• Tak Berkategori

Tinggal di New York City: Co-ops vs kondominium

Apa Tinggal di New York City: Co-ops vs kondominium?

Kondominium dan koperasi memiliki kesamaan tetapi juga memiliki karakteristik unik yang menawarkan berbagai pilihan bagi penghuni. Dalam banyak hal, pasar real estat Kota New York  tidak seperti yang lain di Amerika Serikat. Salah satu perbedaan terbesar adalah bahwa apartemen yang dijual di NYC adalah kondominium atau koperasi.

Di kebanyakan tempat, kondominium adalah aturan, tetapi tidak di Big Apple. Meskipun jumlah koperasi melebihi jumlah kondominium di NYC — sekitar 75% per sebagian besar perkiraan — lebih banyak kondominium di pasar aktif pada saat tertentu.

Mari kita mulai dengan pemeriksaan singkat tentang perbedaan antara koperasi dan kondominium. Ketika Anda membeli sebuah kondominium, apartemen Anda, serta sebagian dari area umum, menjadi milik Anda. Ketika Anda membeli sebuah koperasi, Anda sebenarnya tidak membeli apartemen Anda; sebaliknya, Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan gedung Anda. Besarnya bagian Anda tergantung pada ukuran apartemen Anda; membeli saham memungkinkan Anda untuk menempati unit di gedung koperasi. Pada penutupan sebuah kondominium, Anda akan diberi akta ; pada penutupan sebuah koperasi, Anda akan mendapatkan sewa kepemilikan .


Sebagian besar, baik kondominium maupun koperasi memiliki penjaga pintu dan pengawas staf; beberapa akan menambahkan petugas yang akan melakukan semua hal yang tidak dilakukan dua lainnya. The Fasilitas bisa rendah (mungkin hanya ruang penyimpanan di ruang bawah tanah) atau mencakup segala, seperti teras taman, ruang biliar, ruang piano, ruang skrining, ruang bermain anak-anak, dan gym.

Poin Penting

  • Ketika Anda membeli sebuah kondominium, apartemen Anda, serta sebagian dari area umum, menjadi milik Anda.
  • Ketika Anda membeli kandang, Anda sebenarnya tidak membeli apartemen Anda; sebaliknya, Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan gedung Anda.
  • Harga kondominium lebih tinggi daripada koperasi, tetapi koperasi membutuhkan uang muka yang lebih besar, biaya bulanan yang lebih tinggi, dan proses persetujuan yang panjang.
  • Kondominium umumnya mengizinkan penyewaaan apartemen, sementara hanya beberapa koperasi yang mengizinkan penyewaaan, dan peraturannya rumit.

Kondominium

Lingkungan yang lebih baru, dulu dianggap outlier tetapi sekarang dianggap trendi, adalah tempat Anda akan menemukan kondominium. Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, pialang real estat New York, “Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih sesuai dengan gaya Anda, kemungkinan besar Anda akan melihat banyak kondominium. Bangunan kondominium tidak menjadi umum di New York City hingga tahun 1970-an, jadi mereka sering kali lebih modern daripada koperasi. “


“Karena lahan yang tersedia untuk bangunan kondominium baru terbatas di Manhattan,” Malin menambahkan, “kondominium terbaru kemungkinan besar akan ditemukan di lingkungan yang sedang naik daun dan pinggiran di ujung Timur dan Barat. Di Queens dan Brooklyn, kami telah melihat banyak kondominium dengan konstruksi baru yang dibangun di bekas kawasan industri di sepanjang tepi laut di Long Island City dan Williamsburg, serta di Pusat Kota Brooklyn. ”

Uang Muka dan Harga

Biaya sering kali dapat mendorong proses keputusan untuk membeli real estat, dan kondominium menawarkan uang muka yang menarik , di mana biasanya hanya diperlukan 10% dari harga pembelian. Namun, kondominium cenderung memiliki harga yang lebih tinggi daripada koperasi.

Biaya penutupan

Biaya penutupan di sebuah kondominium lebih tinggi daripada untuk koperasi. Untuk detailnya, kami meminta pengacara real estate New York Adam Stone untuk membandingkan keduanya. Inilah yang dia pikirkan. Untuk kondominium senilai $ 1 juta dengan hipotek $ 800.000, biaya penutupannya adalah:

  • Asuransi hak milik untuk pembeli, $ 4.500
  • Asuransi hak milik untuk pemberi pinjaman, $ 1.000
  • Pencarian judul , $ 700
  • Biaya rekaman , $ 700
  • Pajak rumah negara bagian New York, $ 10.000
  • Pajak pencatatan hipotek Negara Bagian New York, $ 15.370
  • Total keseluruhan : $ 32.270 (tanpa biaya pemberi pinjaman, yang bervariasi menurut pemberi pinjaman)

