Hipotek Terbalik: Alat Pensiun

Jika Anda memiliki rumah sendiri dan berusia setidaknya 62 tahun, hipotek terbalik memberikan kesempatan untuk mengubah sebagian ekuitas rumah Anda menjadi uang tunai. Dalam istilah yang paling dasar, hipotek terbalik memungkinkan Anda untuk mengambil pinjaman terhadap ekuitas di rumah Anda di mana Anda tidak perlu membayar kembali pinjaman tersebut selama hidup Anda selama Anda tinggal di rumah dan belum menjualnya.

Jika Anda ingin meningkatkan jumlah uang yang tersedia untuk mendanai masa pensiun Anda, tetapi tidak menyukai gagasan melakukan pembayaran pinjaman, hipotek terbalik adalah pilihan yang layak dipertimbangkan. Namun, ada juga beberapa risiko, biaya, dan kendala yang harus diperhatikan.

Apa Hipotek Terbalik: Alat Pensiun?

  • Hipotek terbalik memungkinkan pemilik rumah yang lebih tua untuk mengubah nilai ekuitas rumah mereka menjadi uang tunai.
  • Rumah berfungsi sebagai jaminan dan pembayaran hanya diperlukan saat pemilik rumah pindah atau setelah meninggal.
  • Ada beberapa jenis hipotek terbalik, yang dioptimalkan untuk tujuan atau sasaran yang berbeda.
  • Ada juga beberapa opsi berbeda tentang cara menerima uang dari hipotek terbalik.




Bagaimana Mereka Bekerja 

Dengan hipotek terbalik, pemberi pinjaman melakukan pembayaran kepada pemilik rumah berdasarkan persentase dari nilai rumah. Saat pemilik rumah meninggal atau pindah dari properti, salah satu dari tiga hal dapat terjadi:

  1. Pemilik rumah atau ahli waris dapat menjual rumah untuk melunasi pinjaman.
  2. Pemilik rumah atau ahli waris dapat membiayai kembali pinjaman yang ada untuk mempertahankan rumah tersebut.
  3. Pemberi pinjaman dapat diberi wewenang untuk menjual rumah untuk melunasi saldo pinjaman.

Meskipun ada beberapa jenis hipotek terbalik, termasuk yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman swasta, mereka umumnya memiliki fitur-fitur berikut:

  • Pemilik rumah yang lebih tua ditawarkan jumlah pinjaman yang lebih besar daripada pemilik rumah yang lebih muda. Rumah yang lebih mahal memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang lebih besar.
  • Sebuah hipotek terbalik harus menjadi hutang utama terhadap rumah tersebut. Pemberi pinjaman lain harus dibayar kembali atau setuju untuk menyerahkan pinjaman mereka kepada pemegang hipotek utama.
  • Biaya pembiayaan dapat dimasukkan dalam biaya pinjaman.
  • Pemberi pinjaman dapat meminta pembayaran kembali jika pemilik rumah gagal memelihara properti, gagal menjaga properti yang diasuransikan, gagal membayar  pajak propertinya, menyatakan  pailit , meninggalkan properti, atau melakukan penipuan. Pemberi pinjaman juga dapat meminta pembayaran kembali jika rumah dikutuk atau jika pemilik rumah menambahkan pemilik baru ke hak milik properti, menyewakan semua atau sebagian dari properti, mengubah klasifikasi zonasi properti, atau mengambil pinjaman tambahan terhadap properti.




Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS. 

Pinjaman HECM 

Hipotek terbalik telah ada sejak 1960-an, tetapi hipotek terbalik yang paling umum adalah hipotek konversi ekuitas rumah yang diasuransikan secara federal (HECM). Hipotek ini pertama kali ditawarkan pada tahun 1989 dan disediakan oleh Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

HECM adalah satu-satunya hipotek terbalik yang dikeluarkan oleh pemerintah federal, yang membatasi biaya bagi peminjam dan jaminan bahwa pemberi pinjaman akan memenuhi kewajibannya. Kelemahan utama HECM adalah jumlah pinjaman maksimum yang terbatas.

