Ensiklopedia keuangan

Real Estate Investment Trust (REIT)

Apa Real Estate Investment Trust (REIT)?

Perwalian investasi real estat (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai real estat yang menghasilkan pendapatan. Mencontoh reksa dana, REIT mengumpulkan modal dari banyak investor. Hal ini memungkinkan investor individu memperoleh dividen dari investasi real estat — tanpa harus membeli, mengelola, atau membiayai sendiri properti apa pun.

Poin Penting

  • Perwalian investasi real estat (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai properti yang menghasilkan pendapatan.
  • REIT menghasilkan aliran pendapatan yang stabil bagi investor tetapi menawarkan sedikit apresiasi modal.
  • Kebanyakan REIT diperdagangkan secara publik seperti saham, yang membuatnya sangat likuid (tidak seperti investasi real estat fisik).
  • REIT berinvestasi di sebagian besar jenis properti real estat, termasuk gedung apartemen, menara seluler, pusat data, hotel, fasilitas medis, kantor, pusat ritel, dan gudang.

Bagaimana REITs Bekerja

Kongres mendirikan REITs pada tahun 1960 sebagai amandemen Perpanjangan Pajak Cukai Cerutu.Ketentuan tersebut memungkinkan investor untuk membeli saham dalamportofolio real estat komersial — sesuatu yang sebelumnya hanya tersedia untuk individu kaya dan melalui perantara keuangan besar.

Properti dalam portofolio REIT dapat mencakup kompleks apartemen, pusat data, fasilitas kesehatan, hotel, infrastruktur — dalam bentuk kabel fiber, menara seluler, dan jaringan pipa energi — gedung perkantoran, pusat ritel, penyimpanan mandiri, hutan, dan gudang.

Secara umum, REIT mengkhususkan diri pada sektor real estat tertentu. Namun, REIT yang terdiversifikasi dan khusus dapat memiliki jenis properti yang berbeda dalam portofolionya, seperti REIT yang terdiri dari properti perkantoran dan ritel. 

Banyak REIT diperdagangkan secara publik di bursa sekuritas utama, dan investor dapat membeli dan menjualnya seperti saham sepanjang sesi perdagangan.  REIT ini biasanya diperdagangkan dalam volume besar dan dianggap sebagai instrumen yang sangat likuid. 

Apa yang Memenuhi Syarat sebagai REIT?

Sebagian besar REIT memiliki model bisnis yang jelas: REIT menyewakan ruang dan mengumpulkan uang sewa properti, kemudian mendistribusikan pendapatan tersebut sebagai dividen kepada pemegang saham. Hipotek REIT tidak memiliki real estat, tetapi membiayai real estat, sebagai gantinya. REIT ini memperoleh pendapatan dari bunga atas investasi mereka.

Untuk memenuhi syarat sebagai REIT, perusahaan harus mematuhi ketentuan tertentu dalam Internal Revenue Code (IRC). Persyaratan ini termasuk untuk memiliki real estat yang menghasilkan pendapatan untuk jangka panjang dan mendistribusikan pendapatan kepada pemegang saham. Secara khusus, perusahaan harus memenuhi persyaratan berikut untuk memenuhi syarat sebagai REIT:

  • Investasikan setidaknya 75% dari total aset di real estat, uang tunai, atau Departemen Keuangan AS
  • Dapatkan setidaknya 75% pendapatan kotor dari sewa, bunga hipotek yang membiayai real properti, atau penjualan real estat
  • Membayar minimal 90% dari penghasilan kena pajak dalam bentuk dividen pemegang saham setiap tahun
  • Jadilah entitas yang dikenakan pajak sebagai korporasi
  • Dikelola oleh dewan direksi atau pengawas
  • Memiliki setidaknya 100 pemegang saham setelah tahun pertama keberadaannya 
  • Memiliki tidak lebih dari 50% sahamnya dimiliki oleh lima orang atau kurang

Referensi cepat

Saat ini, diperkirakan bahwa REIT secara kolektif memiliki sekitar $ 3 triliun aset kotor;ekuitas REIT yang diperdagangkan secara publik sebesar $ 2 triliun.

Jenis REIT

Ada tiga jenis REIT:

  • Ekuitas DIRE. Kebanyakan REIT adalah REIT ekuitas, yang memiliki dan mengelola real estat penghasil pendapatan. Pendapatan dihasilkan terutama melalui sewa (bukan dengan menjual kembali properti).
  • REIT hipotek. Mortgage REIT meminjamkan uang kepada pemilik dan operator real estat baik secara langsung melalui hipotek dan pinjaman, atau secara tidak langsung melalui akuisisi sekuritas berbasis mortgage. Pendapatan mereka terutama dihasilkan oleh  margin bunga bersih — selisih antara bunga yang mereka peroleh dari pinjaman hipotek dan biaya pendanaan pinjaman tersebut. Model ini membuat mereka berpotensi sensitif terhadap kenaikan suku bunga.
  • REIT Hibrid.REIT ini menggunakan strategi investasi REIT ekuitas dan hipotek. 

DIRE dapat diklasifikasikan lebih lanjut berdasarkan bagaimana saham mereka dibeli dan dimiliki:

  • REIT yang Diperdagangkan Secara Publik. Saham DIRE yang diperdagangkan secara publik terdaftar di bursa sekuritas nasional, di mana mereka dibeli dan dijual oleh investor individu. Mereka diatur oleh Komisi Sekuritas dan Bursa AS (SEC).
  • REIT Publik Non-Diperdagangkan. REIT ini juga terdaftar di SEC tetapi tidak diperdagangkan di bursa sekuritas nasional. Akibatnya, mereka kurang likuid dibandingkan DIRE yang diperdagangkan secara publik. Namun, mereka cenderung lebih stabil karena tidak terpengaruh oleh fluktuasi pasar.
  • REIT Pribadi.REIT ini tidak terdaftar di SEC dan tidak diperdagangkan di bursa sekuritas nasional.Secara umum, REIT pribadi hanya dapat dijual kepada investor institusional.

