggi di beberapa bagian Timur Laut, termasuk:
- District of Columbia ($ 25.800)
- Delaware ($ 13.273)
- New York ($ 12.847)
- Maryland ($ 11.876)
- Pennsylvania ($ 10.076)
Washington adalah satu-satunya negara bagian di luar timur laut yang termasuk di antara biaya penutupan tertinggi ($ 12.406). Negara bagian dengan biaya penutupan rata-rata terendah termasuk:
- Indiana ($ 1.909)
- Missouri ($ 2.063)
- South Dakota ($ 2.159)
- Iowa ($ 1.194)
- Kentucky ($ 2.276)
Undang-undang mengharuskan pemberi pinjaman untuk memberikan perkiraan pinjaman yang mengungkapkan biaya penutupan properti.Berdasarkan Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA), pemberi pinjaman diwajibkan oleh hukum untuk memberikan perkiraan ini, juga dikenal sebagai perkiraan pinjaman, dalam waktu tiga hari sejak pemberi pinjaman mengambil aplikasi pinjaman dari peminjam.Setidaknya tiga hari sebelum penutupan, pemberi pinjaman juga harus memberikan pernyataan pengungkapan penutupan yang menguraikan semua biaya penutupan.Biaya yang tercantum mungkin telah berubah dari perkiraan pinjaman.
Contoh Biaya Penutupan
Biaya awal adalah biaya yang dibebankan oleh bank untuk pembuatan pinjaman.Biayanya biasanya mencapai 1% dari hipotek.Pembeli dapat membeli poin diskon dimuka untuk mengurangi suku bunga yang dibebankan oleh bank.Meskipun bank memerlukan laporan kredit dan pengajuan pinjaman, biaya ini dapat dinegosiasikan dan ditanggung oleh bank.Asuransi hipotek pribadi adalah biaya tambahan yang diberlakukan untuk pembelian apa pun dengan uang muka kurang dari 20%.
Asuransi hak milik melindungi pemberi pinjaman dari klaim terhadap rumah dan melindungi pembeli dari kontraktor masa lalu yang membuat klaim terhadap properti tersebut. Pemberi pinjaman sering kali memerlukan penilaian, yang dapat menelan biaya hingga $ 400 di sebagian besar wilayah. Pemerintah daerah mengenakan biaya pencatatan dan pajak untuk mencatat penjualan properti. Pajak transfer ini bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lainnya.
Semua biaya penutupan akan diperinci pada perkiraan pinjaman dan pengungkapan penutupan. Berikut adalah biaya standar yang dapat Anda perkirakan:
Biaya aplikasi
Ini adalah biaya yang dibebankan oleh pemberi pinjaman untuk memproses aplikasi hipotek Anda. Tanyakan detailnya kepada pemberi pinjaman sebelum mengajukan hipotek.
Biaya Pengacara
Ini adalah biaya yang dibebankan oleh pengacara real estat untuk mempersiapkan dan meninjau perjanjian dan kontrak pembelian rumah. Tidak semua negara bagian membutuhkan pengacara untuk menangani transaksi real estat.
Biaya Penutupan
Ini juga dikenal sebagai “biaya escrow,” yang dibayarkan kepada pihak yang menangani penutupan: perusahaan hak, perusahaan escrow, atau pengacara, tergantung pada undang-undang negara bagian.
Biaya Kurir
Jika Anda menandatangani dokumen kertas, biaya ini membantu mempercepat transportasi mereka. Jika penutupan dilakukan secara digital, Anda mungkin tidak membayar biaya ini.
Biaya Laporan Kredit
Tagihan ($ 15 hingga $ 30) dari pemberi pinjaman untuk menarik laporan kredit Anda dari tiga biro pelaporan utama. Beberapa pemberi pinjaman mungkin tidak mengenakan biaya ini karena mereka mendapat diskon dari agen pelapor.
Escrow Deposit
Beberapa pemberi pinjaman meminta Anda menyetorkan pembayaran pajak properti dan asuransi hipotek selama dua bulan pada saat penutupan.
