Tingkat kapitalisasi

24 Maret 2021 23:35

Spread the love

Apa Tingkat kapitalisasi?

Tingkat kapitalisasi (juga dikenal sebagai cap rate) digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan  tingkat pengembalian  yang diharapkan akan dihasilkan pada  investasi real estate   properti. Ukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih  yang diharapkan dihasilkan oleh properti dan dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan nilai aset properti dan dinyatakan sebagai persentase. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investor atas investasi mereka di pasar real estat.

Sementara cap rate dapat berguna untuk membandingkan dengan cepat nilai relatif dari investasi real estat serupa di pasar, itu tidak boleh digunakan sebagai satu-satunya indikator kekuatan investasi karena tidak memperhitungkan leverage, nilai waktu uang dan arus kas masa depan dari perbaikan properti, di antara faktor-faktor lainnya. Tidak ada kisaran yang jelas untuk tingkat kapitalisasi yang baik atau buruk, dan sebagian besar bergantung pada konteks properti dan pasar.

Poin Penting

  • Tingkat kapitalisasi dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih properti dengan nilai pasar saat ini.
  • Rasio ini, dinyatakan sebagai persentase, adalah perkiraan potensi pengembalian investor atas investasi real estat.
  • Cap rate paling berguna sebagai perbandingan nilai relatif dari investasi real estat serupa.

Memahami Tingkat Kapitalisasi

Cap rate adalah ukuran paling populer yang digunakan untuk menilai investasi real estat berdasarkan profitabilitas dan potensi pengembaliannya. Tingkat kapitalisasi hanya mewakili hasil properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Tingkat kapitalisasi menunjukkan tingkat pengembalian intrinsik, alami, dan tidak leverage dari properti.

Rumus Tingkat Kapitalisasi

Ada beberapa versi untuk penghitungan tingkat kapitalisasi. Dalam rumus yang paling populer, tingkat kapitalisasi investasi real estat dihitung dengan membagi  pendapatan operasional bersih (NOI) properti  dengan nilai pasar saat ini . Secara matematis,

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Saat Ini

dimana,

Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan tahunan (yang diharapkan) yang dihasilkan oleh properti (seperti sewa) dan diperoleh dengan mengurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk mengelola properti. Pengeluaran ini termasuk biaya yang dibayarkan untuk pemeliharaan rutin fasilitas serta pajak properti.

Nilai pasar saat ini dari aset adalah nilai properti saat ini sesuai dengan harga pasar yang berlaku.

Dalam versi lain, angka tersebut dihitung berdasarkan biaya modal asli atau biaya perolehan properti.

Tingkat Kapitalisasi = Pendapatan Operasional Bersih / Harga Pembelian

Namun, versi kedua tidak terlalu populer karena dua alasan. Pertama, memberikan hasil yang tidak realistis untuk properti lama yang dibeli beberapa tahun / dekade yang lalu dengan harga rendah, dan kedua, tidak dapat diterapkan pada properti yang diwariskan karena harga belinya nol sehingga tidak memungkinkan pembagian.

Selain itu, karena harga properti sangat berfluktuasi, versi pertama yang menggunakan harga pasar saat ini merupakan representasi yang lebih akurat dibandingkan dengan versi kedua yang menggunakan harga pembelian asli nilai tetap.

Contoh Tingkat Kapitalisasi

Asumsikan bahwa seorang investor memiliki $ 1 juta dan dia sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di salah satu dari dua opsi investasi yang tersedia – satu, dia dapat berinvestasi dalam obligasi negara yang diterbitkan pemerintah yang menawarkan bunga tahunan nominal 3 persen dan dianggap sebagai investasi teraman dan dua, dia dapat membeli bangunan komersial yang memiliki banyak penyewa yang diharapkan membayar sewa reguler.

Dalam kasus kedua, asumsikan bahwa total sewa yang diterima per tahun adalah $ 90.000 dan investor harus membayar total $ 20.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti. Itu membuat laba bersih dari investasi properti pada $ 70.000. Asumsikan bahwa selama tahun pertama, nilai properti tetap stabil pada harga beli awal sebesar $ 1 juta.

Tingkat kapitalisasi akan dihitung sebagai (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Properti) = $ 70.000 / $ 1 juta = 7%.

Pengembalian 7 persen ini dihasilkan dari tarif investasi properti lebih baik daripada pengembalian standar 3 persen yang tersedia dari obligasi negara bebas risiko. 4 persen ekstra mewakili pengembalian risiko yang diambil oleh investor dengan berinvestasi di pasar properti dibandingkan berinvestasi di obligasi negara teraman yang datang dengan risiko nol.

Investasi properti berisiko, dan ada beberapa skenario di mana pengembalian, seperti yang ditunjukkan oleh ukuran tingkat kapitalisasi, dapat sangat bervariasi.

Misalnya, beberapa penyewa mungkin pindah dan pendapatan sewa dari properti itu mungkin berkurang menjadi $ 40.000. Mengurangi $ 20.000 untuk berbagai biaya pemeliharaan dan pajak properti, dan dengan asumsi bahwa nilai properti tetap pada $ 1 juta, tingkat kapitalisasi menjadi ($ 20.000 / $ 1 juta) = 2%. Nilai ini kurang dari pengembalian yang tersedia dari obligasi bebas risiko .

Dalam skenario lain, asumsikan bahwa pendapatan sewa tetap pada $ 90.000 semula, tetapi biaya pemeliharaan dan / atau pajak properti meningkat secara signifikan, katakanlah $ 50.000. Tingkat kapitalisasi kemudian menjadi ($ 40.000 / $ 1 juta) = 4%.

