Ensiklopedia keuangan

Apa Risiko Trust Investasi Real Estat (REIT)?

Perwalian investasi real estat (REIT) adalah sarana investasi populer yang menghasilkan pendapatan bagi investor mereka. REIT adalah perusahaan yang memiliki dan mengoperasikan berbagai properti real estat di mana 90% dari pendapatan yang dihasilkannya dibayarkan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen.

Hasilnya, REIT dapat menawarkan aliran pendapatan tetap kepada investor yang sangat menarik dalam lingkungan suku bunga rendah. Namun, ada risiko REIT yang harus Anda pahami sebelum melakukan investasi.

Apa Risiko Trust Investasi Real Estat (REIT)?

  • Perwalian investasi real estat (REIT) adalah sarana investasi populer yang membayar dividen kepada investor.
  • Salah satu risiko REIT yang tidak diperdagangkan (yang tidak diperdagangkan secara publik di bursa) adalah sulit bagi investor untuk menelitinya.
  • REIT yang tidak diperdagangkan memiliki sedikit likuiditas, yang berarti sulit bagi investor untuk menjualnya.
  • REIT yang diperdagangkan secara publik memiliki risiko kehilangan nilai karena kenaikan suku bunga, yang biasanya mengirimkan modal investasi ke obligasi.

Bagaimana Dana Investasi Real Estat Bekerja

Karena REIT mengembalikan setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak mereka kepada pemegang saham, mereka biasanya menawarkan hasil yang lebih tinggi dibandingkan dengan pasar lainnya. REIT membayar pemegang saham mereka melalui dividen , yang merupakan pembayaran tunai dari perusahaan kepada investor mereka. Meskipun banyak perusahaan juga membagikan dividen kepada pemegang sahamnya, pengembalian dividen dari REIT melebihi sebagian besar perusahaan yang membayar dividen. 

Referensi cepat

REIT harus membayar 90% dari pendapatan kena pajak sebagai dividen pemegang saham, jadi mereka biasanya membayar lebih dari kebanyakan perusahaan yang membayar dividen.

Beberapa REIT mengkhususkan diri pada sektor real estat tertentu sementara yang lain lebih beragam dalam kepemilikannya. REIT dapat menampung berbagai jenis properti, termasuk:

  • Kompleks apartemen
  • Fasilitas kesehatan
  • Hotel
  • Gedung kantor
  • Fasilitas penyimpanan sendiri
  • Pusat retail, seperti mal

REIT menarik bagi investor karena mereka menawarkan kesempatan untuk memperoleh pendapatan berbasis dividen dari properti ini tanpa memiliki properti apa pun. Dengan kata lain, investor tidak perlu menginvestasikan uang dan waktu untuk membeli properti secara langsung, yang dapat menyebabkan pengeluaran yang tidak terduga dan sakit kepala yang tak ada habisnya.

Jika REIT memiliki tim manajemen yang baik, rekam jejak yang terbukti, dan eksposur ke properti yang bagus, sangat menggoda untuk berpikir bahwa investor dapat duduk santai dan melihat investasi mereka tumbuh. Sayangnya, ada beberapa kendala dan risiko pada REIT yang perlu diketahui investor sebelum membuat keputusan investasi apa pun.

Risiko REIT yang Tidak Diperdagangkan

REIT yang tidak diperdagangkan atau REIT yang tidak diperdagangkan di bursa tidak diperdagangkan di bursa saham, yang membuka investor terhadap risiko khusus.

Bagikan Nilai

REIT yang tidak diperdagangkan tidak diperdagangkan secara publik, yang berarti investor tidak dapat melakukan penelitian atas investasi mereka. Akibatnya, sulit untuk menentukan nilai REIT. Beberapa REIT yang tidak diperdagangkan akan mengungkapkan semua aset dan nilainya setelah 18 bulan dari penawarannya, tetapi itu masih tidak nyaman.

Kekurangan Likuiditas

REIT yang tidak diperdagangkan juga tidak likuid , yang berarti mungkin tidak ada pembeli atau penjual di pasar yang tersedia saat investor ingin bertransaksi. Dalam banyak kasus, REIT yang tidak diperdagangkan tidak dapat dijual selama minimal tujuh tahun. Namun, beberapa mengizinkan investor untuk mengambil sebagian dari investasi setelah satu tahun, tetapi biasanya ada biaya.

