Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Apa Pendapatan Operasional Bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih (NOI) adalah perhitungan yang digunakan untuk menganalisis profitabilitas dari investasi real estat yang menghasilkan pendapatan. NOI sama dengan semua pendapatan dari properti, dikurangi semua biaya operasional yang diperlukan secara wajar .
NOI adalah angka sebelum pajak, muncul di pendapatan properti dan laporan arus kas, yang tidak termasuk pembayaran pokok dan bunga pinjaman, pengeluaran modal, depresiasi, dan amortisasi. Saat metrik ini digunakan di industri lain, ini disebut sebagai “EBIT”, yang berarti ” penghasilan sebelum bunga dan pajak “.
Poin Penting
- Pendapatan operasional bersih mengukur profitabilitas properti yang menghasilkan pendapatan sebelum menambahkan biaya apa pun dari pembiayaan atau pajak.
- Untuk menghitung NOI, kurangi semua biaya operasional yang terjadi di sebuah properti dari semua pendapatan yang dihasilkan di properti tersebut.
- Biaya operasional yang digunakan dalam metrik NOI dapat dimanipulasi jika pemilik properti menunda atau mempercepat pendapatan atau pengeluaran tertentu.
- Metrik NOI tidak termasuk belanja modal.
- NOI akan memberi tahu pemilik properti jika menyewa properti sebanding dengan pengeluaran untuk memiliki dan merawatnya.
Memahami Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Pendapatan operasional bersih adalah metode penilaian yang digunakan oleh para profesional real estat untuk menentukan nilai yang tepat dari properti penghasil pendapatan mereka. Untuk menghitung NOI, biaya operasional properti harus dikurangkan dari pendapatan yang dihasilkan properti.
Selain pendapatan sewa, properti juga dapat menghasilkan pendapatan dari fasilitas seperti bangunan parkir, mesin penjual otomatis, dan fasilitas binatu. Biaya operasional meliputi biaya menjalankan dan memelihara gedung, termasuk premi asuransi, biaya hukum, utilitas, pajak properti, biaya perbaikan, dan biaya kebersihan. Pengeluaran modal , seperti biaya untuk sistem pendingin udara baru untuk seluruh bangunan, tidak termasuk dalam penghitungan.
NOI membantu investor real estat menentukan tingkat kapitalisasi, yang pada gilirannya membantu mereka menghitung nilai properti, sehingga memungkinkan mereka membandingkan berbagai properti yang mungkin mereka pertimbangkan untuk dibeli atau dijual.
Untuk properti yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam debt coverage ratio (DCR), yang memberi tahu pemberi pinjaman dan investor apakah pendapatan properti menutupi biaya operasional dan pembayaran utangnya. NOI juga digunakan untuk menghitung pengganda laba bersih, laba atas investasi tunai, dan laba atas investasi total.
Cara Menghitung Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Untuk menghitung pendapatan operasional bersih, kurangi biaya operasional dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti. Pendapatan dari real estat meliputi pendapatan sewa, biaya parkir, perubahan layanan, mesin penjual otomatis, mesin cuci, dan sebagainya.
Biaya operasional mencakup semua biaya yang terkait dengan pengoperasian properti. Ini termasuk biaya manajemen properti, asuransi, utilitas, pajak properti, perbaikan, dan pemeliharaan.
Formula Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Net operating income=RR-HAIEwhere:RR=real estate revenueHAIE=operating expenses\ begin {aligned} & \ text {Pendapatan operasional bersih} = RR – OE \\ & \ textbf {di mana:} \\ & RR = \ text {pendapatan real estat} \\ & OE = \ text {biaya operasional} \\ \ akhir {aligned} orang Pendapatan operasional bersih=RR-OEdimana:RR=pendapatan real estatOE=biaya operasional orang
Sebagai contoh, anggaplah informasi di bawah ini adalah profil bangunan kondominium tertentu yang disewakan oleh pemiliknya.