Bagi siapa pun yang bertanya-tanya berapa pajak mansion, Stone menjelaskan: “Negara Bagian New York memiliki pajak transfer sebesar 0,4% dari harga jual, yang dibebankan kepada penjual properti hunian mana pun. Ini juga memiliki pajak transfer pembeli 1%, juga disebut sebagai ‘pajak rumah’ karena hanya berlaku untuk properti hunian dengan harga $ 1 juta atau lebih. ” 

Biaya Bulanan

Pemilik kondominium memiliki tagihan bulanan yang disebut “biaya umum”, yang digunakan untuk pemeliharaan gedung — area umum, lansekap, pembayaran staf, dan seringkali beberapa utilitas.

Pemilik kondominium menulis dua cek setiap bulan (satu untuk pemeliharaan gedung, dan satu untuk pajak properti) tetapi seringkali total gabungan pemilik kondominium lebih rendah daripada tagihan pemeliharaan pemilik koperasi.

Papan

Papan kondominium cenderung kurang menuntut dibandingkan papan koperasi. Koperasi memiliki proses persetujuan yang lebih panjang, termasuk wawancara. Dewan direksi memutuskan apakah calon pembeli dapat membeli koperasi.

Menurut Warner M. Lewis  dari The Harkov Lewis Team di Halstead Property, “Dengan kondominium, sebuah bangunan dapat meminta paket kepada pembeli,” kata Lewis, “tetapi tidak ada wawancara, dan bangunan itu hanya memiliki hak pertama. penolakan (yaitu, apakah mereka harus menyetujuinya, atau kondominium harus membelinya sendiri), yang berarti bila Anda memiliki kontrak yang ditandatangani kecuali terjadi sesuatu pada pembeli (atau pembiayaan), kesepakatannya sebaik yang dilakukan. ”

Aturan

Kondominium cenderung memiliki aturan yang lebih sedikit, termasuk pembatasan penggunaan dana asing untuk pembelian. Kondominium memungkinkan investor internasional untuk membeli dan menyewakan ruang mereka; biasanya dengan beberapa peringatan, tetapi tidak ada yang memberatkan. Kondominium juga memungkinkan apartemen untuk disewakan atau disewakan kepada pihak lain dengan relatif mudah, dibandingkan dengan proses menyewakan untuk koperasi. Namun, beberapa asosiasi kondominium mungkin memberlakukan lebih banyak aturan daripada yang lain. Akibatnya, calon pembeli harus melakukan penelitian untuk menentukan apa yang diperbolehkan dan apa yang tidak diperbolehkan.

Preferensi Pembeli

Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, “Jika Anda lebih suka mengikuti irama drummer Anda sendiri — dan Anda menghargai fleksibilitas — maka kondominium mungkin merupakan pilihan bijak untuk Anda. Namun, pahamilah bahwa kebebasan ini ada harganya. Kondominium hampir selalu lebih mahal daripada koperasi yang setara. Selain itu, jika melihat wajah baru di lift secara teratur merupakan masalah bagi Anda — carilah di tempat lain. Penyewa bisa umum di gedung kondominium. Pemilik sering kali memanfaatkan kebijakan kondominium yang lebih liberal. “

Co-Ops

Secara umum, daerah pemukiman yang lebih tua dan mapan memiliki lebih banyak koperasi. Seperti yang dijelaskan oleh Gary Malin: “Jika Anda menyukai properti bersejarah, kemungkinan besar Anda akan berakhir di koperasi, karena hampir semua bangunan sebelum perang diatur dengan cara ini. Selain itu, karena bangunan koperasi cenderung lebih tua dari pembangunan kondominium, mereka sering berada di lokasi yang lebih sentral. Misalnya, hampir semua bangunan tempat tinggal yang berbaris di Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama menurut ukuran apa pun) adalah koperasi. ”

Uang Muka dan Harga

Seperti halnya kondominium, keputusannya mungkin tergantung pada seberapa banyak Anda dapat membelanjakan dan menabung untuk uang muka. Meskipun dimungkinkan untuk meletakkan hanya 10% dari harga pembelian sebuah kondominium, koperasi mungkin memerlukan uang muka yang jauh lebih tinggi — sekitar 20% hingga 50% dari harga pembelian. Kabar baiknya adalah bahwa harga pembelian sebuah koperasi cenderung lebih kecil daripada kondominium. Meskipun demikian, harga dapat bervariasi tergantung pada lingkungan yang terlibat.

