Bagaimana cara kerja hipotek saja?

Jika Anda menginginkan pembayaran bulanan atas hipotek Anda yang lebih rendah daripada yang bisa Anda peroleh dengan pinjaman suku bunga tetap, Anda mungkin tertarik dengan hipotek khusus bunga. Dengan tidak melakukan pembayaran pokok selama beberapa tahun di awal masa pinjaman, Anda akan memiliki arus kas bulanan yang lebih baik.

Tetapi apa yang terjadi ketika periode hanya bunga habis? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan kapan masuk akal untuk mendapatkannya? Berikut adalah panduan singkat untuk jenis hipotek ini.

Apa cara kerja hipotek saja?

Pada dasarnya, hipotek hanya bunga adalah di mana Anda hanya melakukan pembayaran bunga untuk beberapa tahun pertama – biasanya lima atau sepuluh – dan setelah periode itu berakhir, Anda mulai membayar pokok dan bunga. Jika Anda ingin melakukan pembayaran pokok selama periode bunga saja, Anda bisa, tapi itu bukan persyaratan pinjaman.

Anda biasanya akan melihat pinjaman khusus bunga terstruktur sebagai 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1 adjustable-rate mortgages (ARMs). Pemberi pinjaman mengatakan pilihan 7/1 dan 10/1 paling populer di kalangan peminjam. Umumnya, periode hanya bunga sama dengan periode suku bunga tetap untuk pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan. Artinya, jika Anda memiliki ARM 10/1, misalnya, Anda hanya akan membayar bunga untuk sepuluh tahun pertama.


Pada  ARM khusus bunga, setelah periode perkenalan berakhir, suku bunga akan menyesuaikan setahun sekali (dari situlah “1” berasal) berdasarkan suku bunga acuan seperti LIBOR ditambah margin yang ditentukan oleh pemberi pinjaman. Suku bunga acuan berubah seiring perubahan pasar, tetapi margin ditentukan sebelumnya pada saat Anda mengambil pinjaman.

Batas batas suku bunga Perubahan suku bunga. Ini berlaku untuk semua ARM, bukan hanya ARM yang hanya menarik minat. Batas The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage .” Artinya, jika tingkat bunga awal Anda adalah tiga persen, maka karena periode hanya bunga berakhir pada tahun keempat atau tahun keenam, tingkat bunga baru Anda tidak akan lebih tinggi dari lima persen. Pada 7/1 ARM dan 10/1 ARM, batas tarif awal biasanya lima.

Setelah itu, kenaikan tarif biasanya dibatasi hingga dua persen per tahun, terlepas dari periode perkenalan ARM itu. Batas seumur hidup hampir selalu lima persen di atas suku bunga awal pinjaman, kata Fleming. Jadi jika tingkat awal Anda tiga persen, itu mungkin meningkat menjadi lima persen di tahun kedelapan, tujuh persen di tahun sembilan dan maksimal delapan persen di tahun sepuluh.


Setelah periode hanya bunga berakhir, Anda harus mulai membayar kembali pokok pinjaman selama sisa jangka waktu pinjaman – dengan dasar yang diamortisasi sepenuhnya , dalam istilah pemberi pinjaman. Pinjaman khusus bunga hari ini tidak memiliki pembayaran balon ; mereka biasanya bahkan tidak diizinkan menurut hukum, kata Fleming. Jadi jika jangka penuh 7/1 ARM adalah 30 tahun dan jangka waktu hanya bunga adalah tujuh tahun, di tahun kedelapan, pembayaran bulanan Anda akan dihitung ulang berdasarkan dua hal: pertama, suku bunga baru, dan kedua, pembayaran kembali pokok selama 23 tahun tersisa.

Pinjaman Suku Bunga Tetap

Hipotek suku bunga tetap tidak biasa. Dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun dengan suku bunga tetap, Anda mungkin hanya membayar bunga selama sepuluh tahun, lalu membayar bunga ditambah pokok pinjaman selama 20 tahun tersisa. Dengan asumsi Anda tidak menaruh apa-apa pada pokok pinjaman selama sepuluh tahun pertama tersebut, pembayaran bulanan Anda akan melonjak secara substansial pada tahun ke 11, bukan hanya karena Anda akan mulai membayar kembali pokok pinjaman, tetapi karena Anda akan membayar kembali pokok pinjaman hanya dalam waktu 20 tahun, bukan 30 tahun. Karena Anda tidak membayar pokok pinjaman selama periode bunga saja, saat suku bunga disetel ulang, pembayaran bunga baru Anda didasarkan pada seluruh jumlah pinjaman. Pinjaman $ 100.000 dengan tingkat bunga 3,5 persen hanya akan menelan biaya $ 291,67 per bulan selama sepuluh tahun pertama, tetapi $ 579,96 per bulan selama 20 tahun yang tersisa (hampir dua kali lipat).