Cara Berinvestasi dalam REIT

Anda dapat berinvestasi dalam REIT yang diperdagangkan secara publik — serta reksa dana REIT dan dana yang diperdagangkan di bursa REIT (ETF) —dengan membeli saham melalui broker. Anda dapat membeli saham REIT yang tidak diperdagangkan melalui broker atau penasihat keuangan yang berpartisipasi dalam penawaran REIT yang tidak diperdagangkan.

REIT juga termasuk dalam sejumlahNareit , firma riset REIT yang berbasis di Washington, DC.

Referensi cepat

Kegiatan REIT menghasilkan distribusi $ 69 miliar pendapatan dividen pada 2019 (data terbaru yang tersedia).

Ada lebih dari 225 REIT yang diperdagangkan secara publik di AS, yang berarti Anda memiliki beberapa pekerjaan rumah yang harus dilakukan sebelum Anda memutuskan REIT mana yang akan dibeli.  Pastikan untuk mempertimbangkan tim manajemen dan rekam jejak REIT — dan cari tahu bagaimana mereka diberi kompensasi. Jika itu adalah kompensasi berbasis kinerja, kemungkinan besar mereka akan bekerja keras untuk memilih investasi yang tepat dan memilih strategi terbaik.

Tentu saja, ada baiknya juga untuk melihat angka-angka, seperti pertumbuhan laba per saham yang diantisipasi dan hasil dividen saat ini. Metrik yang sangat membantu adalah dana REIT dari operasi (FFO) , yang dihitung dengan menambahkan depresiasi dan amortisasi ke pendapatan, dan kemudian mengurangi keuntungan apa pun dari penjualan. 

Pro dan Kontra Berinvestasi dalam DIRE

REIT dapat memainkan peran penting dalam portofolio investasi karena REIT dapat menawarkan dividen tahunan yang kuat dan stabil serta potensi apresiasi modal jangka panjang.Kinerja pengembalian total REIT selama 20 tahun terakhir telah mengungguli Indeks S&P 500, indeks lainnya, dan tingkat inflasi.  Seperti semua investasi, REIT memiliki kelebihan dan kekurangan.

Sisi positifnya, REIT mudah untuk dibeli dan dijual, karena sebagian besar berdagang di bursa publik — fitur yang mengurangi beberapa kelemahan tradisional real estat. Dari segi kinerja, REIT menawarkan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang menarik dan arus kas yang stabil. Selain itu, keberadaan real estat bisa bagus untuk portofolio karena memberikan diversifikasi dan pendapatan berbasis dividen — dan dividen sering kali lebih tinggi daripada yang dapat Anda capai dengan investasi lain.

Sisi negatifnya, REIT tidak menawarkan banyak hal dalam hal apresiasi modal.Sebagai bagian dari struktur mereka, mereka harus membayar 90% pendapatan kembali kepada investor.  Jadi, hanya 10% dari pendapatan kena pajak yang dapat diinvestasikan kembali ke REIT untuk membeli kepemilikan baru. Negatif lainnya adalah dividen REIT dikenakan pajak sebagai pendapatan reguler, dan beberapa REIT memiliki biaya manajemen dan transaksi yang tinggi.

Pro

  • Likuiditas

  • Diversifikasi

  • Transparansi

  • Arus kas yang stabil melalui dividen

  • Pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang menarik

Kontra

  • Pertumbuhan rendah

  • Dividen dikenai pajak sebagai penghasilan tetap

  • Tunduk pada risiko pasar

  • Potensi biaya manajemen dan transaksi yang tinggi

REIT Fraud

Securities and Exchange Commission (SEC) merekomendasikan bahwa investor harus waspada terhadap siapa pun yang mencoba menjual REIT yang tidak terdaftar di SEC.Ini menyarankan bahwa “Anda dapat memverifikasi pendaftaran REIT yang diperdagangkan secara publik dan tidak diperdagangkan melaluisistem EDGAR SEC. Anda juga dapat menggunakan EDGAR untuk meninjau laporan tahunan dan triwulanan REIT serta prospektus penawaran apa pun.”

Ini juga merupakan ide yang baik untuk memeriksa broker atau penasihat investasi yang merekomendasikan REIT. SEC memiliki alat pencarian gratis yang memungkinkan Anda untuk mencari jika seorang profesional investasi memiliki lisensi dan terdaftar.

Contoh Dunia Nyata dari REIT

Pertimbangan lain ketika memilih REIT adalah melihat sektor pasar real estat yang sedang panas. Sektor ekonomi yang sedang berkembang pesat apa, secara umum, yang dapat dimanfaatkan melalui real estat? Sebagai contoh, perawatan kesehatan adalah salah satu industri dengan pertumbuhan tercepat di AS — terutama dalam pertumbuhan gedung medis, pusat perawatan rawat jalan, fasilitas perawatan orang tua, dan komunitas pensiunan.

Beberapa REIT fokus pada sektor ini.Properti Healthpeak — sebelumnya HCP — adalah salah satu contohnya.Pada 22 Juli 2020, ia memiliki kapitalisasi pasar hampir US $ 14,4 miliar, dengan sekitar 5 juta saham diperdagangkan setiap hari.  Portofolionya berfokus pada tiga kelas aset inti: fasilitas ilmu hayati, kantor medis, dan perumahan senior.