Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Apa Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)?
Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) adalah hipotek yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan dikeluarkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA. Pinjaman FHA dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang; mereka membutuhkan uang muka minimum yang lebih rendah dan nilai kredit yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional.
Pada tahun 2020, Anda dapat meminjam hingga 96,5% dari nilai rumah dengan pinjaman FHA.Ini berarti Anda harus membayar uang muka sebesar 3,5%.Anda membutuhkan skor kredit minimal 580 untuk memenuhi syarat.Jika skor kredit Anda berada di antara 500 dan 579, Anda masih bisa mendapatkan pinjaman FHA selama Anda bisa membayar uang muka 10%. Dengan pinjaman FHA, uang muka Anda dapat berasal dari tabungan, hadiah keuangan dari anggota keluarga, atau hibah untuk bantuan uang muka.
Karena banyak manfaatnya, pinjaman FHA populer di kalangan pembeli rumah pertama kali.
Poin Penting
- Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) adalah hipotek yang didukung federal yang dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang yang mungkin memiliki skor kredit lebih rendah dari rata-rata.
- Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) memerlukan uang muka minimum yang lebih rendah dan nilai kredit yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional.
- Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) dikeluarkan oleh bank dan lembaga pemberi pinjaman yang disetujui FHA; lembaga-lembaga ini akan mengevaluasi kualifikasi Anda untuk mendapatkan pinjaman.
- Untuk mengamankan jaminan FHA, peminjam yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA juga diharuskan untuk membeli asuransi hipotek, dan pembayaran premi dilakukan ke FHA.
Memahami Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Penting untuk dicatat bahwa dengan pinjaman FHA, FHA sebenarnya tidak meminjamkan uang kepada Anda untuk hipotek. Sebaliknya, Anda mendapatkan pinjaman dari pemberi pinjaman yang disetujui FHA, seperti bank atau lembaga keuangan lain. Namun, FHA menjamin pinjaman tersebut. Beberapa orang menyebutnya sebagai pinjaman yang diasuransikan FHA, karena alasan itu.
Untuk mengamankan jaminan FHA, peminjam yang memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA juga diharuskan untuk membeli asuransi hipotek, dan pembayaran premi dilakukan ke FHA. Pemberi pinjaman Anda menanggung risiko lebih kecil karena FHA akan membayar klaim kepada pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar pinjaman.
Referensi cepat
Sementara Pinjaman Administrasi Perumahan Federal Federal (Pinjaman FHA) memerlukan uang muka dan nilai kredit yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional, mereka memang memiliki persyaratan ketat lainnya.
Sejarah Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA)
Kongres menciptakan Administrasi Perumahan Federal pada tahun 1934 selama Depresi Hebat.Pada saat itu, industri perumahan sedang dalam masalah: Tingkat gagal bayar dan penyitaan meroket, pinjaman dibatasi hingga 50% dari nilai pasar properti dan persyaratan hipotek — termasuk jadwal pembayaran yang singkat ditambah dengan pembayaran balon — sulit dipenuhi oleh banyak pembeli rumah.Akibatnya, AS pada dasarnya adalah negara penyewa, dan hanya sekitar 40% rumah tangga yang memiliki rumah.
Untuk merangsang pasar perumahan, pemerintah menciptakan FHA.Program pinjaman yang diasuransikan secara federal yang mengurangi risiko pemberi pinjaman mempermudah peminjam untuk memenuhi syarat untuk pinjaman rumah.Tingkat kepemilikan rumah di AS terus meningkat, mencapai level tertinggi sepanjang masa 69,2% pada tahun 2004, menurut penelitian dari Federal Reserve Bank of St. Louis.Pada kuartal kedua tahun 2020, jumlahnya 67,9%.
Jenis Pinjaman FHA
Selain hipotek tradisional, FHA menawarkan beberapa program pinjaman lainnya.
