9 hal yang perlu diketahui tentang asosiasi pemilik rumah

Banyak komunitas perumahan memiliki struktur asosiasi pemilik rumah (HOA) untuk membantu menjaga suasana bersih dan kohesif di lingkungan tersebut. Selain itu, ketika Anda membeli kondominium, townhouse, atau rumah keluarga tunggal dalam “pembangunan yang direncanakan”, Anda mungkin juga menemukan struktur HOA.

Sementara HOA kadang-kadang akan membebaskan pemilik rumah dari beberapa tanggung jawab, mereka juga dapat datang dengan beberapa kewajiban pemilik rumah. Sebelum Anda membeli rumah yang menjadikan Anda bagian dari HOA, inilah yang perlu Anda ketahui, dan pertanyaan-pertanyaan yang harus Anda ajukan baik kepada asosiasi maupun Anda dan keluarga Anda.

Pembangunan HOA yang Direncanakan

Pindah ke pengembangan terencana sering kali mengharuskan Anda untuk bergabung dengan HOA komunitas dan membayar biayanya untuk membantu pemeliharaan area umum, struktur bersama, dan eksterior. Keanggotaan juga mengikat Anda pada perjanjian, ketentuan, dan batasan (CC&R) asosiasi. Aturan tersebut dapat menggagalkan impian Anda untuk memiliki pintu depan berwarna ungu, katakanlah, atau meninggalkan RV Anda di jalan masuk karena CC & R biasanya menyertakan ketentuan tentang penampilan rumah Anda dan kendaraan yang dapat Anda parkir di luarnya.

Secara statistik, orang Amerika memiliki satu dari lima kesempatan untuk tinggal di rumah yang merupakan bagian dari HOA, menurut analisis data oleh ahli mikroekonomi terapan Wyatt G. Clarke.  Sejak estimasi Clarke dibuat (pada 2017), properti dengan HOA semakin melonjak.

Apakah hidup dalam perkembangan yang terencana merupakan pilihan yang baik untuk Anda? Dan, jika ya, mana yang memiliki HOA yang paling cocok untuk Anda? Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan tersebut tidak hanya bergantung pada keuangan Anda tetapi juga antusiasme Anda untuk fasilitas bersama, toleransi terhadap peraturan dan regulasi, dan kenyamanan dengan pemerintahan sendiri — karena sebagian besar HOA diawasi oleh sukarelawan yang tinggal dalam pembangunan.

1. Biaya Kisaran Luas

Sebuah studi Trulia yang menggunakan catatan Survei Komunitas Amerika, menemukan biaya HOA bulanan rata-rata $ 331 sebulan pada tahun 2015. Rata-rata berkisar dari yang terendah $ 218 per bulan di Warren, Mich., Hingga yang tertinggi $ 571 di New York City.Trulia menemukan bahwa iuran umumnya lebih tinggi di gedung dan kompleks yang lebih tua dengan lebih banyak unit secara keseluruhan. 

Jumlah dan ukuran fasilitas pengembangan juga mempengaruhi tarif, menurut Nate Martinez, agen real estate di  RE / MAX Professionals di Glendale, Ariz. Misalnya, pembangunan yang dijaga gerbang, dan memiliki clubhouse dan lapangan golf adalah cenderung memungut biaya lebih tinggi daripada yang menawarkan keamanan minimal dan hanya area umum sederhana.

Biaya dapat berbeda bahkan dalam pengembangan, karena variasi dalam luas persegi, lokasi, dan orientasi, yang semuanya dapat mempengaruhi seberapa besar pemeliharaan yang dibutuhkan properti.

Sebagian besar layanan daftar ganda (MLS) menyertakan biaya HOA dalam daftar properti. Itu akan memastikan Anda dapat mengakses informasi melalui REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, dan situs daftar lainnya, menurut Martinez.

Anda juga harus mencari tahu seberapa sering biaya meningkat dari waktu ke waktu, dan seberapa besar. Jika bisa, dapatkan riwayat cetak iuran HOA per tahun selama 10 tahun terakhir. Martinez mengatakan bahwa biaya untuk HOA biasanya dinaikkan tidak lebih dari setiap tahun. Berdasarkan pengalaman Martinez, kenaikan HOA biasanya dipetakan tiga hingga lima tahun sebelumnya, menggunakan perkiraan biaya utilitas, tenaga kerja, pemeliharaan, dan lainnya di masa mendatang.

