5 Jenis REIT dan Cara Investasinya

Perwalian investasi real estat (REIT) adalah pertimbangan utama saat membangun portofolio ekuitas atau pendapatan tetap. Mereka memberikan diversifikasi yang lebih besar, potensi pengembalian total yang lebih tinggi, dan / atau risiko keseluruhan yang lebih rendah. Singkatnya, kemampuan mereka untuk menghasilkan pendapatan dividen bersama dengan apresiasi modal membuat mereka menjadi penyeimbang yang sangat baik untuk saham, obligasi, dan uang tunai.

REIT memiliki dan / atau mengelola real estat komersial yang menghasilkan pendapatan, baik itu properti itu sendiri atau hipotek atas properti tersebut.  Anda dapat berinvestasi di perusahaan secara individual, melalui dana yang diperdagangkan di bursa, atau dengan reksa dana. Ada banyak jenis REIT yang tersedia.

Di sini kita melihat beberapa kategori utama REITS dan pengembalian historisnya. Di akhir artikel ini, Anda akan memiliki gambaran yang lebih baik tentang kapan dan apa yang harus dibeli. 

Pengembalian Historis REIT 

Trust investasi real estat secara historis merupakan salah satu kelas aset berkinerja terbaik yang tersedia.The FTSE NAREIT Equity REIT Indeks adalah apa yang kebanyakan investor gunakan untuk mengukur kinerja pasar real estat AS. Antara 2010 dan 2020, indeks rata-rata pengembalian tahunan adalah 9,5%.

Baru-baru ini, rata-rata tiga tahun untuk REIT antara November 2017 dan November 2020, 11,25%, jauh di atas S&P 500 dan Russell 2000, yang masing-masing mencapai 9,07% dan 6,45%.  Secara historis, investor yang mencari hasil telah melakukan investasi yang lebih baik di real estat daripada pendapatan tetap, kelas aset tradisional untuk tujuan ini. Portofolio yang dibangun dengan hati-hati harus mempertimbangkan keduanya.

REIT Ritel

Sekitar 24% dari investasi REIT berada di pusat perbelanjaan dan ritel berdiri bebas.  Ini merupakan investasi tunggal terbesar menurut jenisnya di Amerika. Pusat perbelanjaan mana pun yang Anda kunjungi, kemungkinan besar dimiliki oleh REIT. Saat mempertimbangkan investasi dalam real estat ritel, pertama-tama orang perlu memeriksa industri ritel itu sendiri. Apakah saat ini sehat secara finansial dan bagaimana prospek masa depan?

Penting untuk diingat bahwa REIT ritel menghasilkan uang dari sewa yang mereka kenakan kepada penyewa. Jika pengecer mengalami masalah arus kas karena penjualan yang buruk, mungkin saja mereka dapat menunda atau bahkan gagal membayar pembayaran bulanan tersebut, yang pada akhirnya dipaksa untuk bangkrut. Pada titik itu, penyewa baru perlu ditemukan, yang tidak pernah mudah. Oleh karena itu, sangat penting bagi Anda untuk berinvestasi di REIT dengan penyewa utama terkuat. Ini termasuk toko bahan makanan dan perbaikan rumah.

Setelah Anda membuat penilaian industri, posisi kas yang signifikan akan disajikan dengan peluang untuk membeli real estat bagus dengan harga tertekan. Perusahaan dengan kinerja terbaik akan memanfaatkan ini.

Meskipun demikian, ada kekhawatiran jangka panjang untuk ruang REIT ritel karena belanja semakin bergeser secara online dibandingkan dengan model mal. Pemilik ruang terus berinovasi untuk mengisi ruang mereka dengan perkantoran dan penyewa berorientasi non-ritel lainnya, tetapi subsektor tersebut berada di bawah tekanan.

