Ensiklopedia keuangan

Membeli Rumah: 8 Pengungkapan yang Harus Dilakukan Penjual

Dokumen pengungkapan bisa menjadi penting bagi pembeli dan penjual rumah. Saat pemilik menjual properti, mereka biasanya diminta untuk  mengungkapkan informasi  dalam dokumen tertulis.

Persyaratan bervariasi berdasarkan hukum negara bagian dan lokal.

Secara umum, dokumen pengungkapan seharusnya memberikan rincian tentang kondisi properti yang dapat berdampak negatif terhadap nilainya. Penjual yang dengan sengaja menyembunyikan informasi dapat digugat dan berpotensi dihukum karena melakukan kejahatan. Menjual properti “As Is” biasanya tidak akan membebaskan penjual dari pengungkapan. 

Aturan pengungkapan dapat memengaruhi siapa pun yang menjual rumah, tetapi aturan tersebut sangat mungkin memengaruhi sirip properti , yang membeli properti untuk meningkatkannya dan menjualnya kembali untuk mendapatkan keuntungan cepat. Sirip properti sering menangani properti dalam kondisi buruk.

Apa Membeli Rumah: 8 Pengungkapan yang Harus Dilakukan Penjual?

  • Penjual properti biasanya diharuskan untuk mengungkapkan informasi tentang kondisi properti yang dapat berdampak negatif terhadap nilainya.
  • Sekalipun undang-undang tidak mengharuskan pengungkapan masalah, sebaiknya penjual tetap mengungkapkannya.
  • Undang-undang setempat berbeda-beda, jadi penting untuk memeriksa dengan departemen perencanaan yang sesuai untuk mengetahui detailnya.

Bagaimana Hukum Setempat Berbeda

Hukum negara bagian dan lokal berbeda dalam ketentuan pengungkapannya. Penjual harus memeriksa persyaratan untuk lokasi yang mereka pertimbangkan.

Ada hal penting lainnya untuk diperiksa: Beberapa undang-undang pengungkapan informasi lokal memiliki celah.Misalnya, undang-undang Negara Bagian New York mengharuskan masalah tertentu diungkapkan kepada pembeli dalam sebuah pernyataankecuali penjual memilih untuk membayar kredit $ 500 kepada pembeli pada saat penutupan.Menurut Nolo, perpustakaan resmi online, banyak jika tidak sebagian besar penjual membayar kredit daripada memberikan formulir.

Referensi cepat

Jika Anda seorang pembeli, jangan hanya memeriksa undang-undang pengungkapan setempat. Periksa celah dalam hukum pengungkapan lokal.

Legalitas lokal biasanya dapat diperoleh dari departemen perencanaan real estat lokal dan negara bagian. Seorang pengacara real estate mungkin juga dikonsultasikan.

Mengetahui jenis informasi yang harus diungkapkan dapat membantu Anda mengambil keputusan untuk membeli properti. Jika Anda adalah penjualnya, itu dapat menyelamatkan Anda dari tuntutan hukum.

Berikut adalah beberapa pengungkapan penjual real estat yang sangat umum untuk diperhatikan, apakah Anda berada di pihak pembeli atau pihak penjual.

1. Kematian di Rumah

Beberapa pembeli memiliki kekhawatiran atau takhayul tentang membeli rumah di mana seseorang telah meninggal. Pengungkapan mungkin diperlukan.

“Setiap negara bagian akan memiliki persyaratan yang sedikit berbeda untuk pengungkapan,” kata Jim Olenbush, seorang pialang real estat Texas. “Di Texas, misalnya, kematian karena penyebab alami, bunuh diri, atau kecelakaan yang tidak terkait dengan properti tidak harus diungkapkan.”

Namun, “penjual diwajibkan untuk mengungkapkan kematian terkait kondisi properti atau kejahatan dengan kekerasan,” kata Olenbush. Jika anak penghuni sebelumnya tenggelam di kolam renang karena kolam tersebut tidak memiliki pagar pengaman, misalnya, penjual harus mengungkapkan kematian tersebut meskipun masalah keamanan telah diperbaiki.

Namun, ada keadaan di mana penjual tidak harus mengungkapkan kematian atas properti tersebut.

“Tidak ada negara bagian di mana ada kewajiban untuk mengungkapkan kematian seseorang yang telah meninggal dalam kondisi alami,” kata pengacara Matthew Reischer, CEO LegalAdvice.com. “Namun, beberapa negara bagian memberlakukan kewajiban [untuk mengungkapkan] pada rumah atau apartemen yang distigmatisasi di mana telah terjadi bunuh diri atau pembunuhan. Beberapa negara bagian bahkan melangkah lebih jauh dengan memberlakukan tugas afirmatif kepada penjual jika mereka mengetahui bahwa real estat mereka sedang dihantui oleh orang mati. “

Bahkan ketika pengungkapan tidak diperlukan — Georgia, misalnya, tidak mewajibkan pengungkapan tentang pembunuhan atau bunuh diri kecuali jika penjual ditanya secara langsung — penjual mungkin ingin berbuat salah untuk memberi tahu pembeli tentang kematian di properti tersebut.

