Mengapa gelembung pasar perumahan pop

Tidak seperti pasar saham di mana orang-orang memahami dan menerima risiko bahwa harga dapat turun dari waktu ke waktu — terkadang sangat parah — banyak orang yang membeli rumah tidak benar-benar berpikir bahwa nilai rumah mereka akan turun sebanyak itu.

Memang, secara historis, pasar perumahan belum terpengaruh oleh penggelembungan harga jika dibandingkan dengan kelas aset lainnya. Hal itu bisa jadi karena sebagian besar biaya transaksi yang terkait dengan pembelian rumah, belum lagi biaya tercatat untuk memiliki dan memelihara rumah — yang semuanya mencegah perilaku spekulatif. Namun, pasar perumahan terkadang melewati periode kegembiraan yang tidak rasional dan melihat harga naik dengan cepat sebelum jatuh kembali.

Dalam artikel ini, kita akan membahas penyebab gelembung harga rumah, pemicu yang membuat gelembung perumahan meledak, dan mengapa pembeli rumah harus melihat rata-rata jangka panjang saat membuat keputusan penting tentang perumahan.

Apa gelembung pasar perumahan pop?

  • Gelembung perumahan adalah periode sementara dalam beberapa bulan atau tahun yang ditandai dengan permintaan yang tinggi, pasokan yang rendah, dan harga yang meningkat di atas nilai fundamental.
  • Gelembung tersebut disebabkan oleh berbagai faktor antara lain peningkatan kesejahteraan ekonomi, suku bunga rendah, penawaran produk KPR yang lebih luas, dan kemudahan akses kredit.
  • Kekuatan yang membuat gelembung perumahan meletus termasuk penurunan ekonomi, kenaikan suku bunga, serta penurunan permintaan.

Apa Itu Gelembung Perumahan?

Sebelum membahas penyebab gelembung rumah dan apa yang membuatnya meletus, penting untuk memahami gelembung rumah itu sendiri. Ini biasanya dimulai dengan lonjakan permintaan rumah, meskipun jumlah persediaan yang tersedia terbatas.

Permintaan semakin meningkat ketika spekulan memasuki pasar, membuat gelembung lebih besar saat mereka mengambil properti investasi dan membalikkan posisi atas. Dengan pasokan terbatas dan begitu banyak permintaan baru, harga tentu saja naik.

Gelembung perumahan berdampak langsung pada industri real estat, tetapi juga pemilik rumah dan keuangan pribadi mereka. Dampak yang dapat ditimbulkan oleh bubble pada ekonomi (misalnya, pada suku bunga, standar pinjaman, dan praktik sekuritisasi ) dapat memaksa orang untuk menemukan cara untuk mengikuti pembayaran hipotek mereka ketika keadaan tiba-tiba berubah dan menjadi sulit. Beberapa bahkan mungkin harus merogoh kocek lebih dalam, menggunakan tabungan dan dana pensiun hanya untuk menjaga rumah mereka. Yang lain akan bangkrut dan menyita.

Balon apa pun biasanya hanya acara sementara. Meskipun gelembung di pasar ekuitas dapat terjadi lebih sering, gelembung perumahan dapat bertahan lebih lama, menurut Dana Moneter Internasional (IMF), dan dapat berlangsung beberapa tahun.

Penyebab Gelembung Pasar Perumahan

Harga perumahan, seperti harga barang atau jasa di pasar bebas, digerakkan oleh hukum penawaran dan permintaan. Ketika permintaan meningkat atau penawaran menurun, harga-harga naik. Dengan tidak adanya beberapa bencana alam, yang dapat menurunkan pasokan rumah langsung, harga naik ketika permintaan cenderung melebihi tren pasokan. Pasokan perumahan juga bisa lambat bereaksi terhadap peningkatan permintaan karena butuh waktu lama untuk membangun atau memperbaiki rumah, dan di daerah yang sangat berkembang tidak ada lagi lahan untuk dibangun. Jadi, jika ada peningkatan permintaan secara tiba-tiba atau berkepanjangan, harga pasti akan naik.