Hipotek Konversi Ekuitas Rumah (HECM)
Ini adalah program hipotek terbalik yang membantu lansia berusia 62 tahun ke atas mengubah ekuitas di rumah mereka menjadi uang tunai sambil mempertahankan hak milik atas rumah.Anda memilih cara menarik dana, baik sebagai jumlah bulanan tetap atau jalur kredit (atau kombinasi keduanya).
FHA 203 (k) Pinjaman Perbaikan
Faktor pinjaman ini dalam biaya perbaikan dan renovasi tertentu ke dalam pinjaman.Pinjaman yang satu ini memungkinkan Anda untuk meminjam uang baik untuk pembelian rumah maupun perbaikan rumah, yang dapat membuat perbedaan besar jika Anda tidak memiliki banyak uang tunai setelah melakukan pembayaran uang muka.
Hipotek Hemat Energi FHA
Program ini memiliki konsep yang mirip dengan program Pinjaman Perbaikan FHA 203 (k), tetapi program ini ditujukan untuk peningkatan yang dapat menurunkan tagihan listrik Anda, seperti insulasi baru atau pemasangan sistem energi surya atau angin baru.Idenya adalah bahwa rumah hemat energi memiliki biaya operasional yang lebih rendah, yang menurunkan tagihan dan membuat lebih banyak pendapatan tersedia untuk pembayaran hipotek.
Bagian 245 (a) Pinjaman
Ini adalah program bagi peminjam yang mengharapkan pendapatannya meningkat.Di bawah program Bagian 245 (a), Pinjaman Pembayaran Lulus dimulai dengan pembayaran bulanan awal yang lebih rendah yang secara bertahap meningkat dari waktu ke waktu, dan Hipotek Ekuitas yang Berkembang telah menjadwalkan peningkatan pembayaran pokok bulanan yang menghasilkan jangka waktu pinjaman yang lebih pendek.
Pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) vs. Hipotek Konvensional
Pinjaman FHA tersedia untuk individu dengan nilai kredit serendah 500. Jika nilai kredit Anda antara 500 dan 579, Anda mungkin bisa mendapatkan pinjaman FHA jika Anda mampu membayar uang muka 10%.Jika skor kredit Anda 580 atau lebih tinggi, Anda bisa mendapatkan pinjaman FHA dengan uang muka minimal 3,5%. Sebagai perbandingan, Anda biasanya memerlukan nilai kredit minimal 620, dan uang muka antara 3% dan 20%, untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional.
Untuk pinjaman FHA — atau semua jenis hipotek — setidaknya dua tahun harus telah berlalu sejak peminjam mengalami peristiwa kebangkrutan (kecuali Anda dapat menunjukkan bahwa peristiwa kebangkrutan disebabkan oleh keadaan yang tidak terkendali).Anda harus setidaknya tiga tahun dikeluarkan dari setiap peristiwa penyitaan hipotek, dan Anda harus menunjukkan bahwa Anda sedang bekerja untuk membangun kembali kredit yang baik. Jika Anda menunggak pinjaman mahasiswa federal atau pajak penghasilan, Anda tidak akan memenuhi syarat.
Pertimbangan Khusus
Premi Asuransi Hipotek
Pinjaman FHA mengharuskan Anda membayar dua jenis premi asuransi hipotek (MIP) —sebuah MIP di muka dan MIP tahunan (yang dibebankan setiap bulan).Pada tahun 2020, MIP dimuka sama dengan 1,75% dari jumlah pinjaman dasar.
Anda dapat membayar MIP di muka pada saat penutupan atau dapat digabungkan menjadi pinjaman. Misalnya, jika Anda mengeluarkan pinjaman rumah sebesar $ 350.000, Anda akan membayar MIP di muka sebesar 1,75% x $ 350.000 = $ 6.125. Pembayaran ini disimpan ke dalam rekening penampungan yang dibuat oleh Departemen Keuangan AS; jika Anda akhirnya gagal membayar pinjaman Anda, dana ini digunakan untuk melakukan pembayaran hipotek.
