Hipotek 15 Tahun vs. 30 Tahun: Apa Bedanya?
Apa Hipotek 15 Tahun vs. 30 Tahun: Apa Bedanya?
Berbagai macam hipotek yang membingungkan mungkin tersedia, tetapi bagi kebanyakan pembeli rumah, dalam praktiknya, hanya ada satu. Hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahunsecara praktis merupakan pola dasar Amerika, kue apel dari instrumen keuangan.Ini adalah jalur yang diambil oleh generasi Amerika untuk memiliki rumah untuk pertama kalinya.
Tetapi banyak dari pembeli tersebut mungkin akan dilayani dengan lebih baik jika mereka memilih hipotek dengan suku bunga tetap selama 15 tahun.
Pinjaman tersebut secara struktural serupa — perbedaan utamanya adalah istilahnya. Meskipun hipotek 30 tahun dapat membuat pembayaran bulanan Anda lebih terjangkau, hipotek 15 tahun umumnya lebih murah dalam jangka panjang.
Poin Penting
- Sebagian besar pembeli rumah memilih hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun, tetapi hipotek 15 tahun bisa menjadi pilihan yang baik bagi sebagian orang.
- Hipotek 30 tahun dapat membuat pembayaran bulanan Anda lebih terjangkau.
- Sementara pembayaran bulanan untuk hipotek 15 tahun lebih tinggi, biaya pinjaman lebih sedikit dalam jangka panjang.
Bagaimana Persyaratan Hipotek Dampak Biaya
Sebuah hipotek hanya jenis tertentu dari jangka waktu pinjaman-satu dijamin dengan real properti. Untuk pinjaman berjangka, peminjam membayar bunga yang dihitung secara tahunan terhadap saldo pinjaman. Baik tingkat bunga dan pembayaran bulanan adalah tetap.
Karena pembayaran bulanan adalah tetap, porsi pembayaran bunga dan porsi pembayaran pokok berubah seiring waktu.Awalnya, karena saldo pinjaman sangat tinggi, sebagian besar pembayarannya adalah bunga.Tetapi ketika saldo semakin kecil, bagian bunga dari pembayaran tersebut menurun, dan bagian yang menjadi pokok meningkat.
Pinjaman jangka pendek berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi, yang membuat hipotek 15 tahun tampak kurang terjangkau.Tetapi jangka waktu yang lebih pendek membuat pinjaman lebih murah di beberapa bidang.Faktanya, selama masa pinjaman penuh, hipotek 30 tahun akan berakhir dengan biaya lebih dari dua kali lipat dari opsi 15 tahun.
Referensi cepat
Karena pinjaman 15 tahun tidak terlalu berisiko bagi bank daripada pinjaman 30 tahun — dan karena biaya bank lebih sedikit untuk membuat pinjaman jangka pendek daripada pinjaman jangka panjang — hipotek 30 tahun biasanya disertai dengan tingkat bunga yang lebih tinggi.
Hipotek 30 Tahun
Dalam hipotek 30 tahun, tentu saja, saldo itu menyusut jauh lebih lambat — secara efektif, pembeli rumah meminjam jumlah uang yang sama selama lebih dari dua kali lipat. Faktanya, ini lebih dari dua kali lebih lama daripada hanya dua kali lebih lama karena, untuk hipotek 30 tahun, saldo pokok tidak menurun secepat yang terjadi pada pinjaman 15 tahun.
Semakin tinggi tingkat suku bunga, semakin besar jarak antara kedua hipotek tersebut.Ketika tingkat bunga 4%, misalnya, peminjam sebenarnya membayar bunga hampir 2,2 kali lebih banyak untuk meminjam dengan jumlah pokok yang sama selama 30 tahun dibandingkan dengan pinjaman 15 tahun.
