8 Harus memiliki angka untuk mengevaluasi investasi real estat

Harga real estat terendah dapat menarik minat beberapa investor real estat pemula yang ingin pengadilan kebangkrutan .

Berikut adalah delapan angka investasi real estat yang perlu Anda ketahui cara menghitung dan menggunakan saat mengevaluasi properti investasi potensial. 

1. Pembayaran Hipotek Anda

Untuk rumah yang ditempati pemilik standar, pemberi pinjaman biasanya lebih memilih rasio total hutang terhadap pendapatan 36%, tetapi beberapa akan naik hingga 45% tergantung pada faktor kualifikasi lainnya, seperti skor kredit dan cadangan uang tunai Anda .Rasio ini membandingkan total pendapatan kotor bulanan Anda dengan kewajiban pembayaran hutang bulanan Anda.Untuk pembayaran perumahan, pemberi pinjaman lebih memilih pendapatan kotor dari total pembayaran perumahan dari 28% sampai 33%, tergantung pada faktor-faktor lain.Untuk properti investasi ,pedoman Freddie Mac mengatakan bahwa rasio hutang terhadap pendapatan maksimum adalah 45%.1

2. Persyaratan Uang Muka

Sementara properti yang ditempati pemilik dapat dibiayai dengan hipotek dan minimal 3,5% untuk pinjaman FHA, hipotek investor biasanya memerlukan uang muka 20% hingga 25% atau kadang-kadang sebanyak 40%.Tidak ada uang muka atau biaya penutupan untuk properti investasi yang mungkin berasal dari dana hadiah.Pemberi pinjaman individu akan menentukan berapa banyak yang perlu Anda keluarkan untuk mendapatkan pinjaman tergantung pada rasio hutang terhadap pendapatan, skor kredit , harga properti, dan kemungkinan sewa.3

3. Pendapatan Sewa untuk Memenuhi Syarat

Meskipun Anda mungkin berasumsi bahwa, karena pembayaran sewa penyewa Anda (mudah-mudahan) akan menutupi hipotek Anda, Anda seharusnya tidak memerlukan penghasilan tambahan untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman rumah. Namun, agar sewa dianggap pendapatan, Anda harus memiliki sejarah dua tahun mengelola properti investasi, membeli perlindungan asuransi kerugian sewa setidaknya enam bulan dari sewa bulanan bruto, dan pendapatan sewa negatif dari properti sewaan harus dianggap sebagai hutang dalam rasio hutang terhadap pendapatan.

4. Rasio Harga terhadap Pendapatan

Rasio ini membandingkan median harga rumah tangga di suatu daerah dengan median pendapatan rumah tangga .Pada 2011, setelah gelembung perumahan, menjadi 3,3, pada 1988, menjadi 3,2, dan pada Oktober 2020, menjadi sekitar 4,0.Sebelum gelembung perumahan jatuh, itu berada di puncak 4,66.5

5. Rasio Harga terhadap Sewa

Rasio harga-sewa adalah perhitungan yang membandingkan harga rumah median dan harga sewa rata-rata di pasar tertentu.Cukup bagi harga rumah rata-rata dengan sewa tahunan rata-rata untuk menghasilkan rasio.Sebagai pedoman umum, konsumen harus mempertimbangkan untuk membeli ketika rasionya di bawah 15 dan menyewa ketika rasionya di atas 20. Pasar dengan rasio harga / sewa yang tinggi biasanya tidak menawarkan peluang investasi sebaik ini.

6. Hasil Sewa Kotor

Hasil sewa bruto untuk properti individu dapat ditemukan dengan membagi sewa tahunan yang dikumpulkan dengan total biaya properti, kemudian mengalikan angka itu dengan 100 untuk mendapatkan persentasenya. Total biaya properti termasuk harga beli , semua biaya penutupan, dan biaya renovasi.

7. Tingkat Kapitalisasi

Angka yang lebih berharga daripada hasil sewa kotor adalah tingkat kapitalisasi , juga dikenal sebagai tingkat kapitalisasi atau hasil sewa bersih karena angka ini termasuk biaya operasional untuk properti tersebut. Ini dapat dihitung dengan memulai dengan sewa tahunan dan mengurangi biaya tahunan, kemudian membagi angka itu dengan total biaya properti dan mengalikan angka yang dihasilkan dengan 100 untuk persentase. Total biaya sewa properti termasuk biaya perbaikan, pajak, asuransi tuan tanah , biaya kekosongan, dan biaya agen.

8. Arus Kas

Jika Anda dapat menutupi Arus kas negatif , yang paling sering terjadi ketika investor meminjam terlalu banyak untuk membeli properti, dapat mengakibatkan gagal bayar , kecuali Anda dapat menjual properti untuk mendapatkan keuntungan.

Garis bawah

Setelah Anda membuat semua perhitungan ini, Anda dapat membuat keputusan yang tepat tentang apakah properti tertentu akan menjadi investasi yang berharga atau keuntungan.