Ensiklopedia keuangan

Keuntungan dari hutang hipotek dengan MBS

Menurut Federal Reserve Bank of New York, saldo hipotek merupakan komponen terbesar dari utang rumah tangga pada kuartal kedua tahun 2018. Pada 30 Juni, laporan kredit konsumen menunjukkan total $ 9 triliun dalam utang terkait hipotek, meningkat sebesar $ 60 miliar dari kuartal pertama tahun ini. Meskipun suku bunga hipotek diperkirakan akan naik, permintaan untuk perumahan ditambah dengan pengangguran yang rendah masih dapat mendorong pasar hipotek. Itu berarti pinjaman ini pasti akan berkembang. Situasi ini menciptakan peluang bagi investor cerdik, yang dapat menggunakan sekuritas berbasis mortgage (MBS) untuk memiliki sebagian dari utang ini.

Ingatlah bahwa aset ini memang memainkan peran kunci dalam krisis keuangan tahun 2008. Bank telah menghapus banyak pembatasan pada pinjaman hipotek, dengan beberapa bahkan tidak menurunkan uang, dan mendanai pinjaman rumah sepenuhnya. Tetapi sebagian besar pemilik rumah baru tidak mampu membayar pembayaran mereka, yang tampaknya tidak mengganggu pemberi pinjaman. Mereka masih bisa menghasilkan uang dengan mengemas pinjaman dan menjualnya kepada investor. Itu, pada gilirannya, menciptakan bubble, yang akhirnya meledak pada tahun 2007. Efek tetesan menghantam Lehman Brothers, menyebabkan bank runtuh, kemudian mengirimkan gelombang kejut ke seluruh ekonomi global.

Jadi, apakah Anda masih mampu berinvestasi dalam aset ini? Pada artikel ini, kami akan menunjukkan kepada Anda bagaimana Anda dapat menggunakan MBS untuk melengkapi aset pendapatan tetap Anda yang lain.

Apa Keuntungan dari hutang hipotek dengan MBS?

  • Sekuritas beragun hipotek (MBS) adalah instrumen pendapatan tetap yang menggabungkan hipotek individu ke dalam satu sekuritas.
  • Sementara MBS mendiversifikasi risiko real estat, mereka juga sangat berisiko dan ikut bertanggung jawab atas krisis keuangan 2008 dan kehancuran pasar hipotek.
  • Sejak itu, orang-orang mulai meneliti penawaran MBS individu dan dapat mengidentifikasi sekuritas yang menguntungkan.
  • Sulit bagi investor perorangan untuk mengakses MBS, tetapi mungkin dapat melakukannya secara tidak langsung melalui reksa dana yang berinvestasi di MBS.

Bagaimana Mereka Dibentuk

Sekuritas beragun hipotek adalah kewajiban utang yang dibeli dari bank, perusahaan hipotek, credit unions, dan lembaga keuangan lainnya dan kemudian dikumpulkan menjadi kumpulan oleh entitas pemerintah, kuasi-pemerintah, atau swasta. Entitas ini kemudian menjual sekuritas kepada investor. Proses ini diilustrasikan di bawah ini:

  1. Pembeli real estat meminjam dari lembaga keuangan
  2. Lembaga keuangan menjual hipotek kepada entitas MBS.
  3. Entitas MBS membentuk kumpulan hipotek dan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek.
  4. Individu berinvestasi di pool MBS.

Jenis MBS

Ada dua jenis MBS. The pass-through atau partisipasi sertifikat mewakili kepemilikan langsung di kolam hipotek. Anda akan mendapatkan bagian pro-rata dari semua pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan ke dalam kumpulan saat penerbit menerima pembayaran bulanan dari peminjam. Kumpulan hipotek biasanya akan jatuh tempo lima hingga 30 tahun. Namun arus kas bisa berubah dari bulan ke bulan, tergantung berapa banyak KPR yang lunas lebih awal. Di sinilah letak risiko pembayaran di muka. Ketika suku bunga saat ini turun, peminjam mungkin membiayai kembali dan membayar di muka pinjaman mereka. Investor kemudian harus mencoba menemukan imbal hasil yang serupa dengan investasi awal mereka di lingkungan dengan tingkat suku bunga yang lebih rendah saat ini. Sebaliknya, investor dapat menghadapi risiko suku bunga saat suku bunga naik. Peminjam akan tetap menerima pinjaman mereka, membuat investor terjebak dengan hasil yang lebih rendah dalam lingkungan suku bunga yang meningkat saat ini.

Jenis kedua dari MBS adalah  collateralized mortgage bond (CMO). Ini adalah kumpulan hipotek pass-through.

Ada beberapa jenis CMO yang dirancang untuk mengurangi risiko pembayaran di muka investor.Dalam CMO pembayaran berurutan , penerbit CMO akan mendistribusikan arus kas kepada pemegang obligasi dari serangkaian kelas, yang disebut tranches .Setiap tahap memegang sekuritas berbasis mortgage denganpolajatuh tempo dan arus kas yang serupa.Setiap tahap berbeda dari yang lain di dalam CMO.Misalnya, CMO mungkin memiliki empat tahap dengan hipotek yang rata-rata masing-masing dua, lima, tujuh dan 20 tahun.Saat pembayaran hipotek masuk, penerbit CMO pertama-tama akan membayar tingkat bunga kupon yang ditetapkan kepada pemegang obligasi di setiap tahap.Pembayaran pokok yang terjadwal dan tidak terjadwal akan diberikan terlebih dahulu kepada investor pada tahap pertama.Setelah mereka lunas, investor di tahap selanjutnya akan menerima pembayaran pokok.Konsepnya adalah mentransfer risiko pembayaran di muka dari satu tahap ke tahap lainnya.Beberapa CMO mungkin memiliki 50 atau lebih tahap yang saling bergantung.Oleh karena itu, Anda harus memahami karakteristik dari tranche lain di CMO sebelum Anda berinvestasi.Ada dua jenis tranche:

