Apakah investasi real estat aman?
Apakah real estat merupakan investasi yang berisiko?Sejak 2013, real estat menempati peringkat pilihan investasi teratas untuk mayoritas (35%) orang Amerika, menurut survei tahunan Ekonomi dan Keuangan Pribadi Gallup, yang dilakukan pada awal April 2020. Hal itu menempatkan real estat di atas saham dan reksa dana (21%), tabungan (17%), emas (16%), dan obligasi (8%) sebagai investasi yang paling disukai.
Ini mungkin pilihan investasi teratas, tetapi apakah investasi real estat aman? Sama seperti investasi lainnya, investasi real estat memiliki risiko. Berikut adalah tujuh risiko investasi real estat yang harus diperhatikan ketika Anda berpikir untuk membeli properti investasi.
Apa Apakah investasi real estat aman?
- Investasi real estat bisa menguntungkan, tetapi penting untuk memahami risikonya.
- Risiko utama termasuk lokasi yang buruk, arus kas negatif, lowongan tinggi, dan penyewa bermasalah.
- Risiko lain yang perlu dipertimbangkan adalah kurangnya likuiditas, masalah struktural yang tersembunyi, dan sifat pasar real estat yang tidak dapat diprediksi.
1. Pasar Real Estat Tidak Dapat Diprediksi
Menjelang Resesi Hebat 2008, banyak investor (secara keliru) percaya bahwa pasar real estat hanya bisa bergerak ke satu arah — naik. Asumsi dasarnya adalah jika Anda membeli properti hari ini, Anda bisa menjualnya lebih banyak di kemudian hari.
Meskipun nilai real estat cenderung meningkat seiring waktu, pasar real estat tidak dapat diprediksi — dan investasi Anda dapat terdepresiasi. Penawaran dan permintaan, ekonomi, demografi, suku bunga, kebijakan pemerintah, dan kejadian tak terduga semuanya berperan dalam tren real estat, termasuk harga dan tarif sewa. Anda dapat menurunkan risiko terjebak di sisi tren yang salah melalui penelitian yang cermat, uji tuntas, dan pemantauan kepemilikan real estat Anda.
Referensi cepat
Real estat bukanlah investasi set-it-and-forget-it. Anda harus memantau investasi Anda dan menyesuaikan strategi masuk dan keluar sesuai kebutuhan.
2. Memilih Lokasi yang Buruk
Lokasi harus selalu menjadi pertimbangan pertama Anda saat membeli properti investasi. Lagi pula, Anda tidak bisa memindahkan rumah ke lingkungan yang lebih diinginkan — Anda juga tidak bisa memindahkan bangunan eceran dari mal yang sudah ditinggalkan.
Lokasi pada akhirnya mendorong faktor-faktor yang menentukan kemampuan Anda untuk menghasilkan keuntungan — permintaan properti sewaan, jenis properti yang paling banyak diminati, kumpulan penyewa, tarif sewa, dan potensi apresiasi. Secara umum, lokasi terbaik adalah yang akan menghasilkan laba atas investasi tertinggi. Namun, Anda harus melakukan riset untuk menemukan lokasi terbaik.
3. Arus Kas Negatif
Arus kas pada investasi real estat adalah uang yang tersisa setelah membayar semua pengeluaran, pajak, dan pembayaran hipotek. Arus kas negatif terjadi ketika uang yang masuk lebih sedikit daripada uang yang keluar — artinya, Anda kehilangan uang.
Referensi cepat
Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.
Alasan utama arus kas negatif meliputi:
- Lowongan tinggi
- Terlalu banyak perawatan
- Biaya pembiayaan tinggi
- Tidak memungut biaya sewa yang cukup
- Tidak menggunakan strategi persewaan terbaik
Cara terbaik untuk mengurangi risiko arus kas negatif adalah mengerjakan pekerjaan rumah Anda sebelum membeli. Luangkan waktu untuk menghitung secara akurat (dan realistis) pendapatan dan pengeluaran yang Anda antisipasi — dan lakukan uji tuntas untuk memastikan properti tersebut berada di lokasi yang baik.
4. Tingkat Lowongan Tinggi
Baik Anda memiliki rumah keluarga tunggal atau gedung perkantoran, Anda perlu mengisi unit-unit tersebut dengan penyewa untuk menghasilkan pendapatan sewa. Sayangnya, selalu ada risiko tingkat kekosongan yang tinggi dalam investasi real estat. Lowongan tinggi sangat berisiko jika Anda mengandalkan pendapatan sewa untuk membayar hipotek properti , asuransi, pajak properti, pemeliharaan, dan sejenisnya.
Cara utama untuk menghindari risiko tingkat kekosongan yang tinggi adalah dengan membeli properti investasi dengan permintaan tinggi, di (Anda dapat menebaknya) lokasi yang bagus. Anda juga dapat menurunkan risiko lowongan jika Anda:
- Harga tarif sewa Anda dalam kisaran pasar untuk area tersebut
- Iklankan, pasarkan, dan promosikan properti Anda, perhatikan di mana penyewa target Anda mungkin mencari informasi properti (misalnya, metode tradisional? Online?)