Meski namanya agak menyesatkan, peminjam sebenarnya melakukan pembayaran MIP tahunan setiap bulan.(Dengan kata lain, pembayaran MIP tahunan tidak dilakukan setiap tahun.) Pembayaran berkisar dari 0,45% hingga 1,05% dari jumlah pinjaman dasar.Jumlah pembayaran juga berbeda tergantung pada jumlah pinjaman, lama pinjaman, dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) asli .Biaya MIP tipikal biasanya 0,85% dari jumlah pinjaman.
Misalnya, jika Anda memiliki pinjaman $ 350.000, Anda akan melakukan pembayaran MIP tahunan sebesar 0,85% x $ 350.000 = $ 2.975 (atau $ 247,92 setiap bulan). Premi bulanan ini dibayarkan selain pembayaran MIP di muka satu kali.
Anda akan melakukan pembayaran MIP tahunan selama 11 tahun atau selama masa pinjaman, tergantung pada lama pinjaman dan LTV.
Anda mungkin bisa mengurangi jumlah yang Anda bayarkan untuk premi;namun, Anda harus memerinci potongan Anda — daripada mengambil potongan standar — untuk melakukan ini.
Memenuhi syarat untuk mendapatkan Pinjaman FHA
Pemberi pinjaman Anda akan mengevaluasi kualifikasi Anda untuk mendapatkan pinjaman FHA seperti halnya pemohon hipotek. Namun, alih-alih menggunakan laporan kredit Anda, pemberi pinjaman dapat melihat riwayat pekerjaan Anda selama dua tahun terakhir (serta catatan riwayat pembayaran lainnya, seperti pembayaran utilitas dan sewa). Selama Anda mendapatkan kembali kredit yang bagus, Anda masih bisa memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman FHA jika Anda mengalami kebangkrutan atau penyitaan. Penting untuk diingat bahwa, sebagai pedoman umum, semakin rendah nilai kredit dan uang muka Anda, semakin tinggi tingkat bunga yang akan Anda bayarkan untuk hipotek Anda.
Seiring dengan skor kredit dan kriteria uang muka, ada persyaratan hipotek FHA pinjaman khusus yang digariskan oleh FHA untuk pinjaman ini. Pemberi pinjaman Anda harus pemberi pinjaman yang disetujui FHA dan Anda harus memiliki riwayat pekerjaan tetap atau telah bekerja untuk pemberi kerja yang sama selama dua tahun terakhir.
Jika Anda wiraswasta, Anda memerlukan dua tahun riwayat wirausaha yang sukses;ini dapat didokumentasikan dengan pengembalian pajak dan neraca tahun-ke-tanggal saat inidan laporan laba rugi. Jika Anda telah menjadi wiraswasta kurang dari dua tahun tetapi lebih dari satu tahun, Anda mungkin masih memenuhi syarat jika Anda memiliki riwayat pekerjaan dan pendapatan yang solid selama dua tahun sebelum wirausaha (dan wirausaha adalah dalam pekerjaan yang sama atau terkait). Anda harus memiliki nomor Jaminan Sosial yang valid, tinggal secara sah di AS, dan cukup umur (menurut undang-undang negara bagian Anda) untuk menandatangani hipotek.
Biasanya, properti yang dibiayai harus menjadi tempat tinggal utama Anda dan harus ditempati oleh pemilik. Dengan kata lain, program pinjaman FHA tidak dimaksudkan untuk digunakan untuk investasi atau properti sewa. Rumah terpisah dan semi-terpisah, townhouse, rowhouse, dan kondominium dalam proyek kondominium yang disetujui FHA semuanya memenuhi syarat untuk pembiayaan FHA.
Rasio front-end Anda (pembayaran hipotek Anda, biaya HOA , pajak properti, asuransi hipotek, dan asuransi pemilik rumah) harus kurang dari 31% dari pendapatan kotor Anda. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin disetujui dengan rasio 40%.
