Sewa operasional

Apa Sewa operasional?

Sewa operasi adalah kontrak yang memungkinkan penggunaan suatu rasio hutang terhadap ekuitas tetap rendah.

Poin Penting

  • Sewa operasi adalah kontrak yang mengizinkan penggunaan aset tetapi tidak menyampaikan hak kepemilikan aset. 
  • Aturan GAAP mengatur akuntansi untuk sewa operasi.
  • Aturan FASB baru, efektif 15 Desember 2018, mensyaratkan bahwa semua sewa — kecuali jika lebih pendek dari 12 bulan — harus diakui di neraca.

Memahami Sewa Operasi

Untuk diklasifikasikan sebagai sewa operasi, sewa tersebut harus memenuhi persyaratan tertentu berdasarkan prinsip akuntansi yang berlaku umum (GAAP) yang membebaskannya dari pencatatan sebagai sewa modal. Perusahaan harus menguji empat kriteria— pengujian “garis terang” —yang menentukan apakah kontrak sewa harus dibukukan sebagai sewa operasi atau modal. Aturan GAAP saat ini mengharuskan perusahaan untuk memperlakukan sewa sebagai sewa modal jika:


  • Ada pengalihan kepemilikan kepada penyewa di akhir masa sewa;
  • Sewa berisi opsi pembelian murah ;
  • Umur sewa melebihi 75% dari umur ekonomis aset; atau,
  • Nilai sekarang (PV) dari pembayaran sewa melebihi 90% dari nilai pasar wajar aset.

Jika tidak satu pun dari kondisi ini terpenuhi, maka sewa harus diklasifikasikan sebagai sewa operasi. Internal Revenue Service (IRS) dapat mengklasifikasi ulang sewa operasi sebagai sewa modal untuk menolak pembayaran sewa sebagai pengurang, sehingga meningkatkan pendapatan kena pajak dan kewajiban pajak perusahaan.

Biasanya, aset yang disewa dalam sewa operasi mencakup real estat, pesawat terbang, dan peralatan dengan masa manfaat yang panjang — seperti kendaraan, peralatan kantor, dan mesin khusus industri.

Referensi cepat

Di bawah aturan Dewan Standar Akuntansi Keuangan (FASB) baru yang berlaku efektif 15 Desember 2018, perusahaan publik harus mengakui semua sewa di neraca kecuali jika kurang dari 12 bulan.


Pertimbangan Khusus

Efektif 15 Desember 2018, FASB merevisi aturan yang mengatur akuntansi sewa. Yang paling signifikan, standar tersebut sekarang mensyaratkan bahwa semua sewa — kecuali sewa jangka pendek yang kurang dari satu tahun — harus dikapitalisasi. Perubahan lainnya adalah sebagai berikut:

  • Ada perbedaan dalam uji garis terang yang membantu untuk menentukan apakah penyewa memiliki hak untuk mengontrol aset yang diidentifikasi atau tidak.
  • Ada definisi baru tentang biaya tidak langsung yang kemungkinan besar akan menghasilkan lebih sedikit biaya tidak langsung yang dikapitalisasi.
  • Berdasarkan aturan baru, agar penjualan atau penyewaan kembali terjadi, pengalihan aset harus memenuhi persyaratan pengakuan pendapatan tertentu.
  • Aturan baru tersebut mensyaratkan sejumlah besar pengungkapan laporan keuangan baru, baik kuantitatif maupun kualitatif, untuk kedua belah pihak.

Sewa Operasi vs. Sewa Modal

Perlakuan akuntansi US GAAP untuk sewa operasi dan modal berbeda dan dapat berdampak signifikan pada pajak bisnis. Sewa operasi diperlakukan seperti sewa — pembayaran sewa dianggap sebagai biaya operasi. Aset yang disewakan tidak dicatat di neraca perusahaan; mereka dibebankan pada laporan laba rugi. Jadi, mereka memengaruhi laba operasi dan laba bersih. Karakteristik lainnya meliputi:

  • Kepemilikan: Dipegang oleh lessor selama dan setelah masa sewa.
  • Opsi pembelian murah: Tidak boleh berisi opsi pembelian murah.
  • Jangka waktu: Kurang dari 75% dari perkiraan umur ekonomis aset.
  • Nilai sekarang: PV pembayaran sewa kurang dari 90% dari nilai pasar wajar aset.
  • Akuntansi: Tidak ada risiko kepemilikan. Pembayaran dianggap sebagai biaya operasional; ditampilkan dalam laporan laba rugi (P&L) di neraca.
  • Pajak: Lessee dianggap menyewa; pembayaran sewa diperlakukan sebagai biaya sewa.
  • Risiko / manfaat: Hak untuk menggunakan saja. Risiko / manfaat tetap ada pada lessor. Lessee membayar biaya perawatan.

Sebaliknya, sewa modal lebih seperti pinjaman jangka panjang, atau kepemilikan. Aset tersebut diperlakukan sebagai milik penyewa dan dicatat di neraca. Sewa modal dihitung sebagai hutang. Mereka terdepresiasi dari waktu ke waktu dan menimbulkan  beban bunga. Karakteristik lainnya meliputi:

  • Kepemilikan: Dapat dialihkan ke penyewa di akhir masa sewa.
  • Opsi pembelian dengan harga murah : Memungkinkan penyewa untuk membeli aset dengan harga kurang dari nilai pasar wajar.
  • Jangka Waktu: Sama dengan atau melebihi 75% dari estimasi masa manfaat aset.
  • Nilai sekarang: PV pembayaran sewa sama atau melebihi 90% dari biaya asli aset.
  • Akuntansi: Sewa dianggap sebagai aset (aset yang disewakan) dan kewajiban (pembayaran sewa). Pembayaran ditampilkan di neraca.
  • Pajak: Sebagai pemilik, penyewa mengklaim beban penyusutan, dan beban bunga.
  • Risiko / manfaat: Ditransfer ke penyewa. Lessee membayar perawatan, asuransi, dan pajak.