Setelah dipastikan bahwa kenaikan harga rumah di atas rata-rata pada awalnya didorong oleh guncangan permintaan, kita harus bertanya apa penyebab kenaikan permintaan tersebut. Ada beberapa kemungkinan:

  • Peningkatan aktivitas ekonomi secara umum dan peningkatan kemakmuran yang menempatkan lebih banyak pendapatan yang dapat dibuang ke kantong konsumen dan mendorong kepemilikan rumah
  • Peningkatan populasi atau segmen demografis dari populasi yang memasuki pasar perumahan
  • Tingkat suku bunga yang rendah dan umum, terutama suku bunga jangka pendek, yang membuat rumah lebih terjangkau
  • Produk hipotek inovatif atau baru dengan pembayaran awal bulanan rendah yang membuat rumah lebih terjangkau bagi segmen demografis baru
  • Akses mudah ke kredit — seringkali dengan standar penjaminan yang lebih rendah — yang juga membawa lebih banyak pembeli ke pasar
  • Yield tinggi obligasi hipotek terstruktur ( MBS ), seperti yang dituntut oleh investor Wall Street yang membuat lebih banyak kredit hipotek tersedia untuk peminjam
  • Potensi kesalahan penetapan harga risiko oleh pemberi pinjaman hipotek dan investor obligasi hipotek yang memperluas ketersediaan kredit kepada peminjam
  • Hubungan jangka pendek antara broker hipotek dan peminjam di mana peminjam terkadang didorong untuk mengambil risiko yang berlebihan
  • Kurangnya literasi keuangan dan pengambilan risiko yang berlebihan oleh peminjam hipotek.
  • Perilaku spekulatif dan berisiko oleh pembeli rumah dan investor properti dipicu oleh perkiraan apresiasi harga rumah yang tidak realistis dan tidak berkelanjutan.
  • Meningkatnya home flipping .

Masing-masing variabel ini dapat bergabung satu sama lain untuk menyebabkan gelembung pasar perumahan lepas landas. Memang, faktor-faktor ini cenderung saling mempengaruhi. Diskusi mendetail masing-masing berada di luar cakupan artikel ini. Kami hanya menunjukkan bahwa secara umum, seperti semua gelembung, peningkatan aktivitas dan harga mendahului pengambilan risiko yang berlebihan dan perilaku spekulatif oleh semua pelaku pasar — ​​pembeli, peminjam, pemberi pinjaman, pembangun, dan investor.

Memaksakan Burst the Bubble itu

Gelembung akhirnya meledak ketika pengambilan risiko yang berlebihan menyebar ke seluruh sistem perumahan dan harga tidak lagi mencerminkan sesuatu yang mendekati fundamental. Hal ini akan terjadi saat pasokan perumahan masih meningkat sebagai respons terhadap lonjakan permintaan sebelumnya. Dengan kata lain, permintaan menurun sementara pasokan masih meningkat, mengakibatkan penurunan tajam harga karena tidak ada yang tersisa untuk membayar lebih banyak rumah dan bahkan harga yang lebih tinggi.

Realisasi risiko di seluruh sistem ini dipicu oleh kerugian yang dialami oleh pemilik rumah, pemberi pinjaman hipotek, investor hipotek, dan investor properti. Kesadaran tersebut dapat dipicu oleh beberapa hal:

  • Kenaikan suku bunga yang membuat kepemilikan rumah tidak terjangkau oleh beberapa pembeli dan, dalam beberapa kasus, membuat rumah yang dimiliki seseorang saat ini tidak terjangkau. Hal ini sering menyebabkan gagal bayar dan penyitaan , yang pada akhirnya menambah pasokan saat ini yang tersedia di pasar.
  • Penurunan aktivitas ekonomi secara umum yang menyebabkan berkurangnya pendapatan yang dapat dibuang, kehilangan pekerjaan atau lebih sedikit pekerjaan yang tersedia, yang menurunkan permintaan akan perumahan. Resesi sangat berbahaya.
  • Permintaan habis, membawa penawaran dan permintaan ke keseimbangan dan memperlambat laju apresiasi harga rumah yang cepat yang diandalkan beberapa pemilik rumah, terutama spekulan, untuk membuat pembelian mereka terjangkau atau menguntungkan. Ketika apresiasi harga yang cepat mandek, mereka yang mengandalkannya untuk membeli rumah mungkin kehilangan rumah, membawa lebih banyak pasokan ke pasar.

Intinya adalah ketika kerugian meningkat, standar kredit diperketat, pinjaman hipotek yang mudah tidak lagi tersedia, permintaan menurun, penawaran meningkat, spekulan meninggalkan pasar, dan harga jatuh.

Keruntuhan Pasar Perumahan 2007–08

Pada pertengahan tahun 2000-an, perekonomian AS mengalami gelembung perumahan yang meluas yang berdampak langsung pada terjadinya Resesi Hebat. Setelah gelembung dotcom , nilai real estat mulai merayap, memicu peningkatan kepemilikan rumah di antara pembeli spekulatif, investor, dan konsumen lainnya. Suku bunga rendah, standar pinjaman yang longgar — termasuk persyaratan pembayaran uang muka yang sangat rendah — memungkinkan orang yang sebelumnya tidak akan pernah bisa membeli rumah untuk menjadi pemilik rumah. Hal ini membuat harga rumah semakin naik.