“Jika penjual mengkhawatirkan kewajiban, saran terbaik adalah teruskan dan mengungkapkan semuanya di muka, meskipun tidak diharuskan oleh hukum,” kata Olenbush. “Pembeli akan selalu mendengar tentang hal-hal dari tetangga, dan kejutan itu dapat menyebabkan mereka mundur dari kontrak pembelian atau bertanya-tanya apa lagi yang tidak dikatakan penjual kepada mereka.”

2. Gangguan Lingkungan

Gangguan sering kali berupa suara atau bau dari sumber di luar properti yang dapat mengganggu penghuni properti.

North Carolina mewajibkan penjual untuk mengungkapkan suara, bau, asap, atau gangguan lain dari sumber komersial, industri, atau militer yang memengaruhi properti.

Michigan mewajibkan penjual untuk mengungkapkan peternakan, operasi pertanian, tempat pembuangan sampah, bandara, lapangan tembak, dan gangguan lain di sekitarnya, tetapi Pennsylvania menyerahkan kepada pembeli untuk menentukan adanya gangguan pertanian.

Ini adalah aturan hanya untuk tiga negara bagian. Pastikan Anda tahu apa yang diharuskan oleh undang-undang negara bagian Anda terkait pengungkapan gangguan lingkungan.

3. Bahaya

Jika rumah berada pada peningkatan risiko kerusakan akibat bencana alam atau diketahui atau berpotensi tercemar lingkungan, Anda mungkin diminta untuk mengungkapkan informasi ini kepada pembeli.

Hukum Texas mengharuskan penjual untuk mengungkapkan keberadaan limbah berbahaya atau beracun, asbes, insulasi urea-formaldehida, gas radon, cat berbahan dasar timbal, dan penggunaan tempat sebelumnya untuk pembuatan metamfetamin. 

Missouri juga mensyaratkan pengungkapan bekas lab sabu-sabu di rumah, tetapi Kansas, seperti kebanyakan negara bagian, tidak.

Undang-Undang Pengungkapan Kondisi Properti Negara Bagian New York mewajibkan penjual untuk memberi tahu pembeli tentang apakah properti tersebut berlokasi di dataran banjir, lahan basah, atau distrik pertanian;apakah itu pernah menjadi tempat pembuangan sampah;jika pernah ada tangki penyimpanan bahan bakar di atas atau di bawah tanah di properti;jika dan di mana strukturnya mengandung asbes;jika ada pipa ledeng;apakah rumah telah diuji radonnya, dan apakah ada bahan bakar, minyak, bahan berbahaya, atau zat beracun yang tumpah atau bocor di properti itu. 

Negara juga mungkin mensyaratkan pengungkapan amblesan ranjau, lubang bawah tanah, pemukiman, longsor, pergolakan, atau cacat stabilitas bumi lainnya. Undang-Undang Pengungkapan Bahaya Alam California mewajibkan penjual untuk mengungkapkan apakah properti tersebut berada dalam zona bahaya seismik dan karenanya dapat mengalami likuifaksi atau tanah longsor setelah gempa bumi. 

Referensi cepat

Meskipun sebagian besar persyaratan pengungkapan diatur oleh negara bagian, pemerintah federal mengamanatkan satu: pengungkapan bahwa cat berbahan dasar timbal mungkin ada di properti apa pun yang dibangun sebelum 1978. 

4. Informasi Asosiasi Pemilik Rumah

Jika rumah diatur oleh asosiasi pemilik rumah (HOA), Anda harus mengungkapkan fakta itu. Asosiasi umumnya membebankan biaya bulanan kepada pemilik rumah, dan mereka dapat memberlakukan aturan pada keanggotaan mereka yang mungkin atau mungkin tidak dapat diterima oleh calon pembeli.

Anda juga perlu mengetahui tentang kesehatan keuangan HOA dan memberikan informasi ini kepada pembeli sehingga mereka dapat membuat keputusan pembelian yang tepat.

“Pembeli yang saya kenal membeli sebuah kondominium , [dan] penjual keliru lupa memberi pembeli catatan rapat 12 bulan terakhir,” kata Ed Kaminsky, presiden dan CEO relokasi SportStar di Manhattan Beach, California. “Tujuh bulan kemudian, pembeli dinilai $ 30.000 untuk perbaikan properti. Penjual kemudian dituntut oleh pembeli karena tidak mengungkapkan catatan penting ini. “

5. Perbaikan

Apa yang sudah Anda perbaiki, dan mengapa? Pembeli perlu mengetahui riwayat perbaikan rumah sehingga mereka dapat meminta pengawas rumah mereka sendiri memberikan perhatian ekstra pada area masalah dan agar mereka mengetahui kemungkinan masalah di masa mendatang.

Hukum Texas, misalnya, mengharuskan penjual untuk mengungkapkan perbaikan struktur atau atap sebelumnya;TPA, pengendapan, pergerakan tanah, atau garis patahan;dan cacat atau kerusakan pada dinding, atap, pagar, fondasi, lantai, trotoar, atau masalah saat ini atau sebelumnya yang mempengaruhi integritas struktural rumah.

