Topi ARM tahunan
Apa Topi ARM tahunan?
Batas ARM tahunan adalah klausul dalam kontrak hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM), yang membatasi kemungkinan kenaikan suku bunga pinjaman setiap tahun. Batas, atau batas, biasanya ditentukan dalam istilah suku bunga, tetapi jumlah dolar dari pembayaran pokok dan bunga mungkin juga dibatasi.
Batas tahunan dirancang untuk melindungi peminjam dari kenaikan tiba-tiba dan berlebihan dalam pembayaran bulanan mereka saat suku bunga naik tajam dalam waktu singkat.
Poin Penting
- Batas ARM tahunan adalah batas suku bunga, yang menunjukkan tingkat tertinggi yang mungkin harus dibayar peminjam pada hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) pada tahun tertentu.
- Paling sering, suku bunga akan dibatasi pada ARM, tetapi ARM tertentu mungkin membatasi jumlah dolar bulanan atau tahunan yang dibayarkan.
- Selain batas tahunan yang disetel ulang setiap 12 bulan, mungkin juga ada batas suku bunga seumur hidup untuk pinjaman.
Memahami Topi ARM Tahunan
Dengan ARM, tingkat bunga awal ditetapkan untuk jangka waktu — lima tahun, misalnya, dalam kasus ARM 5/1 — setelah itu disetel ulang secara berkala berdasarkan suku bunga saat ini. ARM juga biasanya memiliki batas suku bunga seumur hidup yang membatasi seberapa besar bunga dapat meningkat selama masa pinjaman .
ARM dengan suku bunga yang dibatasi memiliki struktur suku bunga variabel, yang mencakup suku bunga yang diindeks dan sebaran di atas indeks tersebut. Ada beberapa indeks populer yang digunakan untuk berbagai jenis ARM seperti suku bunga utama atau suku bunga dana federal. Suku bunga pada ARM dengan indeksnya adalah contoh suku bunga yang diindeks sepenuhnya. Tarif yang diindeks didasarkan pada tarif terendah yang bersedia ditawarkan kreditor. Spread atau margin didasarkan pada profil kredit peminjam dan ditentukan oleh penjamin emisi.
Suku bunga tahunan pinjaman ARM dengan batas tahunan hanya akan meningkat sebanyak persyaratan yang diizinkan dalam poin persentase, terlepas dari berapa banyak suku bunga yang sebenarnya dapat naik selama periode awal.Misalnya, ARM 5% yang ditetapkan selama tiga tahun dengan batas 2% hanya dapat menyesuaikan hingga 7% di tahun keempat, bahkan jika tarif naik sebesar 4% selama jangka waktu tetap awal pinjaman.Pinjaman dengan batas dolar hanya dapat meningkat sebanyak itu juga, meskipun jenis pembatasan ini dapat menyebabkan amortisasi negatif dalam beberapa kasus.
Referensi cepat
Struktur batas suku bunga ARM menguraikan ketentuan yang mengatur kenaikan suku bunga selama jangka waktu pinjaman.
Contoh ARM Capped
ARM memiliki banyak variasi struktur batas suku bunga. Misalnya, peminjam sedang mempertimbangkan ARM 5/1, yang memerlukan suku bunga tetap selama lima tahun diikuti oleh suku bunga variabel setelahnya, yang disetel ulang setiap 12 bulan.
Dengan produk hipotek ini, peminjam ditawari struktur batas suku bunga 2-2-5. Struktur kapitalisasi suku bunga dirinci sebagai berikut:
- Angka pertama mengacu pada batas kenaikan inkremental awal setelah periode suku bunga tetap berakhir. Dengan kata lain, 2% adalah jumlah maksimum yang dapat ditingkatkan setelah periode suku bunga tetap berakhir dalam lima tahun. Jadi, jika suku bunga tetap ditetapkan 3,5%, batas suku bunga akan menjadi 5,5% setelah periode lima tahun berakhir.
- Angka kedua adalah batas kenaikan inkremental 12 bulan secara berkala, yang berarti bahwa setelah periode lima tahun berakhir, tarif akan menyesuaikan dengan harga pasar saat ini sekali per tahun. Dalam contoh ini, ARM akan memiliki batas 2% untuk penyesuaian tersebut. Sangat umum bahwa tutup periodik identik dengan tutup awal.
- Angka ketiga adalah batas seumur hidup, yang menetapkan batas atas suku bunga maksimum . Dalam contoh ini, lima mewakili kenaikan suku bunga maksimum pada hipotek.
Jadi, katakanlah suku bunga tetap adalah 3,5% dan tingkat itu disesuaikan lebih tinggi sebesar 2% selama kenaikan awal menjadi 5,5%. Setelah 12 bulan, tingkat hipotek naik menjadi 8%; tingkat pinjaman akan disesuaikan menjadi 7,5% karena batas 2% untuk penyesuaian tahunan. Jika tarif kemudian naik 2% lagi, pinjaman hanya akan meningkat 1% menjadi 8,5%, karena batas seumur hidup adalah lima poin persentase di atas tarif tetap asli.
Naik dan Turunnya ARM
ARM sering mengizinkan peminjam untuk memenuhi syarat untuk pinjaman hipotek awal yang lebih besar karena mereka mengunci pembayaran yang lebih rendah untuk jangka waktu tertentu. Pengguna ARM bisa mendapatkan keuntungan saat suku bunga turun, menurunkan suku bunga tahunan yang dibayarkan. Pada saat yang sama, tentu saja, selama periode kenaikan suku bunga, ARM dapat meningkat jauh melebihi hipotek suku bunga tetap .
Misalnya, jika pembeli mengeluarkan ARM sebesar 3,5% pada tiga tahun tetap dan tarif naik 4% selama periode itu, kenaikan tarif tahunan awal ini akan dibatasi pada batas tahunan. Namun, di tahun-tahun berikutnya, angka tersebut dapat terus meningkat, yang pada akhirnya akan mengikuti tingkat saat ini, yang mungkin terus meningkat.
Akhirnya, ARM 3,5%, yang awalnya kompetitif dengan tarif tetap 4,25%, bisa menjadi jauh lebih tinggi. Peminjam ARM sering kali beralih ke suku bunga tetap saat suku bunga naik, tetapi mungkin masih membayar lebih banyak setelah menggunakan ARM.