Biaya penutupan

Menurut pengacara real estate New York Adam Stone, koperasi memiliki biaya penutupan yang lebih rendah. Dalam contoh yang dikutip di atas untuk sebuah kondominium, yang memiliki biaya lebih dari $ 32.000, koperasi hanya memiliki pajak rumah $ 10.000. Perbedaan substansial ini disebabkan oleh fakta bahwa kondominium tersebut adalah real property , sedangkan co-op share adalah milik pribadi .

“Ini mungkin hanya semantik bagi beberapa orang, tetapi tidak saat menghitung biaya penutupan,” tambah Stone.

Biaya Bulanan

Pemilik koperasi menulis satu cek sebulan yang disebut biaya “pemeliharaan”. Serupa dengan kondominium, biaya bulanan digunakan untuk pemeliharaan dasar properti dan staf yang diperlukan untuk menjaga bangunan berjalan dengan baik. Biaya koperasi cenderung lebih tinggi daripada biaya kondominium karena biaya tersebut sering kali mencakup setidaknya sebagian dari hipotek untuk bangunan tersebut. Meskipun biaya bulanan bisa berbeda-beda tergantung dari luas bangunannya.

Namun, penting untuk dicatat bahwa biaya pemeliharaan dan umum tidak ditetapkan begitu saja. Pengeluaran besar apa pun — atap baru, lobi baru, lebih banyak anggota staf — dapat memicu penilaian, yang merupakan keputusan anggota dewan, dan sesuatu yang jarang dapat dibatalkan.

Papan

Seperti yang dinyatakan sebelumnya, sebagian besar dewan koperasi memiliki proses aplikasi yang ketat dan seringkali panjang yang dapat mengharuskan pembeli untuk menyerahkan informasi keuangan, menyerahkan ke verifikasi pekerjaan, dan mungkin pemeriksaan latar belakang pribadi.

Warner M. Lewis  dari The Harkov Lewis Team di Halstead Property menyimpulkannya: “Dalam sebuah koperasi, Anda tidak hanya harus memiliki uang untuk membeli apartemen (atau mendanai untuk itu), Anda juga harus disetujui oleh dewan setelah mengirimkan aplikasi, yang biasanya sangat rinci dan memakan waktu. Kemudian, dengan sedikit atau tanpa alasan, pembeli dapat ditolak setelah wawancara, atau bahkan sebelumnya, hanya karena sesuatu dalam kemasannya. Saya telah melakukan kesepakatan dan melihat kesepakatan yang tidak memiliki sajak atau alasan untuk penolakan. ” 

Aturan

Papan koperasi cenderung memiliki lebih banyak aturan daripada kondominium dan mungkin mengamanatkan kapan Anda dapat melatih trombon Anda, apakah Anda dapat meletakkan dekorasi liburan di pintu Anda, dan apakah hewan peliharaan Anda dapat tinggal bersama Anda. Sebagian besar aturan dimaksudkan untuk mempromosikan keharmonisan, ketenangan, dan kesopanan hidup koperasi.

Tetapi aturan yang menghalangi beberapa pembeli domestik, dan hampir semua pembeli internasional, adalah pembatasan co-op dalam menyewakan.Kebijakan berbeda-beda di setiap bangunan, tetapi umumnya, ketika koperasi mengizinkan pemegang saham untuk menyewakan apartemen mereka, itu dilakukan secara terbatas, seperti untuk satu atau dua tahun dari setiap lima tahun.Pemilik biasanya harus sudah tinggal di properti selama jangka waktu tertentu sebelum menyewakan — dalam beberapa kasus selama tiga tahun.Pemilik biasanya membayar biaya untuk diizinkan menyewakan, dan kemungkinan subletters harus mengisi aplikasi dan mungkin harus menjalani pemeriksaan latar belakang.Persetujuan dewan adalah suatu keharusan.

Aturan koperasi lain yang membuat pembelian oleh individu internasional tidak mungkin adalah bahwa mereka tidak mungkin menerima siapa pun yang dananya berada di luar AS.

Menurut Lewis, “Koperasi adalah tentang membangun kelompok penduduk yang stabil untuk jangka panjang. Kondominium sepertinya tidak terlalu peduli tentang itu. “

Preferensi Pembeli

Ketika datang untuk memilih preferensi Anda, Gary Malin mengatakannya sebagai berikut:

Koperasi adalah pilihan cerdas bagi mereka yang menghargai stabilitas dan ingin menanamkan akar dalam sebuah bangunan. Cukup tanyakan pada diri Anda, “Apakah Anda akan bertahan dalam jangka panjang?” Koperasi jauh lebih tidak sementara daripada kondominium, jadi mereka adalah tempat yang bagus untuk tinggal jika Anda ingin mengenal tetangga Anda. Bersiaplah untuk dianalisis, disodok, dan didorong, tetapi pahamilah bahwa proses inilah yang membuat koperasi menjadi investasi yang stabil dan sangat aman.