Anda mungkin juga ingin mengungkapkan perbaikan listrik atau pipa dan masalah lain yang ingin Anda ketahui jika Anda akan membeli rumah dan tinggal di dalamnya.

6. Kerusakan Air

Ketika air masuk ke tempat yang tidak semestinya, air dapat merusak barang-barang pribadi, merusak struktur rumah, dan bahkan menimbulkan bahaya kesehatan dengan menyebabkan tumbuhnya jamur. Penjual harus mengungkapkan kebocoran atau kerusakan air di masa lalu atau sekarang.

Michigan, misalnya, mewajibkan penjual untuk mengungkapkan bukti air di ruang bawah tanah atau ruang merangkak, kebocoran atap, kerusakan besar akibat banjir, jenis sistem perpipaan (misalnya, galvanis, tembaga, lainnya), dan masalah perpipaan yang diketahui.

“Ada banyak risiko yang terlibat dalam penutupan rumah di mana beberapa pekerjaan diperlukan pada properti yang tidak terlihat jelas saat berjalan-jalan, terutama di musim dingin atau selama musim kemarau,” kata Bill Price, seorang pengacara bisnis Illinois. “Di musim dingin, atap yang bocor atau memiliki sirap yang sangat tua mungkin tidak dapat diperiksa oleh pembeli atau inspektur rumah mereka. Demikian pula, mantra kering dapat menyembunyikan masalah dengan ruang bawah tanah yang bocor. “

Dalam situasi seperti ini, periksa untuk melihat seberapa besar perlindungan yang ditawarkan undang-undang negara bagian Anda dari pengungkapan informasi yang tidak mungkin Anda ketahui.

7. Item yang Hilang

Terkadang pembeli rumah tidak menyadari sampai hari pindah bahwa rumah baru mereka kehilangan sesuatu yang mereka anggap akan ada di sana. Perlengkapan penerangan, lemari es atau microwave, tirai lipat: Semua hal ini bisa saja keluar dari pintu dengan penjual jika tidak ada yang berpikir untuk mendiskusikannya terlebih dahulu.

Beberapa undang-undang pengungkapan negara bagian berusaha mencegah masalah ini.Texas dan Michigan, misalnya, mewajibkan penjual untuk mengungkapkan apakah properti tersebut dilengkapi dengan daftar barang yang panjang, termasuk peralatan dapur, AC sentral dan pemanas, talang hujan, kipas angin, dan pemanas air.9

8. Kemungkinan Pengungkapan Lainnya

Pembeli perlu mengetahui apakah rumah berada di kawasan bersejarah khusus karena hal itu akan memengaruhi kemampuan mereka untuk melakukan perbaikan dan perubahan, dan mungkin juga meningkatkan biaya aktivitas tersebut.

Hukum Texas mengharuskan penjual untuk mengungkap rayap aktif atau serangga perusak kayu lainnya, rayap atau kerusakan busuk kayu yang perlu diperbaiki, kerusakan rayap sebelumnya, dan perawatan rayap sebelumnya.  Hukum Michigan dan Carolina Utara juga mewajibkan penjual untuk mengungkapkan riwayat infestasi apa pun.Konsultasikan dengan undang-undang negara bagian Anda untuk mengetahui apakah Anda harus mengungkapkan informasi tentang hama apa pun.2

Anda mungkin juga diminta untuk mengungkapkan masalah dengan drainase atau penilaian, zonasi , proses pengadilan yang tertunda, kemudahan .

Cara Mengungkapkan

Beberapa negara bagian, seperti Michigan dan North Carolina, mengharuskan penjual untuk menggunakan formulir pengungkapan tertentu. Jika tidak ada formulir tertentu, departemen negara atau komisi real estat atau asosiasi makelar negara bagian biasanya akan memiliki formulir yang direkomendasikan yang dapat Anda gunakan. Bentuknya mungkin lebih atau kurang komprehensif dari yang disyaratkan oleh hukum negara bagian.

Jika formulir tidak cukup lengkap untuk situasi Anda, lengkapi dengan daftar item tambahan yang ingin Anda ungkapkan. Penjual harus membuat semua pengungkapan kepada pembeli secara tertulis, dan baik pembeli maupun penjual harus menandatangani dan memberi tanggal pada dokumen. Pastikan Anda meninjau apa yang perlu Anda ungkapkan, dan bagaimana kata itu harus diungkapkan, dengan pengacara real estat.

Referensi cepat

Diskriminasi pinjaman hipotek adalah ilegal. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen atau ke Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) AS.

Garis bawah

Meskipun pengungkapan tertentu tidak diperlukan di daerah Anda, penjual yang memiliki informasi tentang rumah mereka yang dapat membuat pembeli tidak senang mungkin ingin mengungkapkannya juga. Selain alasan moral untuk bersikap jujur ​​kepada calon pembeli — dan keinginan untuk menghindari biaya dan kerumitan gugatan — individu memiliki reputasi untuk dilindungi. Penjual yang memiliki kekhawatiran tentang apakah mereka telah mengungkapkan kondisi properti dengan benar harus menghubungi pengacara real estat di negara bagian mereka.