Selama 30 tahun, pinjaman $ 100.000 akan dikenakan biaya $ 174.190,80 – dihitung sebagai (pembayaran $ 291,67 x 120) + (pembayaran $ 579,96 x 240). Jika Anda mengambil pinjaman suku bunga tetap 30 tahun dengan tingkat bunga 3,5 persen yang sama (seperti disebutkan di atas), total biaya Anda selama 30 tahun adalah $ 161.656,09. Itu berarti $ 12.534,71 lebih banyak untuk bunga pinjaman hanya bunga, dan biaya bunga tambahan itulah sebabnya Anda tidak ingin menyimpan pinjaman hanya bunga untuk jangka waktu penuhnya. Namun, biaya bunga Anda yang sebenarnya akan berkurang jika Anda mengambil pengurangan pajak bunga hipotek.

Apakah Jenis Pinjaman Ini Tersedia Secara Luas?

Karena begitu banyak peminjam mendapat masalah dengan pinjaman hanya bunga selama tahun- tahun Panduan Lengkap untuk Pembelian sebuah Rumah. ”   

Fleming mengatakan sebagian besar adalah pinjaman jumbo dengan suku bunga variabel dengan jangka waktu tetap lima, tujuh atau sepuluh tahun. Pinjaman jumbo adalah jenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang sesuai, pinjaman yang tidak sesuai biasanya tidak memenuhi syarat untuk dijual ke perusahaan yang disponsori pemerintah,  Freddie Mac  – pembeli terbesar dari hipotek yang sesuai dan alasan mengapa pinjaman yang sesuai tersedia begitu luas.  

Ketika Fannie dan Freddie membeli pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek, mereka menghasilkan lebih banyak uang bagi pemberi pinjaman untuk mengeluarkan pinjaman tambahan. Pinjaman yang tidak sesuai seperti pinjaman dengan bunga hanya memiliki pasar hipotek sekunder yang terbatas , sehingga lebih sulit untuk menemukan investor yang ingin membelinya. Semakin banyak pemberi pinjaman yang bergantung pada pinjaman ini dan melayani mereka sendiri, yang berarti mereka memiliki lebih sedikit uang untuk memberikan pinjaman tambahan. Pinjaman khusus bunga tidak tersedia secara luas. Sekalipun pinjaman hanya bunga bukan pinjaman jumbo, itu tetap dianggap tidak sesuai. 

Karena pinjaman hanya bunga tidak tersedia secara luas seperti, katakanlah, pinjaman suku bunga tetap 30 tahun, “cara terbaik untuk menemukan pemberi pinjaman hanya bunga yang baik adalah melalui perantara terkemuka dengan jaringan yang baik, karena akan membutuhkan beberapa belanja serius untuk menemukan dan membandingkan penawaran, ”kata Fleming.

Membandingkan Biaya

“Kenaikan suku bunga untuk fitur bunga saja bervariasi menurut pemberi pinjaman dan hari, tetapi angka bahwa Anda akan membayar setidaknya 0,25 persen premi dalam tingkat suku bunga,” kata Fleming.    

Demikian pula, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, mengatakan suku bunga hipotek hanya bunga kira-kira 0,125 hingga 0,375 persen lebih tinggi daripada suku bunga amortisasi pinjaman suku bunga tetap atau ARM, tergantung pada keterangannya.

Beginilah pembayaran bulanan Anda akan terlihat dengan pinjaman hanya dengan bunga $ 100.000 dibandingkan dengan pinjaman dengan suku bunga tetap atau ARM yang amortisasi penuh, masing-masing dengan tarif tipikal untuk jenis pinjaman itu:

  • 7 tahun, ARM hanya bunga, 3,125 persen: pembayaran bulanan $ 260,42
  • Pinjaman konvensional suku bunga tetap 30 tahun (bukan hanya bunga), 3,625 persen: pembayaran bulanan $ 456,05     
  • 7 tahun, amortisasi penuh ARM (amortisasi 30 tahun), 2,875 persen: pembayaran bulanan $ 414,89

Pada tingkat ini, dalam jangka pendek, ARM khusus bunga akan dikenakan biaya $ 195,63 lebih sedikit per bulan per $ 100.000 yang dipinjam untuk tujuh tahun pertama dibandingkan dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun, dan $ 154,47 lebih sedikit per bulan dibandingkan dengan amortisasi penuh. 7/1 ARM. 

Tidak mungkin menghitung biaya seumur hidup aktual dari pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan ketika Anda mengambilnya karena Anda tidak dapat mengetahui sebelumnya berapa tingkat suku bunga yang akan diatur ulang setiap tahun. Tidak ada cara untuk menentukan biayanya, baik, kata Fleming, meskipun Anda dapat menentukan batas suku bunga seumur hidup dan dasar dari kontrak Anda. Ini akan memungkinkan Anda menghitung biaya seumur hidup minimum dan maksimum dan mengetahui bahwa biaya aktual Anda akan berada di antara keduanya. “Ini akan menjadi rentang yang sangat besar,” kata Fleming.  

Garis bawah

Hipotek khusus bunga dapat menjadi tantangan untuk dipahami, dan pembayaran Anda akan meningkat secara substansial setelah periode hanya bunga berakhir. Jika pinjaman khusus bunga Anda adalah ARM, pembayaran Anda akan meningkat lebih banyak lagi jika suku bunga naik, yang merupakan taruhan aman di lingkungan dengan suku bunga rendah saat ini. Pinjaman ini paling baik untuk peminjam berpengalaman yang sepenuhnya memahami cara kerjanya dan risiko apa yang mereka ambil.