Periksa proyeksi ini jika tersedia. Karena itu hanya perkiraan, Martinez menyarankan Anda juga memeriksa jumlah di mana biaya diizinkan untuk naik setiap tahun berdasarkan peraturan HOA. Dalam kompleks baru, penelitian tersebut dapat membantu menentukan apakah biaya awal HOA telah menarik, bahkan secara artifisial, di bawah harga untuk menarik pemilik rumah dan cenderung meningkat secara signifikan dari waktu ke waktu untuk menutupi kesenjangan antara pendapatan dan biaya.

Alternatifnya, hal yang sebaliknya juga dapat terjadi — yaitu, biaya HOA untuk pembangunan baru mungkin benar-benar turun sedikit dari waktu ke waktu karena lebih banyak rumah ditambahkan ke dalam pengembangan dan lebih banyak pemilik rumah tersedia untuk berbagi biaya tetap HOA. 

2. Apa yang Anda Dapatkan Juga Bervariasi

Saat Anda membeli rumah di komunitas terkelola, Anda sebenarnya membeli sekumpulan kewajiban hukum dan hak selain ruang hidup fisik, kata John Manning, broker pengelola di RE / MAX di Market di Seattle. Hak, layanan, dan fasilitas yang tepat yang menjadi tanggung jawab HOA dapat berkisar sejauh biaya yang dikenakan. “Sebuah komunitas yang terjaga keamanannya mungkin memiliki pemeliharaan gerbang sebagai satu-satunya perjanjian antara pemilik rumah, atau mungkin ada HOA di tempat dengan otoritas hukum untuk mengelola lebih banyak lagi,” katanya.

Lihatlah apa saja yang termasuk (dan tidak termasuk) yang akan mempengaruhi keuangan rumah tangga Anda. Apakah Anda harus membayar untuk pengambilan sampah, misalnya? Apakah utilitas disertakan? Yang mana? Bagaimana dengan layanan kabel dan / atau internet?

Ingatlah bahwa Anda akan membayar fasilitas, seperti fasilitas rekreasi, baik digunakan atau tidak. Cari tahu jam buka fasilitas, seperti kolam renang dan lapangan tenis, untuk menentukan apakah akan sesuai dengan jadwal Anda. Jika Anda merasa ingin berbagi fasilitas ini dengan teman atau keluarga, periksa peraturan dan biaya yang berkaitan dengan penggunaan tamu.

Satukan biaya — dan inklusi serta pengecualiannya — dengan biaya pengembangan lain di area tersebut, terutama yang sudah ada dalam daftar pilihan Anda. “Jika Anda ingin mengetahui tentang rentang HOA untuk wilayah Anda, sumber daya terbaik adalah melalui pialang real estat profesional yang memiliki pengetahuan tentang asosiasi pemilik rumah,” kata pialang Manning.

3. Biaya Tambahan Mungkin Berlaku

Suatu HOA dapat mengadopsi salah satu dari beberapa pendekatan untuk manajemen keuangan. Pilihan ini terutama memengaruhi cara mendanai pengeluaran tak terduga dan investasi modal seperti mengganti sistem HVAC.

Menurut John Manning, broker pengelola di RE / MAX on Market di Seattle, “Beberapa asosiasi lebih memilih cadangan uang tunai yang besar untuk memenuhi kewajiban pemeliharaan, hukum, atau manajemen saat muncul. Yang lain memiliki biaya yang lebih rendah dan bergantung pada penilaian khusus — dana dipungut di luar biaya HOA — untuk perbaikan dan pemeliharaan. ” Pungutan ini serupa dengan ketetapan pajak yang terkadang dipungut oleh pemerintah daerah.

Berikut cara kerja rute penilaian: Ketika biaya besar, seperti mengganti atap atau lift, muncul — dan cadangan HOA kekurangan dana untuk membayarnya — asosiasi dapat mengenakan biaya penilaian khusus kepada setiap pemilik rumah. Pungutan ini bisa mencapai ribuan dolar.

Menurut Manning, besarnya  dana cadangan  tidak hanya bergantung pada pendekatan HOA, tetapi juga usia, kondisi, dan fasilitas gedung. Perkembangan sering kali menyusun rencana multi-tahun untuk perbaikan dan investasi modal, termasuk biaya tahunannya dan saldo yang diharapkan dalam dana cadangan pada saat pengeluaran akan dibutuhkan.