Premi Asuransi Hipotek FHA
Pinjaman FHA memerlukan premi asuransi hipotek di muka (UPMIP) sebesar 1,75% dari jumlah pinjaman dasar yang harus dibayar pada saat penutupan (atau dapat dimasukkan ke dalam hipotek Anda).Ada juga pembayaran MIP tahunan yang dibayarkan setiap bulan yang dapat berkisar dari 0,45% hingga 1,05%, tergantung pada jangka waktu dan jumlah dasar pinjaman Anda.
Biaya Penentuan dan Pemantauan Banjir
Ini adalah biaya yang dibebankan kepada inspektur banjir bersertifikat dan menentukan apakah properti tersebut berada di zona banjir, yang memerlukan asuransi banjir (terpisah dari polis asuransi pemilik rumah). Bagian dari biaya termasuk pengamatan berkelanjutan untuk memantau perubahan status banjir properti.
Biaya Transfer Asosiasi Pemilik Rumah
Jika Anda membeli kondominium, townhouse, atau properti dalam pembangunan terencana, Anda harus bergabung dengan asosiasi pemilik rumah komunitas tersebut. Ini adalah biaya transfer yang menutupi biaya pengalihan kepemilikan, seperti dokumen. Apakah penjual atau pembeli membayar biaya mungkin atau mungkin tidak dalam kontrak; Anda harus memeriksanya terlebih dahulu. Penjual harus menyediakan dokumentasi yang menunjukkan jumlah iuran HOA dan salinan laporan keuangan, pemberitahuan, dan risalah HOA.
Asuransi pemilik rumah
Pemberi pinjaman biasanya membutuhkan pembayaran di muka untuk premi asuransi tahun pertama pada saat penutupan.
Asuransi Hak Pemberi Pinjaman
Biaya di muka, satu kali yang dibayarkan ke perusahaan judul melindungi pemberi pinjaman jika sengketa kepemilikan atau hak gadai muncul yang tidak ditemukan dalam pencarian judul.
Inspeksi Cat Berbasis Timbal
Ini adalah biaya yang dibayarkan kepada inspektur bersertifikat untuk menentukan apakah properti tersebut mengandung cat berbahan dasar timbal yang berbahaya.
Poin
Poin (atau “poin diskon”) mengacu pada pembayaran opsional di muka kepada pemberi pinjaman untuk mengurangi tingkat bunga pinjaman Anda dan dengan demikian menurunkan pembayaran bulanan Anda. Satu poin sama dengan 1% dari jumlah pinjaman. Dalam lingkungan dengan tarif rendah, ini mungkin tidak menghemat banyak uang.
Asuransi Hak Pemilik
Kebijakan ini melindungi Anda jika seseorang menantang kepemilikan rumah Anda. Biasanya bersifat opsional tetapi sangat direkomendasikan oleh ahli hukum.
Biaya Awal
Biaya ini mencakup biaya administrasi pemberi pinjaman untuk memproses biaya Anda dan biasanya 1% dari jumlah pinjaman. Beberapa pemberi pinjaman tidak memungut biaya origination tetapi biasanya mengenakan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk menutupi biaya.
Pemeriksaan Hama
Ini adalah biaya yang mencakup biaya pemeriksaan hama profesional untuk rayap, busuk kering, atau kerusakan terkait hama lainnya. Beberapa negara bagian dan beberapa pinjaman yang diasuransikan pemerintah memerlukan pemeriksaan.
Biaya Bunga Harian Prabayar
Pembayaran untuk menutupi bunga atas hipotek Anda akan bertambah dari tanggal penutupan hingga tanggal pembayaran hipotek pertama Anda.
Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)
Jika uang muka Anda kurang dari 20%, pemberi pinjaman Anda mungkin memerlukan PMI.Anda mungkin diminta untuk melakukan pembayaran PMI bulan pertama saat penutupan.
