Ensiklopedia keuangan

Hipotek Tanpa Kupon

Apa Hipotek Tanpa Kupon?

Hipotek tanpa kupon adalah hipotek komersial jangka panjang yang menangguhkan semua pembayaran pokok dan bunga sampai hipotek jatuh tempo. Struktur pinjaman adalah sebagai catatan akrual, yang berarti  bunga yang jatuh tempo dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman yang terhutang. Pada saat jatuh tempo, peminjam melunasi wesel atau melunasi pinjaman lain dengan tingkat bunga saat ini.

Poin Penting

  • Hipotek tanpa kupon adalah hipotek komersial jangka panjang yang menangguhkan semua pembayaran pokok dan bunga hingga jatuh tempo.
  • Bunga jatuh tempo masuk ke dalam jumlah pinjaman yang terhutang, yang harus dilunasi pada tanggal kedaluwarsa atau dibiayai kembali dengan suku bunga yang berlaku.
  • Proyek komersial dapat menggunakan hipotek tanpa kupon ketika arus kas yang dibutuhkan untuk membayar hutang tidak tersedia hingga proyek hampir selesai.
  • Pemberi pinjaman biasanya hanya menawarkan hipotek tanpa kupon kepada peminjam komersial mapan yang memiliki catatan kredit bersih.

Cara Kerja Hipotek Tanpa Kupon

Hipotek tanpa kupon mirip dengan obligasi tanpa kupon. The kupon, tingkat suku bunga tahunan yang dibayar atas pinjaman, adalah nol sampai tanggal berakhirnya ketika semua harus dibayar kembali dalam satu pukulan, bersama-sama dengan jumlah penuh dipinjam.

Proyek komersial menggunakan hipotek tanpa kupon ketika arus kas untuk membayar hutang tidak mungkin tersedia sampai proyek hampir selesai. Contohnya adalah stadion olahraga. Dalam hal ini, tidak ada pendapatan yang dihasilkan sampai struktur selesai dan dapat menyelenggarakan acara.

Karena total bunga ditambah pembayaran pokok hanya diterima oleh pemberi pinjaman saat pinjaman jatuh tempo,  risiko kredit  secara signifikan lebih tinggi dibandingkan dengan pinjaman konvensional. Akibatnya, pemberi pinjaman biasanya hanya menawarkan bentuk pembiayaan ini kepada peminjam komersial yang sudah mapan dengan catatan kredit yang bersih. Mereka juga cenderung mengenakan tingkat bunga yang lebih tinggi pada hipotek tanpa kupon untuk mengkompensasi kurangnya pengembalian langsung.

Referensi cepat

Dengan hipotek tanpa kupon, peminjam dapat membiayai proyek komersial dengan arus kas yang lebih kecil, dengan harapan apresiasi nilai properti selama masa pinjaman cukup untuk melunasinya.

Contoh Hipotek Tanpa Kupon 

Katakanlah ABC Corp. mengambil hipotek tanpa kupon senilai $ 400.000 karena pembayarannya 20 tahun dari sekarang. Selama dua dekade berikutnya, ABC tidak mengembalikan apa pun kepada pemberi pinjaman. Tidak seperti hipotek konvensional , perusahaan tidak diharuskan untuk segera mulai membayar kembali pokok pinjaman secara bertahap, serta bunga untuk hak istimewa mengambil pinjaman.

Itu semua berubah ketika 20 tahun sudah habis. Tiba-tiba ABC harus mengembalikan $ 400.000 yang dipinjamnya sekaligus, bersama dengan bunga majemuk atas pinjaman tersebut, atau membiayai kembali dengan suku bunga yang berlaku. Kegagalan untuk melakukannya akan menyebabkan kehilangan properti dan memaksanya untuk menyerahkan kunci kepada pemberi pinjaman.

1984

Tahun Franklin Savings Association yang berbasis di Kansas menjual obligasi tanpa kupon edisi pertama yang didukung oleh hipotek.

Pertimbangan Khusus

Berinvestasi dalam Catatan Hipotek Tanpa Kupon

Investor memiliki kesempatan untuk ikut serta dalam aksi dan menghasilkan uang dari hipotek dan obligasi tanpa kupon. Investasi ini populer di kalangan investor tertentu, sebagian karena ketersediaannya di pasar real estat tertentu dan juga karena obligasi tanpa kupon dijual dengan harga diskon dari nilai nominal wesel. 

Investor tidak akan menerima pembayaran bunga reguler. Namun, peminjam akan menambahkan jumlah bunga ke jumlah pokok, yang akan dikembalikan kepada kreditor pada saat jatuh tempo. Bunga akan bertambah setengah tahunan, dan saat nilai utama naik, pembayaran bunga akan lebih tinggi, yang dikembalikan ke jumlah pokok total.

Karena mereka tidak membayar kupon dan hanya mengirimkan uang pada saat jatuh tempo, harga hipotek tanpa kupon bisa sangat tidak stabil. Mereka juga dikenakan pembayaran pajak pendapatan tahunan , meskipun pendapatan tersebut diatribusikan dan tidak diterima secara teratur oleh investor. Pengecualian adalah jika perjanjian investasi tidak menjanjikan untuk membayar investor dengan pengembalian tertentu, dalam hal ini tidak akan ada pendapatan tahunan kena pajak saat ini. 

Jenis investasi serupa lainnya dioperasikan terutama untuk Individual Retirement Accounts (IRA) dan entitas lain di mana perpajakan tahun berjalan tidak menjadi pertimbangan.