  • PAC tranches menggunakan konsep sinking fund untuk membantu investor mengurangi risiko pembayaran di muka dan menerima arus kas yang lebih stabil. Sebuah obligasi pendamping dibentuk untuk menyerap kelebihan pokok karena hipotek dilunasi lebih awal. Kemudian, dengan pendapatan dari dua sumber (PAC dan obligasi pendamping), investor memiliki peluang lebih besar untuk menerima pembayaran selama jadwal jatuh tempo awal.
  • Z-tranches juga dikenal sebagai accrual bond atau accretion bond tranches. Selama periode akrual , bunga tidak dibayarkan kepada investor. Sebaliknya, pokok meningkat pada tingkat majemuk. Hal ini menghilangkan risiko investor untuk menginvestasikan kembali dengan imbal hasil yang lebih rendah jika kupon berdasarkan saldo pokok obligasi yang lebih tinggi. Plus, mereka akan mendapatkan pembayaran pokok apa pun dari hipotek yang mendasarinya. Karena bunga yang dikreditkan selama periode akrual dapat dikenakan pajak – meskipun investor sebenarnya tidak menerimanya –  Z-tranches mungkin lebih cocok untuk akun yang ditangguhkan pajak .

Sekuritas hipotek yang dilucuti adalah MBS yang hanya membayar pokok investor (PO) atau bunga saja (IO). Strip dibuat dari MBS, atau mungkin bagian dalam CMO.

  • Principal only (PO): Investor membayar harga dengan potongan besar untuk PO dan menerima pembayaran pokok dari hipotek yang mendasarinya. Nilai pasar PO dapat berfluktuasi secara luas berdasarkan suku bunga saat ini. Saat suku bunga turun, pembayaran di muka dapat meningkat, dan nilai PO mungkin meningkat. Di sisi lain, ketika harga saat ini naik dan pembayaran di muka menurun, PO bisa turun nilainya.
  • Bunga saja (IO): IO secara ketat membayar bunga yang didasarkan pada jumlah pokok yang terhutang. Karena hipotek diamortisasi dan pembayaran di muka mengurangi saldo pokok, arus kas IO menurun. Nilai IO berfluktuasi berlawanan dengan PO karena suku bunga saat ini turun dan pembayaran di muka meningkat, pendapatan bisa turun. Dan ketika suku bunga saat ini naik, investor cenderung menerima pembayaran bunga dalam jangka waktu yang lebih lama, sehingga meningkatkan nilai pasar IO.

Referensi cepat

Fitch Ratings dan lainnya memberikan peringkat kredit serta tingkat kupon dan tanggal jatuh tempo untuk MBS.

Penerbit MBS

Anda dapat membeli MBS dari beberapa penerbit berbeda. Bank investasi, lembaga keuangan, dan pembangun rumah menerbitkan sekuritas beragun hipotek berlabel pribadi. Kelayakan kredit dan peringkat keamanan mereka mungkin jauh lebih rendah daripada lembaga pemerintah dan perusahaan yang disponsori pemerintah.

Freddie Mac adalah perusahaan yang disponsori pemerintah dan diatur secara federal yang membeli hipotek dari pemberi pinjaman di seluruh negeri. Ini kemudian mengemasnya kembali menjadi sekuritas yang dapat dijual kepada investor dalam berbagai bentuk. Freddie Macs tidak didukung oleh pemerintah AS, tetapi korporasi memiliki kewenangan khusus untuk meminjam dari Departemen Keuangan AS .

Fannie Mae adalah perusahaan milik pemegang saham yang saat ini diperdagangkan secara bebas. Itu dihapus dari S&P 500 pada 2008 dan dihapus dari New York Stock Exchange pada 2010 setelah turun di bawah persyaratan harga minimum. Ia tidak menerima dana atau dukungan pemerintah. Sejauh keamanan berjalan, MBS Fannie Mae didukung oleh kesehatan keuangan perusahaan – bukan oleh pemerintah AS.

Ginnie Maes adalah satu-satunya MBS yang didukung oleh kepercayaan dan penghargaan penuh dari pemerintah AS. Mereka terutama terdiri dari pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal atau dijamin oleh Administrasi Veteran. 

Reksa dana

Jika Anda menyukai gagasan untung dari peningkatan pertumbuhan hipotek tetapi tidak ingin meneliti semua jenis MBS yang berbeda, Anda mungkin lebih nyaman dengan reksa dana hipotek. Ada dana yang diinvestasikan hanya dalam satu jenis MBS, seperti Ginnie Maes, sementara ada dana lain yang memasukkan berbagai jenis MBS ke dalam kepemilikan obligasi pemerintah lainnya.

Selain diversifikasi pinjaman yang lebih besar, reksa dana dapat menginvestasikan kembali semua pengembalian pokok di MBS lainnya. Ini memungkinkan investor menerima imbal hasil yang berubah dengan kurs saat ini dan akan mengurangi pembayaran di muka dan risiko suku bunga.

Garis bawah

MBS dapat menawarkan dukungan pemerintah federal, pendapatan bulanan, dan suku bunga tetap. Sisi negatifnya, bagaimanapun, adalah bahwa istilah tersebut dapat tidak pasti dan mereka mungkin tidak meningkat nilainya seperti obligasi lainnya ketika suku bunga saat ini turun. Juga, jangan lupa bahwa Anda bisa mendapatkan sebagian dari pokok Anda dikembalikan dengan setiap pembayaran bulanan. Akibatnya, pada saat jatuh tempo, mungkin tidak ada sisa pokok bagi Anda untuk diinvestasikan kembali.