REIT perumahan

Ini adalah REIT yang memiliki dan mengoperasikan gedung apartemen sewa multi-keluarga serta perumahan produksi .Ketika ingin berinvestasi dalam jenis REIT ini, seseorang harus mempertimbangkan beberapa faktor sebelum terjun. Misalnya, pasar apartemen terbaik cenderung berada di tempat keterjangkauan rumah relatif rendah dibandingkan dengan negara lain.Di tempat-tempat seperti New York dan Los Angeles, tingginya biaya rumah tunggal memaksa lebih banyak orang untuk menyewa, yang menaikkan harga yang dapat ditagih oleh tuan tanah setiap bulan.Akibatnya, REIT perumahan terbesar cenderung berfokus pada pusat kota besar.

Dalam setiap pasar tertentu, investor harus mencari populasi dan pertumbuhan pekerjaan. Umumnya, ketika ada arus masuk netto orang ke kota, itu karena pekerjaan sudah tersedia dan ekonomi sedang tumbuh. Tingkat kekosongan yang menurun ditambah dengan kenaikan harga sewa adalah tanda bahwa permintaan meningkat. Selama pasokan apartemen di pasar tertentu tetap rendah dan permintaan terus meningkat, REIT residensial harus bekerja dengan baik. Seperti halnya semua perusahaan, mereka yang memiliki neraca terkuat dan modal paling banyak biasanya melakukan yang terbaik. 

REIT Perawatan Kesehatan

Healthcare REITs akan menjadi subsektor yang menarik untuk diperhatikan seiring bertambahnya usia dan biaya perawatan kesehatan di Amerika terus meningkat. REIT Perawatan kesehatan berinvestasi dalam real estat rumah sakit, pusat kesehatan, fasilitas perawatan, dan rumah jompo. Keberhasilan real estat ini terkait langsung dengan sistem perawatan kesehatan. Mayoritas operator fasilitas ini bergantung pada biaya hunian, penggantian Medicare dan Medicaid serta pembayaran pribadi. Selama pendanaan perawatan kesehatan masih menjadi tanda tanya, begitu pula REIT perawatan kesehatan.

Hal-hal yang harus Anda cari dalam REIT perawatan kesehatan mencakup kelompok pelanggan yang beragam serta investasi di sejumlah jenis properti yang berbeda. Fokus itu bagus sampai taraf tertentu, tetapi begitu juga menyebarkan risiko Anda. Secara umum, peningkatan permintaan akan layanan kesehatan (yang seharusnya terjadi pada populasi yang menua) baik untuk real estat perawatan kesehatan. Oleh karena itu, selain diversifikasi pelanggan dan jenis properti, carilah perusahaan yang pengalaman perawatan kesehatannya signifikan, yang neracanya kuat, dan yang aksesnya ke modal berbiaya rendah tinggi. 

Kantor REITs

REIT kantor berinvestasi di gedung perkantoran. Mereka menerima pendapatan sewa dari penyewa yang biasanya menandatangani sewa jangka panjang. Empat pertanyaan muncul di benak siapa pun yang tertarik berinvestasi di REIT kantor

1. Bagaimana keadaan ekonominya dan seberapa tinggi tingkat pengangguran ?
2. Seperti apa tarif lowongannya?
3. Bagaimana area di mana REIT berinvestasi lakukan secara ekonomis?
4. Berapa banyak modal yang dimilikinya untuk akuisisi?

Cobalah untuk menemukan REIT yang berinvestasi di benteng ekonomi. Lebih baik memiliki banyak bangunan biasa di Washington, DC, daripada memiliki ruang kantor utama di Detroit, misalnya. 

REIT hipotek

Kira-kira 10% dari investasi REIT berada dalam perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli hipotek di pasar sekunder.

Tetapi hanya karena jenis REIT ini berinvestasi dalam hipotek, bukan ekuitas, tidak berarti ia datang tanpa risiko. Kenaikan suku bunga akan menghasilkan penurunan nilai buku REIT hipotek, yang mendorong harga saham lebih rendah. Selain itu, hipotek REIT mendapatkan sejumlah besar modal mereka melalui penawaran utang yang dijamin dan tidak dijamin. Jika suku bunga naik, pembiayaan di masa depan akan lebih mahal, sehingga mengurangi nilai portofolio pinjaman. Dalam lingkungan suku bunga rendah dengan prospek kenaikan suku bunga, sebagian besar REIT hipotek diperdagangkan dengan diskon terhadap nilai aset bersih per saham. Triknya adalah menemukan yang tepat. 