Pinjaman Non-HECM

KPR non-HECM tersedia dari berbagai lembaga pemberi pinjaman. Keuntungan utama dari hipotek terbalik ini adalah bahwa mereka menawarkan pinjaman dalam jumlah yang lebih tinggi dari batas HEMC. Salah satu kelemahan pinjaman non-HECM adalah pinjaman tersebut tidak diasuransikan secara federal dan dapat jauh lebih mahal daripada pinjaman HECM.

Total Biaya Pinjaman Tahunan

Meskipun suku bunga hipotek HECM ditetapkan oleh pemerintah, dan biaya awal pinjaman HECM dibatasi hingga 2% dari nilai rumah, total biaya pinjaman masih dapat bervariasi menurut pemberi pinjaman. Selanjutnya, dalam mencari pemberi pinjaman, peminjam harus mempertimbangkan biaya penutupan pihak ketiga, asuransi hipotek, dan biaya servis.

Untuk membantu peminjam dalam membandingkan biaya hipotek, Federal Truth in Lending Act  mewajibkan penyedia hipotek untuk memberikan pengungkapan biaya kepada peminjam dalam bentuk total biaya pinjaman tahunan ( TALC ). Gunakan nomor ini saat membandingkan pinjaman dari vendor yang berbeda; hanya perlu diingat bahwa biaya sebenarnya dari hipotek terbalik akan sangat bergantung pada pilihan pendapatan yang dipilih.

Opsi Penghasilan

Hipotek terbalik HECM menyediakan variasi terluas dari opsi yang menghasilkan pendapatan, termasuk pembayaran sekaligus , jalur kredit , uang muka bulanan, atau kombinasi dari semuanya.

Garis kredit mungkin merupakan fitur paling menarik dari pinjaman HECM karena jumlah uang yang tersedia untuk peminjam meningkat seiring waktu dengan jumlah bunga. Pinjaman non-HECM menawarkan opsi pendapatan yang lebih sedikit.

Suku bunga

Tingkat suku bunga pada hipotek terbalik HECM terkait dengan tingkat keamanan Treasury AS satu tahun. Peminjam memiliki opsi untuk memilih tingkat bunga yang dapat berubah setiap tahun atau yang dapat berubah setiap bulan.

Tarif yang dapat disesuaikan setiap tahun berubah dengan tarif yang sama dengan kenaikan atau penurunan apa pun dalam tingkat keamanan Treasury AS satu tahun. Tarif tahunan yang dapat disesuaikan ini dibatasi pada 2% per tahun atau 5% selama masa pinjaman. Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) bulanan dimulai dengan suku bunga yang lebih rendah daripada ARM dan menyesuaikan setiap bulan. Ini bisa naik atau turun 10% selama masa pinjaman.

Bagaimana Reverse Mortgages Dapat Membantu: Studi Kasus

Hampir setengah dari manula berusia 70 tahun ke atas yang memiliki kartu kredit tidak melunasi saldo mereka secara penuh setiap bulan, tetapi hipotek terbalik dapat membantu mengatasi masalah tersebut.

Dalam “ Bagaimana Ekstraksi Ekuitas Rumah dan Hipotek Terbalik Mempengaruhi Hasil Kredit Rumah Tangga Senior ,” makalah yang didanai oleh Administrasi Jaminan Sosial AS dan diterbitkan pada September 2016 oleh Pusat Penelitian Pensiun Michigan dari Universitas Michigan, peneliti Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini dan Maximilian D. Schmeiser menemukan bahwa hutang kartu kredit bergulir turun ketika para senior mengambil hipotek terbalik.