Mintalah untuk melihat dokumen-dokumen tersebut, dengan memberi perhatian khusus pada seberapa baik pengeluaran yang dibutuhkan sejalan dengan saldo dana cadangan. Bantuan profesional dapat bermanfaat saat mempelajari spreadsheet ini. Perusahaannya, kata Manning, adalah “meminta klien mendiskusikan laporan keuangan dengan CPA [yang] ahli dalam menganalisis keuangan [perkembangan].”

HOA harus dapat memberikan daftar seperti itu. Tanyakan juga, apakah penilaian khusus direncanakan di masa depan. Perhatikan bahwa skala ekonomi dapat berarti bahwa penilaian khusus untuk biaya modal tertentu mungkin lebih kecil di HOA yang memiliki banyak anggota dan lebih tinggi di HOA yang lebih kecil, di mana biaya serupa akan memiliki lebih sedikit pemilik rumah untuk mendanainya. 

4. Biaya dan Persetujuan Hipotek Anda

Saat mempertimbangkan pembelian properti dalam pengembangan terencana, Anda tentu saja akan memperhitungkan dampak iuran HOA-nya ke dalam keuangan Anda secara keseluruhan. Jadi, juga calon pemberi pinjaman hipotek.

Seperti yang mereka lakukan dengan pajak properti (yang, omong-omong, tidak termasuk dalam biaya HOA di sebagian besar perkembangan), bank akan mempertimbangkan biaya HOA bulanan Anda saat memutuskan seberapa besar hipotek yang mampu Anda beli. Akibatnya, Anda mungkin bergumul dengan pengorbanan yang menjengkelkan saat Anda memutuskan di antara properti. Biaya HOA yang lebih tinggi dapat membuat Anda memiliki jumlah yang disetujui lebih kecil untuk dibelanjakan di rumah Anda dibandingkan dengan memilih properti alternatif dengan biaya rendah atau tanpa biaya.

Menariknya, adanya biaya tidak serta merta mengurangi nilai properti;jika ada, ada bukti efek sebaliknya.Penelitian yang dilakukan oleh ahli mikroekonomi Clarke menemukan bahwa, setelah menyamakan ukuran dan lokasi rumah, properti yang merupakan bagian dari HOA dijual dengan harga rata-rata sekitar 4% lebih banyak daripada properti yang tidak tergabung dalam asosiasi.  Premi paling tinggi, menurutnya, ketika rumah dan pembangunan masih baru;itu menurun seiring bertambahnya usia.

Calon pemberi pinjaman Anda dapat memberikan angka pembayaran hipotek, dan Anda harus sudah memiliki nomor pajak properti dan biaya HOA. Jika Anda baru memulai pencarian rumah — dan belum memiliki hubungan dengan pemberi pinjaman mana pun — gunakan kalkulator hipotek online untuk memperkirakan kemungkinan pembayaran hipotek untuk pokok yang Anda cari, dan untuk memasukkan informasi relevan lainnya, termasuk Anda uang muka yang direncanakan.

Sekali lagi, pemberi pinjaman mana pun yang Anda ajak bicara dapat menyediakan ini. Sebagai alternatif, banyak kalkulator hipotek online, termasuk yang kami tautkan di atas, juga memungkinkan Anda untuk meminta penawaran dari pemberi pinjaman hipotek mengenai tarif dan jumlah maksimum yang disetujui. 

5. Hitungan Perjanjian

Karena aturan dan regulasi dari HOA tertentu mungkin unik, jangan bergantung pada informasi pihak kedua atau pengalaman masa lalu pada perkembangan lain untuk mempelajari apa aturan dan perjanjian HOA itu. Dan pikirkan baik-baik apakah Anda akan dapat hidup bersama mereka.

Jika Anda tidak dapat menemukan CC & R secara online, di situs web HOA, mintalah agen real estat Anda untuk memperolehnya untuk Anda atau mendapatkannya dengan menghubungi HOA secara langsung. Pastikan untuk memeriksa apakah dokumen tersebut mutakhir sebelum Anda melanjutkan terlalu jauh ke dalam proses pembelian.