Kunci untuk Menilai Setiap REIT

Ada beberapa hal yang perlu diingat saat menilai REIT apa pun. Mereka termasuk yang berikut ini:

1. REIT adalahinvestasi pengembalian total yang sebenarnya.Mereka memberikan hasil dividen yang tinggi bersama dengan apresiasi modal jangka panjang yang moderat.  Carilah perusahaan yang secara historis telah melakukan pekerjaan dengan baik dalam menyediakan keduanya.
2. Tidak seperti real estat tradisional, banyak REIT diperdagangkan di bursa saham. Anda mendapatkan diversifikasi yang diberikan real estat tanpa terkunci dalam jangka panjang. Likuiditas penting.
3. Depresiasi cenderung melebih-lebihkan penurunan nilai properti dari investasi. Jadi, alih-alih menggunakan rasio pembayaran (apa yang digunakan investor dividen) untuk menilai REIT, lihat dana dari operasi (FFO) sebagai gantinya. Ini didefinisikan sebagai pendapatan bersih dikurangi penjualan properti apa pun pada tahun tertentu dan depresiasi. Ambil saja dividen per saham dan bagi dengan FFO per saham. Semakin tinggi hasil semakin baik.
4. Manajemen yang kuat membuat perbedaan. Carilah perusahaan yang sudah berdiri cukup lama atau setidaknya memiliki tim manajemen yang berpengalaman.
5. Kualitas penting. Hanya berinvestasi di REIT dengan properti dan penyewa yang bagus.
6. Pertimbangkan untuk membeli reksa dana atau ETF yang berinvestasi di REIT, dan serahkan penelitian dan pembelian kepada profesional.

Pro dan Kontra REIT

Seperti semua investasi, REIT memiliki kelebihan dan kekurangan. Salah satu manfaat terbesar yang ditawarkan REIT adalah dividen hasil tinggi. REIT diharuskan membayar 90% dari penghasilan kena pajak kepada pemegang saham; dengan demikian, dividen REIT seringkali jauh lebih tinggi daripada rata-rata saham di S&P 500. Manfaat lain adalah diversifikasi portofolio. Tidak terlalu banyak orang yang memiliki kemampuan untuk keluar dan membeli sebidang real estat komersial untuk menghasilkan pendapatan pasif, namun REIT menawarkan kepada masyarakat umum kemampuan untuk melakukan hal ini. Lebih jauh lagi, membeli dan menjual real estat sering memakan waktu, mengikat arus kas dalam prosesnya, namun REIT sangat likuid — sebagian besar dapat dibeli atau dijual dengan mengklik tombol.

Ada beberapa kelemahan pada REIT yang harus disadari oleh investor, terutama potensi kewajiban pajak yang dapat ditimbulkan oleh REIT. Sebagian besar dividen REIT tidak memenuhi definisi IRS tentang ” dividen yang memenuhi syarat “, yang berarti dividen rata-rata di atas yang ditawarkan oleh REIT dikenakan pajak dengan tarif yang lebih tinggi daripada kebanyakan dividen lainnya. REIT memang memenuhi syarat untuk potongan pass-through 20% , namun sebagian besar investor harus membayar pajak dalam jumlah besar atas dividen REIT jika mereka memegang REIT di akun pialang standar. Masalah potensial lainnya dengan REITs adalah kepekaannya terhadap suku bunga. Umumnya, ketika Federal Reserve menaikkan suku bunga sebagai upaya untuk memperketat pengeluaran, harga REIT turun. Selain itu, ada risiko khusus properti untuk berbagai jenis DIRE. Hotel REITs, misalnya, sering menghasilkan kinerja yang sangat buruk selama masa kejatuhan ekonomi.

Pro

• Dividen hasil tinggi

• Diversifikasi portofolio

• Sangat cair