Distribusi

REIT yang tidak diperdagangkan perlu mengumpulkan uang untuk membeli dan mengelola properti, yang mengunci uang investor. Tetapi ada juga sisi gelap dari uang yang terkumpul ini. Sisi gelap itu kadang-kadang berkaitan dengan pembayaran dividen dari uang investor lain — sebagai kebalikan dari pendapatan yang dihasilkan oleh sebuah properti. Proses ini membatasi arus kas REIT dan mengurangi nilai saham.

Biaya

Penipu lain untuk REIT yang tidak diperdagangkan adalah biaya di muka.Sebagian besar mengenakan biaya di muka antara 9% dan 10% —dan terkadang mencapai 15%.  Ada beberapa kasus di mana REIT yang tidak diperdagangkan memiliki manajemen yang baik dan properti yang sangat baik, yang menghasilkan keuntungan yang luar biasa, tetapi ini juga terjadi dengan REIT yang diperdagangkan secara publik.

REIT yang tidak diperdagangkan juga dapat memiliki biaya manajer eksternal. Jika REIT yang tidak diperdagangkan membayar manajer eksternal, biaya itu mengurangi pengembalian investor. Jika Anda memilih untuk berinvestasi dalam REIT yang tidak diperdagangkan, penting untuk menanyakan manajemen semua pertanyaan yang diperlukan terkait dengan risiko di atas. Semakin transparan , semakin baik.

Risiko REIT yang Diperdagangkan Secara Publik

REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan kepada investor cara untuk menambahkan real estat ke portofolio investasi dan mendapatkan dividen yang menarik. REIT yang diperdagangkan secara publik adalah permainan yang lebih aman daripada rekan non-bursa mereka, tetapi masih ada risiko.

Risiko Suku Bunga

Risiko terbesar REIT adalah ketika suku bunga naik, yang mengurangi permintaan REIT. Dalam lingkungan suku bunga naik, investor biasanya memilih permainan pendapatan yang lebih aman, seperti US Treasury. Treasury dijamin oleh pemerintah, dan sebagian besar membayar dengan suku bunga tetap. Akibatnya, ketika suku bunga naik, REIT menjual-off, dan pasar obligasi menguat saat modal investasi mengalir ke obligasi.

Namun, argumen dapat dibuat bahwa kenaikan suku bunga menunjukkan ekonomi yang kuat, yang kemudian akan berarti sewa dan tingkat hunian yang lebih tinggi. Namun secara historis, REIT tidak berkinerja baik saat suku bunga naik.

Memilih REIT yang Salah

Risiko utama lainnya adalah memilih REIT yang salah, yang mungkin terdengar sederhana, tetapi ini tentang logika. Misalnya, mal di pinggiran kota mengalami penurunan. Akibatnya, investor mungkin tidak ingin berinvestasi di REIT dengan eksposur ke mal pinggiran kota. Dengan generasi Milenial yang lebih memilih kehidupan perkotaan untuk kenyamanan dan tujuan penghematan biaya, pusat perbelanjaan perkotaan bisa menjadi permainan yang lebih baik.

Tren berubah, jadi penting untuk meneliti properti atau kepemilikan dalam DIRE untuk memastikan bahwa properti atau kepemilikan tersebut masih relevan dan dapat menghasilkan pendapatan sewa.

Perlakuan Pajak

Meskipun bukan merupakan risiko, dapat menjadi faktor yang signifikan bagi beberapa investor bahwa dividen REIT dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa. Dengan kata lain, tarif pajak penghasilan biasa sama dengan tarif pajak penghasilan investor, yang kemungkinan besar lebih tinggi daripada tarif pajak dividen atau pajak capital gain untuk saham.

Garis bawah

Berinvestasi di REIT bisa menjadi alternatif pasif yang menghasilkan pendapatan untuk membeli properti secara langsung. Namun, investor tidak boleh terpengaruh oleh pembayaran dividen yang besar karena REIT dapat berkinerja buruk di pasar dalam lingkungan suku bunga yang meningkat.

Sebaliknya, penting bagi investor untuk memilih REIT yang memiliki tim manajemen yang solid, properti berkualitas berdasarkan tren saat ini, dan diperdagangkan secara publik. Ada baiknya juga bekerja sama dengan akuntan pajak tepercaya untuk menentukan cara mencapai perlakuan pajak yang paling menguntungkan. Misalnya, REIT dapat disimpan di akun yang diuntungkan pajak , seperti Roth IRA.