Tetapi banyak investor spekulatif berhenti membeli karena risikonya terlalu tinggi, membuat pembeli lain keluar dari pasar. Memang, ternyata ketika perekonomian memburuk, banyak peminjam subprime mendapati diri mereka tidak dapat membayar hipotek bulanan mereka. Hal ini, pada gilirannya, menyebabkan harga turun. Sekuritas berbasis hipotek dijual dalam jumlah besar, sementara default hipotek dan penyitaan naik ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Pembalikan Berarti

Terlalu sering, pemilik rumah membuat kesalahan yang merusak dengan asumsi kinerja harga baru-baru ini akan berlanjut ke masa depan tanpa terlebih dahulu mempertimbangkan tingkat apresiasi harga jangka panjang dan potensi pengembalian ratarata .

Hukum fisika menyatakan bahwa ketika suatu benda — yang memiliki massa jenis lebih besar daripada udara — didorong ke atas, pada akhirnya benda itu kembali ke bumi karena gaya gravitasi bekerja padanya. Hukum keuangan juga menyatakan bahwa pasar yang mengalami periode apresiasi harga yang cepat atau depresiasi, pada waktunya, akan kembali ke titik harga yang menempatkan mereka sejalan dengan di mana tingkat apresiasi rata-rata jangka panjang menunjukkan bahwa mereka seharusnya. Ini dikenal sebagai pengembalian ke mean.

Harga-harga di pasar perumahan juga mengikuti kecenderungan untuk pengembalian rata-rata ini. Setelah periode apresiasi harga yang cepat, atau dalam beberapa kasus, depresiasi, mereka kembali ke tingkat apresiasi rata-rata jangka panjang yang menunjukkan seharusnya. Harga rumah berarti pengembalian bisa cepat atau bertahap. Harga rumah dapat bergerak cepat ke titik yang membuat mereka kembali sejalan dengan rata-rata jangka panjang, atau mungkin tetap konstan sampai rata-rata jangka panjang menyusulnya.

Nilai teoritis yang ditunjukkan di atas diperoleh dengan menghitung rata-rata kenaikan persentase triwulanan dalam Indeks Harga Perumahan dari triwulan pertama tahun 1985 sampai triwulan keempat tahun 1998 — perkiraan titik di mana harga rumah mulai naik dengan cepat di atas tren jangka panjang. Kenaikan persentase kuartalan rata-rata yang dihitung kemudian diterapkan ke nilai awal yang ditunjukkan dalam grafik dan setiap nilai berikutnya untuk mendapatkan nilai Indeks Harga Perumahan teoretis.

Estimasi Apresiasi Harga

Terlalu banyak pembeli rumah yang hanya menggunakan kinerja harga terkini sebagai tolok ukur untuk apa yang mereka harapkan selama beberapa tahun ke depan. Berdasarkan perkiraan mereka yang tidak realistis, mereka mengambil resiko yang berlebihan. Pengambilan risiko yang berlebihan ini biasanya dikaitkan dengan pilihan hipotek, dan ukuran atau biaya rumah yang dibeli konsumen.

Ada beberapa produk KPR yang banyak dipasarkan ke konsumen dan dirancang untuk menjadi pinjaman jangka pendek. Peminjam memilih hipotek ini berdasarkan harapan mereka akan dapat membiayai kembali hipotek tersebut dalam beberapa tahun tertentu, dan mereka akan dapat melakukannya karena ekuitas yang akan mereka miliki di rumah mereka pada saat itu.

Namun, kinerja harga rumah baru-baru ini umumnya bukan merupakan prediksi yang baik untuk kinerja harga rumah di masa depan. Pembeli rumah harus melihat tingkat apresiasi harga rumah jangka panjang dan mempertimbangkan prinsip keuangan pengembalian rata-rata saat membuat keputusan pembiayaan penting. Spekulan harus melakukan hal yang sama.

Meskipun mengambil risiko tidak secara inheren buruk dan, pada kenyataannya, mengambil risiko terkadang diperlukan dan disarankan, kunci untuk membuat keputusan berbasis risiko yang baik adalah memahami dan mengukur risiko dengan membuat perkiraan yang baik secara finansial. Hal ini terutama berlaku untuk keputusan keuangan terbesar dan terpenting yang dibuat kebanyakan orang — pembelian dan pembiayaan rumah.

Garis bawah

Prinsip keuangan yang sederhana dan penting adalah pengembalian rata-rata. Meskipun pasar perumahan tidak mengalami gelembung seperti beberapa pasar, gelembung perumahan memang ada. Rata-rata jangka panjang memberikan indikasi yang baik tentang di mana harga rumah pada akhirnya akan berakhir selama periode apresiasi yang cepat diikuti oleh harga yang stagnan atau turun. Hal yang sama berlaku untuk periode apresiasi harga di bawah rata-rata .