Ensiklopedia keuangan

Kepercayaan dipercaya

Apa Kepercayaan dipercaya?

Akta perwalian — juga dikenal sebagai akta perwalian — adalah dokumen yang terkadang digunakan dalam transaksi real estat di AS. Ini adalah dokumen yang mulai berlaku saat satu pihak mengambil pinjaman dari pihak lain untuk membeli properti. Akta perwalian merupakan kesepakatan antara peminjam dan pemberi pinjaman untuk memiliki properti yang dipegang oleh pihak ketiga yang netral dan independen sampai pinjaman tersebut lunas.

Meskipun akta perwalian kurang umum daripada sebelumnya, sekitar 20 negara bagian masih mengamanatkan penggunaan satu, daripada hipotek, ketika pembiayaan terlibat dalam pembelian real estat. Akta kepercayaan umum terjadi di Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, dan Virginia Barat. Beberapa negara bagian — seperti Kentucky, Maryland, dan South Dakota — mengizinkan penggunaan akta perwalian dan hipotek.

Poin Penting

  • Dalam transaksi real estat yang dibiayai, akta perwalian mentransfer hak milik resmi sebuah properti kepada pihak ketiga — seperti bank, perusahaan escrow, atau perusahaan hak — untuk ditahan sampai peminjam melunasi hutangnya kepada pemberi pinjaman.
  • Akta kepercayaan digunakan sebagai pengganti hipotek di beberapa negara bagian.
  • Berinvestasi dalam kepercayaan dapat memberikan aliran pendapatan yang menguntungkan.

Memahami Akta Kepercayaan

Dalam transaksi real estat — pembelian rumah, katakanlah — pemberi pinjaman memberi uang kepada peminjam sebagai ganti satu atau lebih surat promes yang terkait dengan akta perwalian. Akta ini mentransfer hak milik resmi ke properti nyata kepada wali amanat yang tidak memihak , biasanya perusahaan hak milik, perusahaan escrow , atau bank, yang memegangnya sebagai jaminan untuk surat promes. Hak milik yang adil — hak untuk mendapatkan kepemilikan penuh — tetap menjadi milik peminjam, seperti halnya penggunaan dan tanggung jawab penuh atas properti tersebut.

Keadaan ini berlanjut selama periode pembayaran kembali pinjaman. Wali amanat memegang hak milik resmi sampai peminjam melunasi hutang , di mana hak milik atas properti menjadi milik peminjam. Jika peminjam gagal membayar pinjaman, wali amanat mengambil kendali penuh atas properti tersebut.

Akta Kepercayaan vs. Hipotek

Akta perwalian dan hipotek keduanya digunakan dalam pinjaman bank dan swasta untuk membuat hak gadai di real estat, dan keduanya biasanya dicatat sebagai utang di negara tempat properti itu berada.

Namun, hipotek melibatkan dua pihak: peminjam (atau pemberi pinjaman) dan pemberi pinjaman (atau penerima hipotek). Sebaliknya, akta perwalian melibatkan tiga pihak: peminjam (atau wali), pemberi pinjaman (atau penerima), dan wali amanat. Wali amanat memegang hak gadai untuk keuntungan pemberi pinjaman; jika peminjam gagal bayar, wali amanat akan memulai dan menyelesaikan proses penyitaan atas permintaan pemberi pinjaman.

Referensi cepat

Berlawanan dengan penggunaan populer, hipotek secara teknis bukanlah pinjaman untuk membeli properti; Ini adalah perjanjian yang menjaminkan properti sebagai jaminan atas pinjaman.

Penyitaan dan Akta Kepercayaan

Hipotek dan akta kepercayaan memiliki proses penyitaan yang berbeda. Sebuah penyitaan peradilan adalah proses pengadilan yang diawasi ditegakkan ketika pemberi pinjaman file gugatan terhadap peminjam untuk default pada hipotek. Prosesnya memakan waktu dan mahal.

Juga, jika lelang properti yang diambil alih tidak menghasilkan cukup uang untuk melunasi surat promes, pemberi pinjaman dapat mengajukan penilaian kekurangan terhadap peminjam, menuntut keseimbangan. Namun, bahkan setelah properti tersebut dijual, peminjam memiliki hak penebusan : Mereka dapat membayar kembali pemberi pinjaman dalam jangka waktu tertentu dan memperoleh hak milik.

Sebaliknya, akta perwalian memungkinkan pemberi pinjaman memulai penyitaan non-yudisial yang lebih cepat dan lebih murah, melewati sistem pengadilan dan mengikuti prosedur yang diuraikan dalam akta perwalian dan hukum negara bagian. Jika peminjam tidak membuat pinjaman saat ini, properti akan dilelang melalui penjualan wali amanat.