Anda dapat menemukan bahwa Anda dibatasi dengan lebih banyak cara daripada yang mungkin Anda duga. Selain mengatur warna pintu dan sejenisnya, CC & R dapat membatasi seberapa tinggi rumput Anda dapat tumbuh, apakah Anda dapat menanam atau menebang pohon, jenis kendaraan apa yang dapat Anda parkir di jalan atau di jalan masuk Anda (larangan parkir RV tidak jarang, misalnya), seberapa tinggi pagar, dan jenis penutup apa yang dapat Anda gunakan pada jendela yang menghadap ke jalan.

Jika kehidupan ramah lingkungan adalah prioritas pribadi, periksa ketentuan hijau HOA, dimulai dengan apa yang bisa ditanam di sekitar rumah Anda, dan bagaimana vegetasi itu dapat dipelihara.

Misalnya, beberapa HOA tidak mengizinkan xeriscaping, bentuk lansekap yang ramah lingkungan untuk iklim kering, dan dapat membatasi ukuran dan komposisi taman yang Anda tanam. Aturan tersebut juga dapat mengatur penggunaan pupuk, pestisida, atau sistem sprinkler tertentu untuk memelihara halaman dan melarang tumpukan kompos dan panel surya.

Periksa bahasa apa pun yang mungkin menghalangi Anda, atau bahkan hanya memperumit, menyewakan properti Anda. Apa yang dianggap adat dapat bergantung pada yurisdiksi. “Di wilayah Seattle, adalah umum menemukan larangan persewaan [liburan] jangka pendek. HOA berkepentingan untuk membatasi persentase unit yang tidak ditempati oleh pemilik, karena pemberi pinjaman hipotek mungkin enggan memberikan pinjaman pada bangunan yang memiliki tingkat hunian sewa yang tinggi, ”kata Manning.

6. Manajemen Konflik

Seperti di komunitas mana pun, ketidaksepakatan muncul dalam pembangunan yang direncanakan, terkadang karena warga tertentu melanggar atau melanggar aturan. Sebelum Anda membeli, pelajari bagaimana aturan ditetapkan dan ditegakkan dan hukuman apa yang dikenakan terhadap pelanggar aturan.

Sanksi bisa ketat. Di beberapa HOA, hasilnya mungkin termasuk didenda atau dituntut atau meminta HOA menempatkan hak gadai di rumah Anda. Perhatikan secara khusus apakah HOA dapat menyita properti Anda karena tidak membayar iuran HOA atau tidak membayar denda akibat pelanggaran CC&R.

Tanyakan tentang proses penyelesaian setiap konflik, serta bagaimana HOA mengelola penambahan atau perubahan aturan. 

Minta daftar atau penghitungan konflik dan pelanggaran aturan lainnya yang harus diselesaikan oleh asosiasi. Jika informasi itu tidak merinci tuntutan hukum, tanyakan tentang itu. Pastikan untuk memeriksa tuntutan hukum masa lalu, sekarang, atau yang menunggu di mana HOA terlibat. Juga, tinjau hasil dari setiap kasus semacam itu.

7. Reputasi HOA

Karena asosiasi pada dasarnya berfungsi sebagai pemerintah hiper-lokal bagi masyarakat, ada baiknya untuk melihat siapa yang menjalankannya dan seberapa baik orang-orang tersebut berfungsi bersama.

Biasanya HOA diawasi oleh warga masyarakat yang menjabat sebagai relawan dan dipilih oleh anggota asosiasi. Namun, beberapa asosiasi dikelola sepenuhnya secara profesional. Jika perusahaan swasta mengelola HOA, selidiki reputasinya sebelum Anda membeli. Jika HOA memiliki beberapa karyawan, atau perusahaan yang tugasnya dikontrak, tanyakan tentang entitas ini dan pekerjaan yang mereka lakukan. 

Bicaralah jika Anda bisa dengan beberapa pemilik gedung saat ini — lebih disukai yang tidak termasuk dalam dewan HOA dan telah tinggal di gedung tersebut selama beberapa tahun. Seberapa kolegial fungsi dewan? Apakah perbedaan pendapat biasanya ditangani dengan sopan dan konstruktif? Waspadai indikasi seringnya drama, bahkan terus-menerus. Seperti beberapa badan pemerintahan lainnya, HOA dapat dihambat oleh egoisme, permainan kekuasaan, dan politik kecil. 