Penyitaan dan tunggakan pembayaran utang juga menjadi kurang umum, setidaknya dalam tiga tahun setelah hipotek terbalik dilakukan. Lansia yang mengalami guncangan kredit dalam dua tahun sebelum mengambil hipotek terbalik paling diuntungkan. (Para peneliti mendefinisikan “kejutan kredit” sebagai penurunan skor kredit sebesar 25 poin atau lebih.) Para senior ini mungkin tidak memenuhi syarat untuk jenis pinjaman ekuitas rumah lain karena kredit mereka; kualifikasi untuk hipotek terbalik tidak bergantung pada skor kredit senior.

Studi ini menemukan bahwa peminjam hipotek terbalik mengurangi hutang kartu kredit mereka lebih banyak daripada peminjam yang mengambil jenis pinjaman ekuitas rumah lainnya (pinjaman ekuitas rumah tertutup, jalur kredit ekuitas rumah ( pembayaran kembali tunai. jumlah awal dan peningkatan arus kas bulanan yang disediakan oleh hipotek terbalik membantu para manula membayar hutang kartu kredit mereka.

Menurut penelitian tersebut, para senior yang awalnya menarik $ 10.000 menggunakan hipotek terbalik mengurangi hutang kartu kredit mereka sebesar $ 2.364 pada tahun pertama setelah meminjam jumlah tersebut. Pinjaman tambahan menghasilkan pembayaran hutang tambahan minimal: untuk setiap tambahan $ 10.000 yang ditarik di muka, para senior melunasi $ 166 lagi, dan untuk setiap tambahan $ 100 dalam arus kas bulanan yang dihasilkan hipotek terbalik, para senior melunasi hutang $ 45 tambahan sepanjang tahun

Referensi cepat

Perlu dicatat bahwa penelitian ini mencakup peminjam yang mengambil hipotek terbalik antara tahun 2008 dan 2011, periode genting yang unik dalam sejarah keuangan baru-baru ini. Studi serupa yang dilakukan selama masa kemakmuran ekonomi mungkin memiliki temuan yang berbeda.

Orang tua yang mempertimbangkan hipotek terbalik sebagai solusi untuk hutang kartu kredit harus mengevaluasi apakah jumlah ekuitas rumah yang akan hilang dalam biaya hipotek terbalik dan bunganya sepadan dalam hal jumlah bunga kartu kredit yang akan mereka tabung. Ini adalah perhitungan kompleks yang paling baik dilakukan oleh seorang akuntan atau perencana keuangan. Seorang konselor hipotek terbalik mungkin tidak cukup berpengetahuan untuk menjawab pertanyaan ini.

Garis bawah

Mengambil pinjaman untuk rumah Anda adalah keputusan besar yang akan memengaruhi keuangan Anda saat ini dan harta benda yang Anda serahkan kepada ahli waris Anda. Ada biaya substansial yang terlibat, termasuk origination pinjaman , servis, dan bunga.

Anda juga perlu mengingat bahwa, dengan hipotek terbalik, utang Anda meningkat seiring waktu karena bunga pinjaman. Jika Anda berubah pikiran tentang pinjaman, atau perlu pindah dari properti karena alasan kesehatan, hasil dari penjualan properti digunakan untuk melunasi hipotek terbalik. Bergantung pada ukuran pinjaman dan nilai properti, mungkin hanya ada sedikit atau tidak ada uang tersisa setelah pinjaman dilunasi.

Sebelum mengambil hipotek terbalik, Anda harus meneliti topik secara menyeluruh, membandingkan biaya dari berbagai pemberi pinjaman, dan membaca semua dokumen pengungkapan. Sementara menginvestasikan hasil dari hipotek terbalik umumnya tidak disarankan karena kebutuhan untuk menutup biaya pinjaman ditambah bunganya, pendapatan dari hipotek terbalik dapat memberikan kesempatan untuk memfokuskan kembali elemen lain dari portofolio investasi Anda. Sebelum mengambil hipotek, pertimbangkan arus kas yang akan diberikan hipotek terbalik dan tinjau implikasi sumber pendapatan baru ini terhadap strategi investasi Anda secara keseluruhan.