Keamanan hipotek perumahan (RMBS)

Apa Keamanan hipotek perumahan (RMBS)?

Sekuritas berbasis hipotek perumahan (RMBS) adalah sekuritas berbasis hutang (mirip dengan obligasi), didukung oleh bunga yang dibayarkan atas pinjaman untuk tempat tinggal. Bunga pinjaman seperti hipotek, pinjaman ekuitas rumah dan hipotek subprime dianggap sebagai sesuatu dengan tingkat default yang relatif rendah dan tingkat bunga yang relatif tinggi, karena ada permintaan yang tinggi untuk kepemilikan tempat tinggal pribadi atau keluarga.. Investor yang tertarik dengan jenis keamanan ini juga ingin dilindungi dari risiko gagal bayar yang melekat dengan pinjaman individu semacam ini. Risiko ini dikurangi dengan mengumpulkan banyak pinjaman semacam itu untuk meminimalkan risiko gagal bayar individu.

Cara kerja Residential Mortgage-Backed Security (RMBS)

Keamanan yang didukung hipotek perumahan dibangun oleh salah satu dari dua sumber: lembaga pemerintah seperti Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), atau oleh perusahaan bank investasi non-lembaga. Pertama, entitas ini menjual atau mengendalikan sejumlah besar pinjaman perumahan. Selanjutnya mereka mengemas sejumlah besar dari mereka menjadi satu kumpulan pinjaman. Akhirnya entitas ini pada dasarnya menjual obligasi yang didukung oleh kumpulan pinjaman ini.

Pembayaran atas pinjaman ini mengalir ke investor yang membeli kelompok ini, dan tingkat bunga yang mereka terima lebih baik daripada biasanya obligasi yang didukung pemerintah AS. Lembaga penerbit menahan biaya untuk pengelolaan kumpulan, dan risiko gagal bayar pada hipotek ini ditanggung bersama oleh entitas penerbit dan investor. Karena masing-masing pinjaman ini adalah bagian kecil dari kumpulan pinjaman yang lebih besar dan terkumpul, default salah satu pinjaman ini memiliki dampak yang lebih kecil pada investor dibandingkan jika mereka berinvestasi dalam salah satu pinjaman ini secara individual.

Keuntungan dan Kerugian RMBS

Pembangunan RMBS memiliki keuntungan karena memberikan risiko yang lebih kecil dan profitabilitas yang lebih besar bagi investor. Hal ini juga memungkinkan entitas penerbit untuk mengumpulkan lebih banyak uang tunai untuk cadangan, sehingga mereka dapat memberikan lebih banyak pinjaman. Hal ini pada gilirannya membuat lebih banyak modal investasi tersedia bagi pemilik bisnis dan pengusaha.

Sebagai indikator efisiensi dan manfaatnya, dapat dicatat bahwa kategori terbesar investor RMBS adalah perusahaan asuransi jiwa. Lembaga-lembaga ini mendapat manfaat dari memiliki cara yang efisien untuk menginvestasikan miliaran dolar dalam investasi dengan suku bunga lebih tinggi daripada obligasi pemerintah, sambil tetap mengambil risiko yang dapat diterima.

RMBS dapat berisi berbagai jenis hipotek. Sekuritas dapat berisi semua dari satu jenis hipotek atau campuran dari berbagai jenis. Mereka mungkin berisi hipotek dengan suku bunga tetap, suku bunga mengambang, suku bunga yang dapat disesuaikan dan hipotek dengan kualitas kredit yang bervariasi termasuk prime dan subprime. Variasi ini membantu menghilangkan risiko gagal bayar.

Kompleksitas semua RMBS, sebagai jenis investasi, menciptakan beberapa kerugian yang sulit diukur. Yang pertama adalah risiko sistemik, atau risiko tekanan sistem keuangan secara seragam dapat memengaruhi semua investasi dalam kumpulan yang mendasari RMBS. Risiko ini terbukti pada krisis keuangan 2008. Yang kedua adalah karena investor lebih jauh dari pemegang hipotek individu, mereka memiliki lebih sedikit kepentingan dalam kesuksesan mereka. Sementara tingkat default historis berkisar sekitar dua persen, selama 2009 tingkat ini mendekati lima persen. Sepuluh tahun kemudian, risiko ini tampaknya tidak terlalu menjadi perhatian investor karena tingkat gagal bayar turun di bawah satu persen.

Berinvestasi dalam Sekuritas Beragun Hipotek Residensial

Berinvestasi dalam sekuritas yang didukung hipotek perumahan dapat membuat investor terpapar risiko pembayaran di muka dan risiko kredit. Risiko pembayaran di muka adalah risiko bahwa pemegang hipotek akan membayar kembali hipotek sebelum tanggal jatuh tempo, yang mengurangi jumlah bunga yang seharusnya diterima investor. Pembayaran di muka, dalam pengertian ini, adalah pembayaran yang melebihi pembayaran pokok yang dijadwalkan. Situasi ini dapat muncul jika tingkat bunga pasar saat ini turun di bawah tingkat bunga hipotek, karena pemilik rumah lebih cenderung untuk membiayai kembali hipotek. Risiko kredit bagi investor RMBS muncul ketika peminjam berhenti melakukan pembayaran atas hipoteknya

Sekuritas yang didukung hipotek perumahan digunakan oleh lembaga keuangan seperti perusahaan asuransi karena karakteristik arus kas dan umur mereka yang relatif panjang, yang dapat mengimbangi kewajiban jangka panjang yang diambil oleh perusahaan asuransi. Selain itu, pembeli sekuritas berbasis hipotek perumahan sering kali memiliki masukan tentang bagaimana mereka dibangun, sehingga mereka dapat disesuaikan secara unik untuk mengimbangi kewajiban atau agar sesuai dengan preferensi investor lain untuk risiko, pengembalian dan waktu arus kas, misalnya.