Pendapatan:
- Pendapatan sewa: $ 20.000
- Biaya parkir: $ 5.000
- Mesin cuci: $ 1.000
Pendapatan Total = $ 26.000
Sekarang, mari kita asumsikan biaya operasional gedung kondominium adalah sebagai berikut:
Biaya operasional:
- Biaya manajemen properti: $ 1.000
- Pajak properti: $ 5.000
- Perbaikan dan pemeliharaan: $ 3,000
- Asuransi: $ 1.000
Total Beban Operasional = $ 10.000
Pendapatan operasional bersih (NOI) dalam contoh ini adalah $ 26.000 – $ 10.000 = $ 16.000.
Contoh Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Mari kita asumsikan bahwa Anda memiliki properti yang setiap tahun menghasilkan pendapatan $ 120.000 dan biaya operasional sebesar $ 80.000. Dalam keadaan ini, NOI akan menghasilkan $ 40.000 ($ 120.000 – $ 80.000). Jika totalnya negatif, di mana biaya operasional lebih tinggi dari pendapatan, hasilnya disebut rugi operasi bersih (NOL).
Kreditor dan pemberi pinjaman komersial sangat bergantung pada NOI untuk menentukan potensi pendapatan dari properti yang akan digadaikan, bahkan lebih dari faktor sejarah kredit investor dalam keputusan mereka. Sederhananya: metrik ini membantu pemberi pinjaman secara fundamental menilai nilai awal properti dengan memperkirakan arus kasnya.
Referensi cepat
NOI digunakan untuk menentukan tingkat kapitalisasi sebuah properti, yang juga dikenal sebagai laba atas investasi (ROI) di real estat. Ini membagi NOI dengan harga beli.
Jika sebuah properti dianggap menguntungkan, pemberi pinjaman juga menggunakan angka ini untuk menentukan jumlah pinjaman yang ingin mereka berikan. Di sisi lain, jika properti menunjukkan kerugian operasional bersih, pemberi pinjaman cenderung menolak aplikasi hipotek peminjam, langsung.
Pemilik properti dapat memanipulasi biaya operasional mereka dengan menangguhkan biaya tertentu sambil mempercepat biaya lainnya. NOI juga dapat ditingkatkan dengan menaikkan sewa dan biaya lainnya, sekaligus mengurangi biaya operasional yang diperlukan secara wajar.
Sebagai contoh yang terakhir, pertimbangkan skenario di mana pemilik apartemen membebaskan penyewa dari sewa tahunan sebesar $ 12.000, sebagai ganti penyewa yang bertindak sebagai manajer properti. Jika pemilik apartemen biasanya akan membayar seorang manajer gedung dengan gaji $ 30.000, akibatnya mereka dapat mengurangi biaya “yang diperlukan” sebesar $ 30.000 dari pendapatan, daripada biaya sebenarnya sebesar $ 12.000.
FAQ Formula Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
Apa rumus menghitung NOI?
Rumus penghitungan NOI adalah sebagai berikut:
- NOI = pendapatan real estat – biaya operasional
Bagaimana Anda menghitung pendapatan operasional bersih (NOI) sebelum pajak?
NOI adalah penghitungan sebelum pajak karena tidak memperhitungkan pajak.
Apa perbedaan antara laba bersih dan pendapatan operasional bersih (NOI)?
Pendapatan operasional bersih adalah pendapatan dikurangi semua biaya operasi sedangkan pendapatan bersih adalah pendapatan dikurangi semua biaya, termasuk biaya operasional dan biaya non-operasional, seperti pajak.
Berapa persentase pendapatan operasional bersih (NOI) yang baik?
NOI bukanlah persentase melainkan angka yang mempertimbangkan pendapatan dan pengeluaran sebuah properti. Ini dapat dibandingkan dengan seluruh nilai properti jika properti itu telah dibayar penuh secara tunai. Dalam hal ini, semakin tinggi persentase pendapatan operasional bersih terhadap harga properti, semakin baik.
Garis bawah
Pendapatan operasional bersih (NOI) adalah angka yang umum digunakan untuk menilai profitabilitas suatu properti. Perhitungan tersebut melibatkan pengurangan semua biaya operasional di properti dari semua pendapatan yang dihasilkan dari properti. Semakin tinggi pendapatan dan semakin kecil biayanya, semakin menguntungkan sebuah properti. Ini memberi tahu pemilik jika pendapatan yang dihasilkan dari memiliki dan memelihara properti sepadan dengan biayanya.