Ensiklopedia keuangan

Bagaimana Penyusutan Properti Sewa Bekerja

Depresiasi real estat adalah alat penting bagi pemilik properti sewa. Ini memungkinkan Anda untuk mengurangi biaya dari pajak pembelian dan peningkatan properti selama masa manfaatnya, dan dengan demikian menurunkan pendapatan kena pajak Anda dalam prosesnya.

Apa Penyusutan Properti Sewa Bekerja?

  • Pemilik properti sewa menggunakan penyusutan untuk mengurangi harga pembelian dan biaya perbaikan dari pengembalian pajak Anda.
  • Penyusutan dimulai segera setelah properti digunakan atau tersedia untuk digunakan sebagai sewa.
  • Berdasarkan konvensi, sebagian besar properti sewa hunian AS disusutkan pada tingkat 3,636% setiap tahun selama 27,5 tahun.
  • Hanya nilai bangunan yang dapat didepresiasi; Anda tidak bisa mendepresiasi tanah.

Penghapusan Pajak

Berinvestasi dalam properti sewaan terbukti menjadi langkah finansial yang cerdas.Sebagai permulaan, properti sewaan dapat memberikan sumber pendapatan tetap sementara Anda membangun ekuitas di properti yang (idealnya) meningkat seiring waktu.Ada juga beberapa keuntungan pajak.Anda sering kali dapat mengurangi biaya sewa dari pendapatan sewa yang Anda peroleh, sehingga menurunkan kewajiban pajak Anda secara keseluruhan.

Sebagian besar biaya sewa properti, termasuk asuransi hipotek, pajak properti, biaya perbaikan dan pemeliharaan, biaya kantor rumah, asuransi, layanan profesional, dan biaya perjalanan yang berkaitan dengan manajemen semuanya dapat dikurangkan pada tahun Anda membelanjakan uang tersebut.

Depresiasi Real Estat

Pengurangan pajak penting lainnya — yaitu penyisihan depresiasi — bekerja agak berbeda. Penyusutan adalah proses yang digunakan untuk mengurangi biaya pembelian dan memperbaiki properti sewaan. Daripada mengambil satu pengurangan besar pada tahun Anda membeli (atau meningkatkan) properti, depresiasi mendistribusikan pengurangan tersebut ke seluruh masa manfaat properti.

The Internal Revenue Service (IRS) memiliki aturan yang sangat spesifik mengenai depresiasi, dan jika Anda memiliki properti sewa, penting untuk memahami bagaimana proses bekerja.

Properti Mana Yang Dapat Didepresiasi?

Menurut IRS, Anda dapat mendepresiasi properti sewaan jika memenuhi semua persyaratan berikut:

  • Anda memiliki properti tersebut (Anda dianggap sebagai pemiliknya meskipun properti tersebut terkena hutang).
  • Anda menggunakan properti dalam bisnis Anda atau sebagai aktivitas yang menghasilkan pendapatan.
  • Properti tersebut memiliki masa manfaat yang dapat ditentukan, artinya adalah sesuatu yang usang, membusuk, menjadi usang, menjadi usang, atau kehilangan nilainya karena sebab-sebab alamiah.
  • Properti ini diharapkan dapat bertahan selama lebih dari satu tahun.

Meskipun properti tersebut memenuhi semua persyaratan di atas, properti tersebut tidak dapat disusutkan jika Anda menempatkannya dalam pelayanan dan membuangnya (atau tidak lagi menggunakannya untuk keperluan bisnis) pada tahun yang sama.

Perhatikan bahwa tanah tidak dianggap dapat didepresiasi karena tidak pernah “digunakan”. Dan secara umum, Anda tidak dapat mendepresiasi biaya pembukaan, penanaman, dan lansekap, karena aktivitas tersebut dianggap sebagai bagian dari biaya tanah dan bukan biaya bangunan.

Kapan Depresiasi Dimulai?

Anda dapat mulai mengambil potongan depresiasi segera setelah Anda menempatkan properti dalam pelayanan atau jika sudah siap dan tersedia untuk digunakan sebagai sewa.

Berikut contohnya: Anda membeli properti sewaan pada 15 Mei. Setelah mengerjakan rumah selama beberapa bulan, Anda sudah menyiapkannya pada 15 Juli, jadi Anda mulai beriklan secara online dan di koran-koran lokal. Anda menemukan penyewa, dan sewa dimulai pada 1 September. Saat properti itu mulai digunakan — yaitu, siap untuk disewa dan ditempati — pada tanggal 15 Juli, Anda akan mulai mendepresiasi rumah pada bulan Juli, dan bukan pada bulan September saat Anda mulai mengumpulkan uang sewa.