Biaya Penilaian Properti
Ini adalah biaya wajib yang dibayarkan kepada perusahaan penilai properti profesional untuk menilai nilai pasar wajar rumah yang digunakan untuk menentukan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) Anda.
Pajak Bumi dan Bangunan
Pada penutupan, perkirakan untuk membayar pajak properti yang jatuh tempo dalam waktu 60 hari sejak pembelian rumah.
Tarif Kunci Tarif
Biaya yang dibebankan oleh pemberi pinjaman untuk menjamin Anda tingkat bunga tertentu untuk jangka waktu terbatas, biasanya dari saat Anda menerima persetujuan awal hingga penutupan.
Biaya Rekaman
Ini adalah biaya yang dibebankan oleh kantor pencatatan lokal Anda, biasanya kota atau kabupaten, untuk pencatatan catatan tanah publik.
Biaya Survei
Ini adalah biaya yang dikenakan oleh perusahaan survei untuk memeriksa garis properti dan pagar bersama untuk mengonfirmasi batas properti.
Biaya Pengawasan Pajak dan Penelitian Status Pajak
Ini adalah biaya pihak ketiga untuk mengawasi pembayaran pajak properti Anda dan memberi tahu pemberi pinjaman tentang masalah apa pun dengan pembayaran pajak properti Anda, seperti pembayaran yang terlambat atau gagal.
Biaya Pencarian Judul
Biaya pencarian judul adalah biaya yang dikenakan oleh perusahaan judul untuk menganalisis catatan properti publik untuk setiap ketidaksesuaian kepemilikan. Perusahaan judul mencari catatan akta dan memastikan bahwa tidak ada sengketa kepemilikan atau hak gadai yang beredar di properti.
Pajak Transfer
Ini adalah pajak yang dikenakan untuk mentransfer hak milik dari penjual ke pembeli.
Biaya Penjaminan Emisi
Biaya underwriting dibebankan oleh pemberi pinjaman untuk menjamin pinjaman Anda. Penjaminan emisi adalah proses penelitian untuk memverifikasi informasi keuangan, pendapatan, pekerjaan, dan kredit Anda untuk persetujuan pinjaman akhir.
Biaya Pendanaan VA
Jika Anda adalah peminjam VA, biaya ini, yang dibebankan sebagai persentase dari jumlah pinjaman, membantu mengimbangi biaya program pinjaman kepada pembayar pajak AS. Jumlah biaya pendanaan tergantung pada klasifikasi dinas militer dan jumlah pinjaman Anda; biaya dapat dibayarkan pada penutupan atau dimasukkan ke dalam hipotek Anda. Beberapa anggota militer dibebaskan dari pembayaran biaya.
Referensi cepat
Imbalan signifikan lainnya: komisi real estat. Pembeli tidak membayar biaya ini; penjual lakukan. Biasanya, biaya komisi adalah 5% hingga 6% dari harga pembelian rumah, dan dibagi rata antara agen penjual dan agen pembeli.
Bagaimana Mengurangi Biaya Penutupan
Mungkin Anda merasa tidak mampu membayar semua biaya ini selain uang muka, biaya pindah, dan perbaikan rumah baru Anda. Namun, ada cara untuk menegosiasikan biaya ini. Selain itu, cobalah untuk mengurangi biaya sampah , atau biaya berlebihan yang dibebankan pemberi pinjaman pada penutupan hipotek. Biaya ini seringkali tidak terduga oleh peminjam dan tidak dijelaskan dengan jelas oleh pemberi pinjaman. Faktor kejutan ini dapat menimbulkan kesan bahwa biaya ini berlebihan dan dibebankan pada biaya penutupan sah lainnya tanpa alasan yang kuat.
Melihat-lihat
Ini berlaku untuk pemberi pinjaman dan layanan pihak ketiga, seperti polis asuransi pemilik rumah dan perusahaan hak milik. Banyak pembeli rumah tidak menyadari bahwa mereka dapat menghemat banyak uang untuk menutup biaya jika mereka membandingkan biaya dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman. Anda tidak harus menggunakan perusahaan judul, inspektur hama, atau agen asuransi pemilik rumah yang disarankan pemberi pinjaman Anda. Kerjakan beberapa pekerjaan rumah, dan Anda bisa menghemat banyak uang untuk biaya tersebut.
