Saluran Investasi Hipotek Real Estat (REMIC)
Apa Saluran Investasi Hipotek Real Estat (REMIC)?
Istilah saluran investasi hipotek real estat (REMIC) mengacu pada kendaraan tujuan khusus (SPV) atau instrumen utang yang mengumpulkan pinjaman hipotek bersama dan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek (MBS).
REMIC adalah investasi kompleks yang menghasilkan pendapatan bagi penerbit dan investor.Kumpulan hipotek umumnya dipecah menjadi beberapa bagian, dikemas ulang dan dipasarkan kepada investor sebagai sekuritas individu. REMIC dapat memiliki beberapa bentuk yang berbeda dan umumnya dianggap sebagai entitas penerusan.Dengan demikian, mereka dibebaskan dari pengenaan pajak secara langsung.
Poin Penting
- Saluran investasi hipotek real estat adalah sarana tujuan khusus yang digunakan untuk mengumpulkan pinjaman hipotek dan menerbitkan sekuritas berbasis hipotek.
- REMIC pertama kali disahkan oleh berlakunya Undang-Undang Reformasi Pajak tahun 1986.
- Saluran investasi hipotek real estat dapat diatur sebagai kemitraan, perwalian, korporasi, atau asosiasi dan dibebaskan dari pajak federal.
Memahami Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Saluran investasi hipotek real estat (REMICs) pertama kali disahkan oleh berlakunya Undang-Undang Reformasi Pajak tahun 1986 .Mereka memegang hipotek komersial dan residensial dengan kepercayaan dan menerbitkan bunga dalam hipotek sekuritisasi ini kepada investor.Mereka dianggap sebagai opsi yang aman bagi investor yang enggan mengambil risiko.
REMIC mengumpulkan hipotek individu menjadi kumpulan berdasarkan risiko dan jatuh tempo seperti halnya kewajiban hipotek yang dijaminkan (CMO).Mereka kemudian dibagi menjadi obligasi atau sekuritas lain yang kemudian dijual kepada investor. Sekuritas ini kemudian diperdagangkan di pasar hipotek sekunder .
Beberapa penerbit saluran investasi hipotek real estate yang paling terkemuka di industri ini termasukFannie Mae dan Freddie Mac. Perusahaan-perusahaan ini didukung oleh pemerintah federal.Meskipun mereka tidak benar-benar menerbitkan hipotek, mereka menjamin pinjaman rumah yang diterbitkan oleh pemberi pinjaman lain di pasar sekunder.Penerbit REMIC lainnya termasuk pemberi pinjaman hipotek dan perusahaan asuransi, serta lembaga tabungan.
Referensi cepat
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah beberapa penerbit REMIC yang lebih terkemuka.
REMIC dapat diatur sebagai kemitraan, perwalian , perusahaan, atau asosiasi dan merupakanentitas bebas pajak federal.Namun, investor yang memiliki sekuritas ini masih dikenakan pajak penghasilan perorangan. Undang-undang perpajakan melarang REMIC melakukan modifikasi pada pinjaman hipotek mereka.Dengan demikian, entitas dapat kehilangan status bebas pajaknya jika pinjaman dalam kumpulannya ditukar dengan pinjaman lain.Itu karena peraturan federal mengharuskan pinjaman di kumpulan tertentu harus konstan.Dengan kata lain, pinjaman tidak dapat diubah atau ditukar secara signifikan dengan pinjaman yang berbeda dengan persyaratan baru.
Pertimbangan Khusus
Beberapa perubahan telah diusulkan atau dibuat untuk melindungi struktur dan status bebas pajak REMIC.
Undang-Undang Peningkatan Investasi Hipotek Real Estat
Kongres memperkenalkan Undang-Undang Perbaikan Saluran Investasi Hipotek Real Estat pada tahun 2009 untuk mengurangi pembatasan padapinjaman real estat komersial yang disekuritisasi oleh REMICs.Pemilik properti bermasalah dengan pinjaman komersial tidak dapat mengubah aset mereka karena rencana mereka akan mengubah nilai agunan yang menjamin pinjaman tersebut.
Undang-undang yang diusulkan akan memungkinkan pemilik properti dengan pinjaman komersial yang dijamin oleh REMICs melakukan perbaikan dan peningkatan untuk membuat properti mereka lebih menarik bagi pasar.Undang-undang tersebut mencakup pernyataan bahwa modifikasi properti berdasarkan persyaratan tersebut tidak akan dianggap sebagai transaksi terlarang sebagaimana diuraikan oleh Internal Revenue Service (IRS).
Bunga di REMIC akan terus diperlakukan sebagai bunga biasa dan hasil yang dihasilkan dari modifikasi properti akan ditangani sama seperti jika diterima melalui hipotek yang memenuhi syarat.
Undang-undang tersebut dirujuk ke Komite Perbankan, Perumahan, dan Urusan Perkotaan, tetapi belum bergerak lebih jauh.
Pandemi COVID-19
Pemerintah federal memberikan bantuan kepada orang-orang dengan pinjaman komersial dan residensial yang menderita kesulitan karena pandemi COVID-19.Pemilik rumah yang tidak dapat melakukan pembayaran diberikan kesabaran, pertama berdasarkanUndang-Undang Bantuan, Bantuan, dan Keamanan Ekonomi (CARES) Coronavirus , yang ditandatangani oleh mantan Presiden Donald Trump pada tahun 2020, dan kemudian lagi ketika pemerintahan Biden memperpanjang ketentuan tersebut.7
Karena keringanan pada akhirnya akan mengubah struktur pinjaman ini, hal itu akan berdampak pada bagaimana REMIC disusun juga.Itulah mengapa IRS memastikan bahwa investasi ini dan penerbitnya akan tetap aman dari segala implikasi pajak jika peminjam memanfaatkan tindakan darurat ini.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Industri umumnya menganggap REMIC sebagai CMOS. Ini adalah serangkaian hipotek yang digabungkan bersama dan dijual kepada investor sebagai investasi. Namun ada beberapa perbedaan di antara keduanya.
CMO ada dalam REMIC, meskipun CMO adalah badan hukum terpisah untuk tujuanperpajakan dan hukum .Sebuah REMIC, di sisi lain, dibebaskan dari pajak federal.Tapi itu hanya dari pendapatan yang dikumpulkan investor dari hipotek yang mendasarinya di tingkat perusahaan.Setiap pendapatan yang dihasilkan dan dibayarkan kepada investor akan dikenakan pajak, menggunakan Formulir 1066 saat mengajukan REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Baik REMIC dan perwalian investasi real estat (REIT) berinvestasi di real estat dalam beberapa bentuk atau lainnya tetapi keduanya berbeda. Sementara REMIC mengumpulkan pinjaman hipotek dan menjualnya sebagai investasi kepada investor, REIT adalah permainan bola yang sama sekali berbeda.
DIRE adalah perusahaan yang memiliki dan mengoperasikan portofolio properti yang menghasilkan pendapatan, seperti kantor dan ruang ritel, kondominium, dan properti serba guna.Investor dapat membeli saham DIRE yang diperdagangkan di bursa seperti halnya saham.Perusahaan menyewakan atau menyewakan propertinya dan pendapatan itu kemudian dibayarkan kepada investor sebagai dividen .
Sama seperti REMIC, REIT tidak dikenakan pajak.Tetapi investor harus melaporkan pendapatan apa pun dari investasi ini pada pengembalian pajak tahunan mereka, yang berarti mereka dikenakan pajak dengan tarif pajak mereka sendiri.