Anda dapat terus melakukan depresiasi properti hingga salah satu dari kondisi berikut ini terpenuhi:

  • Anda telah memotong seluruh biaya atau dasar lain di properti itu.
  • Anda menghentikan properti dari layanan, meskipun Anda belum sepenuhnya memulihkan biayanya atau dasar lainnya. Properti dihentikan dari layanan ketika Anda tidak lagi menggunakannya sebagai properti yang menghasilkan pendapatan — atau jika Anda menjual atau menukarnya, mengubahnya menjadi penggunaan pribadi, meninggalkannya, atau jika dihancurkan.

Anda dapat terus mengklaim potongan depresiasi untuk properti yang “menganggur” untuk sementara atau tidak digunakan. Jika Anda melakukan perbaikan setelah salah satu penyewa pindah, misalnya, Anda dapat terus mendepresiasi properti sementara Anda menyiapkannya untuk penyewa berikutnya.

Bagaimana Menghitung Depresiasi

Tiga faktor menentukan jumlah depresiasi yang dapat Anda kurangi setiap tahun: basis Anda dalam properti, periode pemulihan, dan metode depresiasi yang digunakan.

Setiap properti sewa residensial yang digunakan setelah tahun 1986 disusutkan dengan menggunakan Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), suatu teknik akuntansi yang menyebarkan biaya (dan pengurangan depresiasi) selama 27,5 tahun. Ini adalah jumlah waktu yang dianggap IRS sebagai “masa manfaat” dari properti sewaan.

Meskipun selalu disarankan agar Anda bekerja dengan akuntan pajak yang berkualifikasi saat menghitung depresiasi, berikut adalah langkah-langkah dasarnya:

  1. Tentukan dasar properti.Dasar properti adalah biayanya atau jumlah yang Anda bayarkan (tunai, dengan hipotek, atau dengan cara lain) untuk memperoleh properti.Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan, termasuk biaya hukum, biaya pencatatan , survei, pajak transfer , asuransi kepemilikan, dan jumlah berutang penjual yang Anda setujui untuk membayar (seperti pajak kembali), termasuk dalam basis.Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan tidak dapat dimasukkan dalam basis Anda.Ini termasuk premi asuransi kebakaran, sewa sewa properti sebelum penutupan, dan biaya yang terkait dengan mendapatkan atau mendanai kembali pinjaman, termasuk poin, premi asuransi hipotek, biaya laporan kredit, dan biaya penilaian.
  2. Pisahkan biaya tanah dan bangunan. Karena Anda hanya dapat mendepresiasi biaya bangunan dan bukan tanah, Anda harus menentukan nilai masing-masing untuk mendepresiasi jumlah yang benar. Untuk menentukan nilainya, Anda dapat menggunakan nilai pasar wajar masing-masing pada saat Anda membeli properti, atau Anda dapat mendasarkan angkanya pada nilai pajak real estat yang telah dinilai. Katakanlah Anda membeli rumah seharga $ 110.000. Penilaian pajak real estat terbaru menilai properti itu $ 90.000, di mana $ 81.000 untuk rumah dan $ 9.000 untuk tanah. Oleh karena itu, Anda dapat mengalokasikan 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) dari harga beli ke rumah dan 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) dari harga beli ke tanah.
  3. Tentukan dasar Anda di rumah. Sekarang setelah Anda mengetahui dasar dari properti (rumah ditambah tanah) dan nilai rumahnya, Anda dapat menentukan basis Anda dalam rumah tersebut. Menggunakan contoh di atas, basis Anda dalam rumah — jumlah yang dapat disusutkan — adalah $ 99.000 (90% dari $ 110.000). Basis Anda di tanah itu adalah $ 11.000 (10% dari $ 110.000).
  4. Tentukan basis yang disesuaikan, jika perlu.Anda mungkin harus menaikkan atau menurunkan basis Anda untuk peristiwa-peristiwa tertentu yang terjadi antara waktu Anda membeli properti dan saat Anda menyiapkannya untuk disewakan.Contoh kenaikan basis mencakup biaya setiap penambahan atau perbaikan yang memiliki masa manfaat setidaknya satu tahun sebelum Anda menempatkan properti dalam pelayanan, uang yang dikeluarkan untuk memulihkan properti yang rusak, biaya membawa layanan utilitas ke properti, dan biaya hukum tertentu.Penurunan basis dapat berasal dari pembayaran asuransi yang Anda terima sebagai akibat dari kerusakan atau pencurian, kerugian korban yang tidak ditanggung oleh asuransi yang Anda ambil pengurangannya, dan uang yang Anda terima untuk memberikan kemudahan .