Jadwal Penutupan di Akhir Bulan
Tanggal penutupan dekat atau di akhir bulan membantu mengurangi biaya bunga harian prabayar. Pemberi pinjaman dapat menjalankan skenario ini bagi Anda untuk mencari tahu seberapa banyak Anda dapat menabung.
Mintalah Penjual untuk Bantuan
Anda mungkin bisa mendapatkan penjual untuk menurunkan harga pembelian atau menutupi sebagian (atau semua – jika Anda beruntung) dari biaya penutupan Anda. Ini lebih mungkin terjadi jika penjual termotivasi dan rumah telah ada di pasar untuk waktu yang lama dengan sedikit penawaran. Namun, di banyak pasar perumahan yang panas, kondisinya mendukung penjual, jadi Anda mungkin mendapat penolakan atau jawaban “tidak” jika Anda meminta bantuan penjual. Tidak ada salahnya bertanya.
Bandingkan Perkiraan Pinjaman dan Formulir Pengungkapan Penutupan
Ketika Anda mendapatkan perkiraan pinjaman awal Anda, tinjau dengan sisir gigi yang bagus. Jika Anda tidak yakin tentang biaya yang diperlukan atau mengapa dikenakan biaya, tanyakan kepada pemberi pinjaman untuk mengklarifikasi. Pemberi pinjaman yang tidak bisa menjelaskan biaya atau menolak saat ditanyai harus menjadi bendera merah.
Demikian juga, jika Anda melihat biaya baru atau melihat peningkatan nyata dalam biaya penutupan tertentu, minta pemberi pinjaman untuk memandu Anda melalui detailnya. Tidak jarang biaya penutupan berfluktuasi dari pra-persetujuan hingga penutupan, tetapi lompatan besar atau penambahan yang mengejutkan dapat memengaruhi kemampuan Anda untuk menutup.
Negosiasikan Biaya Khusus Pinjaman
Jika Anda mencurigai pemberi pinjaman menambahkan biaya yang tidak perlu, yang dikenal sebagai “biaya sampah”, pada pinjaman Anda, bicarakan. Minta pemberi pinjaman untuk menghapus atau mengurangi biaya jika Anda melihat adanya duplikasi. Perbandingan belanja dapat menjadi sekutu Anda dalam mengurangi biaya penutupan, serta menemukan persyaratan dan tarif yang kompetitif. Berhati-hatilah dengan biaya pemrosesan dan dokumentasi yang berlebihan.
Gulung Biaya Penutupan ke dalam Hipotek Anda
Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman akan menawarkan untuk membayar biaya penutupan Anda atau memasukkannya ke dalam pinjaman Anda sebagai upaya terakhir. Ketika Anda memasukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman Anda, Anda akan membayar tingkat bunga yang lebih tinggi untuk hipotek Anda.
Komisi Real Estat
Komisi real estat adalah biaya signifikan yang harus dibayarkan penjual kepada broker mereka di akhir penjualan.
Pertimbangan Khusus
Hipotek tanpa biaya penutupan menghapus semua biaya di muka bagi pembeli setelah penutupan. Jenis hipotek ini menguntungkan dalam jangka pendek tetapi kemungkinan besar menghasilkan tingkat bunga yang lebih tinggi. Biaya penutupan juga dapat dimasukkan ke dalam total hipotek, yang berarti pembeli membayar bunga atas biaya penutupan dari waktu ke waktu. Oleh karena itu, sementara hipotek tanpa biaya penutupan membantu mengurangi pengeluaran modal awal, ada konsekuensi keuangan jangka panjang yang perlu dipertimbangkan.
Perhatikan bahwa hadiah ekuitas juga menimbulkan biaya penutupan.