Anda rasio back-end (pembayaran hipotek dan semua hutang konsumen bulanan lainnya) harus kurang dari 43% dari pendapatan kotor Anda. Namun, mungkin saja disetujui dengan rasio setinggi 50%. Selain itu, Anda memerlukan penilaian properti dari penilai yang disetujui FHA, dan rumah tersebut harus memenuhi standar minimum tertentu. Jika rumah tidak memenuhi standar ini dan penjual tidak setuju dengan perbaikan yang diperlukan, Anda harus membayar perbaikan pada saat penutupan. (Dalam hal ini, dana disimpan dalam escrow sampai perbaikan dilakukan).
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
Salah satu batasan pinjaman FHA adalah bahwa mereka memiliki batasan di luar berapa banyak Anda dapat meminjam. Ini ditentukan oleh wilayah tempat Anda tinggal, dengan area berbiaya rendah memiliki batas yang lebih rendah (disebut sebagai “lantai”) daripada pinjaman FHA biasa dan area berbiaya tinggi memiliki angka yang lebih tinggi (disebut sebagai “plafon”).
Selain itu, ada wilayah “pengecualian khusus” — termasuk Alaska, Hawaii, Guam, dan Kepulauan Virgin AS — di mana biaya konstruksi yang sangat tinggi membuat batasannya semakin tinggi.Di tempat lain, batasnya ditetapkan sebesar 115% dari harga rumah rata-rata untuk wilayah tersebut, sebagaimana ditentukan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan AS.
Bagan di bawah ini mencantumkan batas pinjaman tahun 2020:
Bantuan Pinjaman FHA
Setelah Anda memiliki pinjaman FHA, Anda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan keringanan pinjaman jika Anda pernah mengalami kesulitan keuangan yang sah — seperti kehilangan pendapatan atau peningkatan biaya hidup — atau kesulitan melakukan pembayaran hipotek bulanan Anda.Program Modifikasi Rumah Terjangkau FHA (HAMP), misalnya, dapat membantu Anda menghindari penyitaan dengan secara permanen menurunkan pembayaran hipotek bulanan Anda ke tingkat yang terjangkau.
Untuk menjadi peserta penuh dalam program ini, Anda harus berhasil menyelesaikan paket pembayaran uji coba di mana Anda melakukan tiga pembayaran terjadwal — tepat waktu — dengan jumlah yang lebih rendah dan dimodifikasi.
Garis bawah
Meskipun pinjaman FHA mungkin terdengar bagus, namun tidak untuk semua orang. Ini tidak akan membantu mereka yang memiliki nilai kredit kurang dari 500. Bagi mereka yang memiliki kredit buruk, pinjaman pribadi mungkin merupakan pilihan yang lebih baik untuk dipertimbangkan. Di sisi lain, calon pemilik rumah yang mampu membayar uang muka yang besar mungkin lebih baik menggunakan hipotek konvensional. Kemungkinan besar mereka akan dapat menghemat lebih banyak uang dalam jangka panjang melalui suku bunga yang lebih rendah dan premi asuransi hipotek yang diberikan pemberi pinjaman konvensional.
Pinjaman FHA tidak diciptakan untuk membantu pemilik rumah potensial yang berbelanja di ujung spektrum harga yang lebih tinggi. Sebaliknya, program pinjaman FHA diciptakan untuk mendukung pembeli rumah berpenghasilan rendah dan sedang, terutama mereka yang memiliki simpanan uang tunai terbatas untuk uang muka. “
Saat Anda membeli rumah, Anda mungkin bertanggung jawab atas pengeluaran tambahan sendiri, seperti biaya awal pinjaman , biaya pengacara, dan biaya penilaian. Salah satu keuntungan hipotek FHA adalah penjual, pembangun rumah, atau pemberi pinjaman dapat membayar sebagian dari biaya penutupan ini atas nama Anda. Jika penjual mengalami kesulitan menemukan pembeli, mungkin saja mereka menawarkan untuk membantu Anda pada penutupan sebagai cara untuk memberi insentif pada transaksi.