Sistem Yang Digunakan

Langkah selanjutnya melibatkan menentukan mana dari dua MACRS yang berlaku: General Depreciation System (GDS) atau Alternative Depreciation System (ADS).GDS berlaku untuk sebagian besar properti yang ditempatkan dalam layanan, dan secara umum, Anda harus menggunakannya kecuali jika Anda membuat keputusan yang tidak dapat dibatalkan untuk ADS atau undang-undang mengharuskan Anda untuk menggunakan ADS.

ADS diamanatkan jika properti:

  • Memiliki bisnis yang memenuhi syarat menggunakan 50% dari waktu atau kurang
  • Memiliki penggunaan bebas pajak
  • Dibiayai oleh obligasi bebas pajak
  • Digunakan terutama dalam pertanian

Secara umum, Anda akan menggunakan GDS kecuali Anda memiliki alasan kuat untuk menggunakan ADS. Sekali lagi, Anda disarankan untuk berkonsultasi dengan akuntan pajak yang memenuhi syarat, yang dapat membantu Anda menentukan cara yang paling menguntungkan untuk mendepresiasi properti sewaan Anda.

Setelah Anda mengetahui sistem MACRS mana yang berlaku, Anda dapat menentukan periode pemulihan untuk properti tersebut.Jangka waktu pemulihan dengan menggunakan GDS adalah 27,5 tahun untuk properti sewa tempat tinggal.  Jika Anda menggunakan ADS, periode pemulihan untuk jenis properti yang sama adalah 30 tahun untuk properti yang digunakan setelah 31 Desember 2017, atau 40 tahun jika digunakan sebelum itu. 

Selanjutnya, tentukan jumlah yang dapat Anda depresiasi setiap tahun. Karena sebagian besar properti sewa tempat tinggal menggunakan GDS, kami akan fokus pada perhitungan itu.

Untuk setiap tahun penuh saat properti beroperasi, Anda akan mendepresiasi jumlah yang sama: 3,636% setiap tahun selama Anda terus mendepresiasi properti tersebut.Jika properti tersebut beroperasi kurang dari satu tahun (misalnya, Anda membeli rumah pada bulan Mei dan mulai menyewanya pada bulan Juli), Anda akan mendepresiasi persentase yang lebih kecil pada tahun itu, tergantung kapan mulai digunakan.Menurut tabel GDS Properti Hunian Sewa IRS, yaitu: 

Misalnya, rumah yang memiliki dasar $ 99.000 dan mulai digunakan pada tanggal 15 Juli.

  • Untuk tahun pertama, Anda akan terdepresiasi 1.667%, atau $ 1.650,33 ($ 99.000 x 1.667%).
  • Untuk setiap tahun setelahnya, Anda akan mengalami depresiasi sebesar 3,636%, atau $ 3.599,64, selama rental tersebut berfungsi selama setahun penuh.

Perhatikan bahwa angka ini pada dasarnya sama dengan mengambil dasar dan membaginya dengan periode pemulihan 27,5: $ 99.000 ÷ 27,5 = $ 3.600. Perbedaan kecil ini berasal dari tahun pertama layanan parsial.

Berapa Depresiasi Mengurangi Kewajiban Pajak?

Jika Anda menyewa real estat, Anda biasanya melaporkan pendapatan dan pengeluaran sewa Anda untuk setiap properti sewaan pada baris Jadwal E yang sesuai saat Anda mengajukan pengembalian pajak tahunan. Keuntungan atau kerugian bersih kemudian masuk ke formulir 1040 Anda. Penyusutan adalah salah satu biaya yang akan Anda masukkan ke dalam Jadwal E, sehingga jumlah penyusutan secara efektif mengurangi kewajiban pajak Anda untuk tahun tersebut.

Jika Anda mendepresiasi $ 3.599,64 dan Anda termasuk dalam kelompok pajak 22%, misalnya, Anda akan menghemat pajak sebesar $ 791,92 ($ 3.599,64 x 0,22) tahun itu.

Garis bawah

Penyusutan dapat menjadi alat yang berharga jika Anda berinvestasi di properti sewaan, karena ini memungkinkan Anda untuk membagi biaya pembelian properti selama beberapa dekade, sehingga mengurangi tagihan pajak setiap tahun. Tentu saja, jika Anda mendepresiasi properti dan kemudian menjualnya lebih dari nilai depresiasi, Anda akan berhutang pajak atas keuntungan itu melalui pajak penarikan kembali depresiasi .

Karena undang-undang pajak properti sewa rumit dan berubah secara berkala, selalu disarankan agar Anda bekerja dengan akuntan pajak yang berkualifikasi saat mendirikan, mengoperasikan, dan menjual bisnis properti sewaan Anda. Dengan begitu, Anda pasti akan menerima perlakuan pajak yang paling menguntungkan dan menghindari kejutan apa pun pada saat pajak.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.