Keuntungan utama dari hipotek 30 tahun adalah pembayaran bulanan yang relatif rendah.Dan bahkan jika keterjangkauan tidak menjadi masalah, ada keuntungan lain:
- Pembayaran yang lebih rendah memungkinkan peminjam untuk membeli lebih banyak rumah daripada yang mampu mereka beli dengan pinjaman 15 tahun karena pembayaran bulanan yang sama akan memungkinkan peminjam untuk mengambil pinjaman yang lebih besar selama 30 tahun.
- Pembayaran yang lebih rendah memungkinkan peminjam untuk menabung.
- Pembayaran yang lebih rendah membebaskan dana untuk tujuan lain.
90%
Persentase pembeli rumah yang memilih hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun pada 2019, menurut Freddie Mac.
Hipotek 15 Tahun
Konsumen membayar lebih sedikit untuk hipotek 15 tahun — mulai dari seperempat persen hingga satu persen penuh (ataupoin) lebih sedikit, dan selama beberapa dekade hal itu benar-benar bisa bertambah.
Badan-badan yang didukung pemerintah yang mendukung sebagian besar hipotek, seperti Freddie Mac, mengenakan biaya tambahan, yang disebut penyesuaian harga tingkat pinjaman, yang membuat hipotek 30 tahun lebih mahal.
Biaya ini biasanya berlaku untuk peminjam dengan nilai kredit lebih rendah, uang muka lebih kecil, atau keduanya.The Administrasi Perumahan Federal juga biaya premi asuransi hipotek yang lebih tinggi untuk peminjam 30 tahun.
“Beberapa penyesuaian harga tingkat pinjaman yang ada dalam jangka waktu 30 tahun tidak berlaku untuk jangka waktu 15 tahun,” kata James Morin, wakil presiden senior pinjaman ritel di Norcom Mortgage di Avon, Conn. Kebanyakan orang, menurut Morin, memasukkan biaya-biaya ini ke dalam hipotek mereka sebagai bagian dari tarif yang lebih tinggi, daripada membayarnya secara langsung.
Bayangkan, kemudian, pinjaman $ 300.000, tersedia dengan harga 4% selama 30 tahun atau 3,25% selama 15 tahun. Efek gabungan dari amortisasi yang lebih cepat dan suku bunga yang lebih rendah berarti bahwa meminjam uang hanya untuk 15 tahun akan menelan biaya $ 79.441, dibandingkan dengan $ 215.609 selama 30 tahun, atau hampir dua pertiga lebih sedikit.
Tentu saja, ada batasannya. Harga untuk menyimpan begitu banyak uang dalam jangka panjang adalah pengeluaran bulanan yang jauh lebih tinggi — pembayaran untuk pinjaman hipotetis 15 tahun adalah $ 2.108, $ 676 (atau sekitar 38%) lebih banyak daripada pembayaran bulanan untuk pinjaman 30 tahun ($ 1.432 ).
Bagi beberapa ahli, mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi termasuk memiliki dana hari hujan yang disimpan. Apa yang disukai banyak perencana keuangan tentang hipotek 15 tahun adalah bahwa hal itu secara efektif “menabung secara paksa” dalam bentuk ekuitas dalam aset yang biasanya terapresiasi (meskipun, seperti saham, rumah naik, dan turun nilainya).
Referensi cepat
Jika seorang investor dapat membayar pembayaran yang lebih tinggi, itu adalah kepentingan mereka untuk menggunakan pinjaman yang lebih pendek, terutama jika mereka mendekati masa pensiun ketika mereka akan bergantung pada pendapatan tetap.
Pertimbangan Khusus
Ada beberapa contoh di mana peminjam mungkin memiliki insentif untuk menginvestasikan uang ekstra yang dibelanjakan setiap bulan untuk hipotek 15 tahun di tempat lain, seperti di akun 529 untuk biaya kuliah atau dalam rencana 401 (k) yang ditangguhkan pajak, terutama jika pemberi kerja mencocokkan kontribusi peminjam.Dan dengan tingkat suku bunga hipotek yang sangat rendah, investor yang cerdas dan disiplin dapat memilih pinjaman 30 tahun dan menempatkan perbedaan antara pembayaran 15 tahun dan 30 tahun pada sekuritas yang menghasilkan lebih tinggi.