Kepemilikan transfer dari wali amanat ke pemilik baru melalui akta wali amanat setelah penjualan. Ketika tidak ada penawar pada penjualan wali amanat, properti tersebut dikembalikan ke pemberi pinjaman melalui akta wali amanat. Setelah properti dijual, peminjam tidak memiliki hak untuk menebusnya.

Selanjutnya, wali amanat memiliki tanggung jawab untuk membayar hasil penjualan kepada peminjam dan pemberi pinjaman setelah penjualan diselesaikan. Wali amanat akan membayar pemberi pinjaman jumlah yang tersisa atas hutangnya dan membayar peminjam apa pun yang melebihi jumlah itu, sehingga memungkinkan pemberi pinjaman untuk membeli properti tersebut. 

Pro dan Kontra Berinvestasi dalam Akta Kepercayaan

Investor yang mencari hasil yang menarik terkadang beralih ke sektor real estat — khususnya, trust.

Dalam investasi akta kepercayaan, investor meminjamkan uang kepada pengembang yang mengerjakan proyek real estat. Nama investor sesuai dengan akta kepercayaan sebagai pemberi pinjaman. Investor mengumpulkan bunga atas pinjamannya; setelah proyek selesai, pokoknya dikembalikan kepadanya secara penuh. Broker akta kepercayaan biasanya memfasilitasi kesepakatan.

Pro

  • Aliran pendapatan dengan hasil tinggi

  • Diversifikasi portofolio

Kontra

  • Likuiditas

  • Tidak ada apresiasi modal

Pengembang macam apa yang memasuki pengaturan ini? Bank sering kali enggan meminjamkan kepada jenis pembangunan tertentu, seperti proyek komersial menengah — terlalu kecil untuk pemberi pinjaman besar, terlalu besar untuk pemberi pinjaman kecil — atau pengembang dengan rekam jejak yang buruk atau terlalu banyak pinjaman. Pemberi pinjaman yang berhati-hati juga dapat bergerak terlalu lambat bagi pengembang menghadapi tenggat waktu yang ketat untuk memulai atau menyelesaikan proyek.

Pengembang seperti ini sering kali mengalami kesulitan. Untuk alasan ini, investor akta kepercayaan mungkin sering mengharapkan suku bunga tinggi atas uang mereka. Mereka dapat memperoleh keuntungan dari melakukan diversifikasi ke dalam kelas aset yang berbeda, tanpa harus menjadi ahli dalam konstruksi atau manajemen real estat: Ini adalah investasi pasif .

Investasi akta kepercayaan memiliki risiko dan kerugian tertentu. Tidak seperti saham, investasi real estat tidak likuid , yang berarti investor tidak dapat mengambil uang mereka sesuai permintaan. Selain itu, investor hanya dapat mengharapkan bunga pinjaman yang dihasilkan; apresiasi modal tambahan tidak mungkin terjadi.

Pihak yang diinvestasikan dapat mengeksploitasi setiap ketidaksesuaian hukum dalam akta perwalian, menyebabkan keterlibatan hukum yang mahal yang dapat membahayakan investasi. Investor tipikal dengan sedikit pengalaman mungkin mengalami kesulitan, karena dibutuhkan keahlian khusus untuk menemukan pengembang, proyek, dan pialang yang kredibel dan dapat dipercaya. 

Contoh Dunia Nyata dari Akta Kepercayaan

Dokumen akta kepercayaan dalam bentuk singkat yang digunakan di Austin County, Texas , mencakup persyaratan bagi sebagian besar pemberi pinjaman. Formulir dimulai dengan definisi istilah dan spasi untuk peminjam, pemberi pinjaman, dan wali amanat untuk mengisi nama mereka. Jumlah yang dipinjam dan alamat properti juga diperlukan.

Setelah bagian ini, dokumen selanjutnya menjelaskan pengalihan hak atas properti dan perjanjian seragam termasuk:

  • Rincian tentang pembayaran pokok dan bunga
  • Dana escrow
  • Hak Gadai
  • Asuransi properti dan pemeliharaan struktur
  • Struktur hunian — menetapkan bahwa peminjam harus menempati tempat tinggal dalam waktu 60 hari

Formulir tersebut juga mencakup perjanjian yang tidak seragam, yang menentukan wanprestasi atau pelanggaran persyaratan perjanjian mana pun. Dan ia menetapkan bahwa pinjaman yang diatur dalam dokumen tersebut bukanlah pinjaman ekuitas rumah — yaitu, sesuatu yang akan diterima oleh peminjam secara tunai — tetapi pinjaman untuk membeli properti.

Akta amanah diakhiri dengan spasi untuk tanda tangan peminjam, yang harus dilakukan di hadapan notaris dan dua orang saksi, yang juga menandatangani.