- Mulailah mencari penyewa baru segera setelah penyewa saat ini memberi tahu bahwa mereka akan pindah
- Pastikan properti Anda bersih, rapi, dan terawat
- Tawarkan insentif dan hadiah untuk membuat penyewa senang
- Buat daftar properti Anda dengan profesional real estat
- Kembangkan reputasi sebagai orang yang baik dan menyewa properti berkualitas (pikirkan: ulasan Airbnb)
5. Masalah Penyewa
Untuk menghindari risiko lowongan, Anda ingin menjaga properti investasi Anda diisi dengan penyewa. Tapi itu bisa menciptakan risiko lain: penyewa bermasalah. Penyewa yang buruk bisa menjadi lebih menguras keuangan (dan sakit kepala) daripada tidak memiliki penyewa sama sekali. Masalah umum dengan penyewa termasuk mereka yang:
- Tidak membayar tepat waktu, atau tidak membayar sama sekali (yang dapat menyebabkan proses penggusuran yang lama / mahal)
- Buang properti
- Jangan laporkan masalah pemeliharaan sampai terlambat
- Tuan rumah teman sekamar ekstra (manusia atau hewan)
- Abaikan tanggung jawab penyewa mereka
Meskipun tidak mungkin menghilangkan risiko memiliki penyewa bermasalah, Anda dapat melindungi diri Anda sendiri dengan menerapkan proses penyaringan penyewa yang menyeluruh. Pastikan untuk menjalankan pemeriksaan kredit dan pemeriksaan latar belakang kriminal pada setiap pemohon. Juga, hubungi pemilik sebelumnya dari setiap pemohon untuk mencari tanda bahaya seperti keterlambatan pembayaran, kerusakan properti, dan penggusuran.
Referensi cepat
Pastikan Anda dan properti investasi Anda diasuransikan secara memadai terhadap kerugian dan kewajiban.
Anda juga disarankan untuk menyelidiki riwayat kerja calon penyewa. Pastikan mereka memiliki gaji tetap yang dapat menutupi biaya sewa dan hidup. Ada baiknya juga untuk memperhatikan riwayat pekerjaan yang tersebar. Pelamar yang berpindah dari satu pekerjaan ke pekerjaan lain mungkin mengalami kesulitan dalam membayar uang sewa dan kemungkinan besar akan pindah di tengah masa sewa.
6. Masalah Struktur Tersembunyi
Salah satu cara pasti untuk kehilangan uang karena investasi adalah meremehkan biaya perbaikan dan pemeliharaan.Untuk rumah keluarga tunggal yang khas, misalnya, Anda bisa mendapatkan sebanyak $ 12.000 untuk memperbaiki fondasi atau $ 16.000 untuk memperbaiki dinding. Perbaikan struktural, atau remediasi untuk jamur atau asbes, dapat dengan mudah menghabiskan biaya puluhan ribu dolar untuk bangunan komersial.
Untungnya, Anda dapat menurunkan risiko ini jika Anda memeriksa properti secara menyeluruh sebelum membelinya. Jangan berhemat dalam menyewa inspektur properti, kontraktor, inspektur cetakan, dan spesialis pengendalian hama yang berkualifikasi dan bereputasi untuk “melihat ke bawah tenda” dan mengungkap masalah tersembunyi apa pun. Jika masalah ditemukan, cari tahu berapa biaya untuk memperbaikinya dan masukkan biaya itu ke dalam kesepakatan Anda atau tinggalkan jika hal itu menghalangi Anda untuk menghasilkan keuntungan yang wajar.
7. Kekurangan Likuiditas
Jika Anda memiliki saham, mudah untuk menjualnya jika Anda butuh uang atau hanya ingin menguangkan. Biasanya tidak demikian halnya dengan investasi real estat. Karena kekurangan likuiditas, Anda bisa menjual di bawah pasar atau merugi jika Anda perlu menurunkan properti dengan cepat.
Meskipun tidak banyak yang dapat Anda lakukan untuk menurunkan risiko ini, ada cara untuk memanfaatkan ekuitas properti Anda jika Anda membutuhkan uang tunai. Misalnya, Anda dapat mengambil pinjaman ekuitas rumah (untuk properti sewa tempat tinggal), melakukan pembayaran kembali tunai — atau, untuk properti komersial, mengambil pinjaman ekuitas komersial atau jalur kredit ekuitas.
Garis bawah
Real estat secara tradisional dianggap sebagai investasi yang baik, dan investor yang cerdas dapat menikmati pendapatan pasif, pengembalian yang sangat baik, keuntungan pajak, diversifikasi, dan kesempatan untuk membangun kekayaan. Namun, seperti halnya jenis investasi lain, investasi real estat bisa berisiko.
Anda dapat membatasi risiko Anda dengan melakukan uji tuntas dan melakukan analisis pasar real estat dan properti sewa secara menyeluruh. Selain itu, pastikan untuk mempekerjakan profesional untuk memeriksa properti, menyaring calon penyewa, dan mempelajari semua yang Anda bisa tentang pasar real estat.
Ingatlah bahwa ada banyak cara untuk perwalian investasi real estat (REIT), saham real estat , crowdfunding real estat , dan kemitraan real estat.
Anda juga dapat mempertimbangkan untuk berinvestasi pada diri sendiri dengan mempelajari keterampilan baru atau mendapatkan lisensi baru. Banyak investor real estat, misalnya, menjadi layanan daftar berganda (MLS), jaringan, dan komisi.