Jadwalkan waktu untuk berbicara dengan presiden HOA, untuk mengetahui apakah Anda ingin orang ini membuat keputusan atas nama Anda tentang perkembangan tersebut. Tanyakan juga kepada presiden tentang minat di antara warga untuk melayani di dewan: Apakah ada motivasi tinggi untuk melakukannya, atau ketidakpedulian relatif? Percakapan ini juga dapat memotivasi Anda (atau tidak) untuk menjadi anggota dewan sendiri suatu hari nanti, suatu langkah yang membutuhkan pemilihan dan memberikan waktu luang untuk tanggung jawab baru Anda.

8. Kepatuhan dengan HOA

Jangan mengandalkan peringatan yang benar tentang masalah yang masih ada antara asosiasi dan pemilik rumah saat ini yang menarik minat Anda. Kegagalan untuk menanyakan masalah ini secara tepat waktu dapat mengakibatkan Anda mewarisinya saat Anda memiliki properti.

Beberapa masalah potensial mungkin terlihat jelas, seperti lansekap mati atau tumbuh terlalu banyak atau cat mengelupas. Sebaliknya, apakah pemilik melakukan perbaikan eksterior atau perubahan lain pada properti tanpa mendapatkan persetujuan HOA? Jika perubahan ini tidak sesuai dengan aturan, apa yang dapat terjadi pada Anda jika Anda memiliki properti? Anda mungkin bisa memaksa pemilik untuk memperbaiki masalah sebagai bagian dari perjanjian penjualan atau memberikan uang tunai saat penutupan.

9. Tanggung Jawab Asuransi

Seperti halnya kepemilikan properti, ketentuan asuransi dalam pembangunan yang direncanakan juga dapat dibagi, dengan HOA mencakup beberapa bahaya atau area dan pemilik rumah bertanggung jawab atas yang lain .

Ini sering diamanatkan oleh hukum negara bagian.Di Florida, misalnya, kondominium HOA harus mengasuransikan semua properti bersama, yang mencakup setiap bagian bangunan hingga drywall unit yang belum selesai.Sementara itu, pemilik rumah bertanggung jawab untuk mengasuransikan semua properti pribadi di dalam unitnya, termasuk peralatan, lantai, lemari, perawatan jendela, dan sejenisnya.

Periksa undang-undang negara bagian tempat Anda tinggal untuk mengetahui pembagian persyaratan yang tepat. Pastikan HOA untuk properti yang Anda pertimbangkan memenuhi persyaratan tersebut.

Asuransi bencana  sangat penting jika Anda mempertimbangkan pembelian kondominium atau townhouse di daerah yang rawan bencana alam besar, seperti banjir, gempa bumi, badai salju, kebakaran hutan, tornado, atau angin topan. “Di Pacific Northwest, asuransi gempa bumi sangat umum [dalam perkembangan terencana], meskipun tidak diwajibkan,” kata Manning.

Periksa apakah HOA memberikan perlindungan tambahan sebagai keuntungan untuk dimiliki dalam pengembangan. “[A] HOA yang berpikiran maju dapat membuat bangunan kondominium lebih menarik” dengan cara ini, kata Manning. Mereka mungkin menambahkan “gempa bumi dan jenis asuransi bahaya lainnya, [yang] akan tercermin dalam iuran HOA pemilik rumah.” Anda harus, tentu saja, mengonfirmasi apakah perlindungan tambahan tersebut juga meluas ke area yang merupakan tanggung jawab hukum pemilik rumah, atau hanya yang berada di bawah lingkup HOA.

Garis bawah

Hidup dalam perkembangan yang terencana — dan sebagian diatur oleh aturan HOA — bisa menjadi berkat yang beragam. Ini menawarkan prospek untuk menukar beberapa kendali atas rumah Anda untuk mengurangi tanggung jawab dalam memeliharanya, dan untuk keuntungan menikmati fasilitas dan keamanan bersama. Namun, hal itu juga dapat menukar tampilan beragam lingkungan yang khas untuk penampilan yang lebih seragam, meskipun yang memiliki kemungkinan lebih rendah dari selera dekorasi tetangga atau kebiasaan perawatan yang ceroboh menjadi masalah bagi Anda.

Seberapa baik Anda menerima pengorbanan itu akan berkontribusi pada seberapa bahagia Anda akan berada di kondominium atau “rumah terencana” lainnya. Jika Anda memutuskan untuk melanjutkan pembelian, pastikan untuk melibatkan para profesional, termasuk agen real estat, yang mengetahui perkembangan terencana dan HOA karena ada sejumlah aspek yang tidak biasa dibandingkan dengan membeli rumah keluarga tunggal.