Dalam kasus lain, jika nilai pasar saat ini dari properti itu sendiri berkurang, katakanlah $ 800.000, dengan pendapatan sewa dan berbagai biaya tetap sama, tingkat kapitalisasi akan meningkat menjadi $ 70.000 / $ 800.000 = 8,75%.

Intinya, berbagai tingkat pendapatan yang diperoleh dari properti, pengeluaran yang terkait dengan properti, dan penilaian pasar saat ini dari properti tersebut dapat mengubah tingkat kapitalisasi secara signifikan.

Pengembalian surplus, yang secara teoritis tersedia bagi investor properti di atas dan di atas investasi obligasi treasury, dapat dikaitkan dengan risiko terkait yang mengarah pada skenario yang disebutkan di atas. Faktor risikonya meliputi:

  • Usia, lokasi, dan status properti
  • Jenis properti – multifamily, kantor, industri, retail atau rekreasi
  • Solvabilitas penyewa dan tanda terima sewa reguler
  • Syarat dan struktur sewa penyewa
  • Tarif pasar keseluruhan properti dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya
  • Fundamental ekonomi makro kawasan serta faktor-faktor yang memengaruhi bisnis penyewa

Menafsirkan Tingkat Kapitalisasi

Karena tingkat kapitalisasi didasarkan pada perkiraan proyeksi pendapatan masa depan, mereka memiliki varians yang tinggi. Kemudian menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan tingkat kapitalisasi yang baik untuk properti investasi.

Tarif juga menunjukkan durasi waktu yang dibutuhkan untuk memulihkan jumlah yang diinvestasikan di properti. Misalnya, properti yang memiliki tingkat kapitalisasi 10% akan membutuhkan waktu sekitar 10 tahun untuk memulihkan investasinya.

Tarif batas yang berbeda di antara properti yang berbeda, atau tarif batas yang berbeda di seluruh cakrawala waktu yang berbeda pada properti yang sama, menunjukkan tingkat risiko yang berbeda. Melihat rumus tersebut menunjukkan bahwa nilai kapitalisasi akan lebih tinggi untuk properti yang menghasilkan pendapatan operasional bersih yang lebih tinggi dan memiliki penilaian yang lebih rendah, dan sebaliknya.

Katakanlah, ada dua properti yang serupa di semua atribut kecuali terpisah secara geografis. Satu berada di kawasan pusat kota yang mewah sementara yang lainnya berada di pinggiran kota. Semua hal dianggap sama, properti pertama akan menghasilkan sewa yang lebih tinggi dibandingkan dengan yang kedua, tetapi itu sebagian akan diimbangi dengan biaya pemeliharaan yang lebih tinggi dan pajak yang lebih tinggi. Properti pusat kota akan memiliki tingkat kapitalisasi yang relatif lebih rendah dibandingkan dengan yang kedua karena nilai pasarnya yang sangat tinggi.

Ini menunjukkan bahwa nilai cap rate yang lebih rendah sesuai dengan penilaian yang lebih baik dan prospek pengembalian yang lebih baik dengan tingkat risiko yang lebih rendah. Di sisi lain, nilai cap rate yang lebih tinggi menyiratkan prospek pengembalian investasi properti yang relatif lebih rendah, dan karenanya memiliki tingkat risiko yang lebih tinggi.

Sementara contoh hipotetis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi investor untuk pergi dengan properti di pusat kota, skenario dunia nyata mungkin tidak sesederhana itu. Investor yang menilai properti berdasarkan tingkat suku bunga menghadapi tugas yang menantang untuk menentukan tingkat suku bunga yang sesuai untuk tingkat risiko tertentu.

2:00

Representasi Model Gordon untuk Cap Rate

Representasi lain dari cap rate berasal dari Model Pertumbuhan Gordon, yang juga disebut sebagai model diskon dividen (DDM). Ini adalah metode untuk menghitung nilai intrinsik harga saham perusahaan terlepas dari kondisi pasar saat ini, dan nilai saham dihitung sebagai nilai sekarang dari dividen masa depan saham. Secara matematis,

Nilai Saham = Arus Kas Dividen Tahunan yang Diharapkan / (Tingkat Pengembalian yang Diperlukan Investor – Tingkat Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)

Menata ulang persamaan dan menggeneralisasi rumus di luar dividen,

(Tingkat Pengembalian yang Diperlukan – Tingkat Pertumbuhan yang Diharapkan) = Arus Kas / Nilai Aset yang Diharapkan

Representasi di atas sesuai dengan rumus dasar tingkat kapitalisasi yang disebutkan di bagian sebelumnya. Nilai arus kas yang diharapkan mewakili pendapatan operasi bersih dan nilai aset sesuai dengan harga pasar properti saat ini. Hal ini menyebabkan tingkat kapitalisasi menjadi setara dengan perbedaan antara tingkat pengembalian yang disyaratkan dan tingkat pertumbuhan yang diharapkan. Artinya, cap rate hanyalah tingkat pengembalian yang disyaratkan dikurangi tingkat pertumbuhan.

Ini dapat digunakan untuk menilai penilaian properti untuk tingkat pengembalian tertentu yang diharapkan oleh investor. Misalnya, pendapatan operasional bersih dari sebuah properti adalah $ 50.000, dan diharapkan meningkat sebesar 2 persen setiap tahun. Jika tingkat pengembalian yang diharapkan investor adalah 10 persen per tahun, maka tingkat kapitalisasi bersih akan menjadi (10% – 2%) = 8%. Dengan menggunakannya dalam rumus di atas, penilaian aset menjadi ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.