Menggunakan contoh sebelumnya, jika pembayaran bulanan pinjaman 15 tahun adalah $ 2.108, dan pembayaran bulanan pinjaman 30 tahun adalah $ 1.432, peminjam dapat menginvestasikan selisih $ 676 itu di tempat lain. Perhitungan back-of-the-envelope adalah berapa banyak (atau apakah) pengembalian investasi luar, dikurangi pajak capital gain yang terutang, melebihi tingkat bunga hipotek setelah memperhitungkan pengurangan bunga hipotek. Untuk seseorang yang termasuk dalam kelompok pajak 24%, pemotongan tersebut dapat mengurangi tingkat bunga hipotek efektif dari, misalnya, 4% menjadi 3%.
Secara umum, peminjam menang jika pengembalian investasi setelah pajak lebih tinggi daripada biaya hipotek dikurangi pengurangan bunga.
Namun, langkah awal ini menuntut kecenderungan untuk mengambil risiko, menurut Shashin Shah, seorang perencana keuangan bersertifikat di Dallas, Texas, karena peminjam harus berinvestasi dalam saham yang mudah berubah.
“Saat ini tidak ada investasi pendapatan tetap yang akan menghasilkan pengembalian yang cukup tinggi untuk membuat ini berhasil,” kata Shah. Risiko itu mungkin tidak selalu terbayar jika bertepatan dengan jenis penurunan tajam pasar saham yang terjadi selama pandemi COVID-19. Hal ini juga membutuhkan disiplin untuk secara sistematis menginvestasikan setara dengan perbedaan bulanan tersebut dan waktu untuk fokus pada investasi, yang, tambahnya, kekurangan kebanyakan orang.
Referensi cepat
Asuransi hipotek pribadi diwajibkan oleh pemberi pinjaman saat Anda memberikan uang muka yang kurang dari 20% dari nilai rumah.
Opsi Terbaik dari Kedua Dunia
Sebagian besar peminjam ternyata juga kekurangan — atau setidaknya mengira mereka kekurangan — sarana untuk melakukan pembayaran lebih tinggi yang dibutuhkan oleh hipotek 15 tahun.Tetapi ada solusi sederhana untuk mendapatkan banyak penghematan dari hipotek yang lebih pendek: Cukup lakukan pembayaran yang lebih besar dari jadwal 15 tahun pada hipotek 30 tahun Anda, dengan asumsi hipotek tidak memiliki denda pembayaran di muka .
Peminjam berhak untuk mengarahkan pembayaran ekstra ke pokok pinjaman, dan jika pembayarannya konsisten, hipotek akan lunas dalam 15 tahun. Jika waktu semakin ketat, peminjam selalu dapat kembali ke pembayaran normal yang lebih rendah dari jadwal 30 tahun. Namun, pembayaran yang dipercepat peminjam juga akan memiliki suku bunga yang relatif lebih tinggi dalam 30 tahun ketika mereka mungkin lebih baik melunasi hipotek dalam 15 tahun bagaimanapun pada tingkat yang lebih rendah yang ditawarkan pada pinjaman yang lebih pendek.
Garis bawah
Keputusan antara hipotek 30 tahun atau 15 tahun adalah salah satu yang akan memengaruhi keuangan Anda selama beberapa dekade mendatang, jadi pastikan untuk menghitung angkanya sebelum memutuskan mana yang terbaik. Jika tujuan Anda adalah melunasi hipotek lebih cepat dan Anda mampu membayar pembayaran bulanan yang lebih tinggi, pinjaman 15 tahun mungkin merupakan pilihan yang lebih baik. Pembayaran bulanan yang lebih rendah dari pinjaman 30 tahun, di sisi lain, memungkinkan Anda untuk membeli lebih banyak rumah atau membebaskan dana untuk tujuan keuangan lainnya.