Faktor Pool.
Apa Faktor Pool?
Faktor kumpulan adalah ukuran berapa banyak pokok pinjaman asli yang tersisa dalam sekuritas yang didukung aset (ABS). Faktor kumpulan paling kuat terkait dengan sekuritas berbasis hipotek (MBS), yang mengumpulkan hipotek bersama menjadi kumpulan untuk dijual kepada investor. Pembayaran hipotek diteruskan ke investor sampai pinjaman lunas.
Faktor kumpulan dinyatakan sebagai faktor numerik antara nol dan satu dan semua sekuritas berbasis hipotek memulai hidup dengan faktor kumpulan satu. Mereka kemudian bergerak menuju nol (pembayaran total) dari waktu ke waktu karena pembayaran dilakukan atas hipotek yang mendasarinya. Jika 50% dari total nilai asli MBS dilunasi, faktor kumpulan akan menjadi 0,500. Faktor kumpulan dihitung dengan membagi saldo pokok terutang ( muka saat ini ) dengan saldo pokok awal ( muka asli ).
Poin Penting
- Pool factor mengukur sisa pokok pinjaman awal.
- Faktor kumpulan paling sering dihitung di MBS.
- Faktor kumpulan berkisar dari nol hingga satu, dimulai dari satu saat pinjaman dimulai dan berakhir pada nol saat lunas.
- Faktor pool membantu menentukan nilai ABS.
Memahami Faktor Pangkalan
Faktor kumpulan untuk sekuritas berbasis mortgage diterbitkan oleh Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) dan Ginnie Mae (GNMA) setiap bulan. Ini pada dasarnya adalah ukuran berapa banyak nilai yang tersisa di dalam MBS. Ketika MBS dibuat, ada jadwal pembayaran yang direncanakan yang sejalan dengan faktor kumpulan yang diperkirakan di berbagai fase dalam kehidupan MBS. Ini membantu investor menentukan nilai MBS sebelum memutuskan untuk berinvestasi di dalamnya serta menentukan risiko MBS.
Misalnya, jika faktor kumpulan menurun lebih cepat dari yang diharapkan, ini akan menunjukkan pembayaran hipotek lebih awal. Ini bisa menjadi bendera merah bagi investor, karena biasanya berarti ada lebih sedikit properti real estat yang dijadikan jaminan untuk MBS tertentu karena beberapa hipotek telah dilunasi. Lebih sedikit properti berarti peningkatan risiko relatif jika salah satu hipotek gagal bayar.
Menghitung Faktor Pool
Rumusnya direpresentasikan sebagai berikut:
- Faktor kolam = Saldo pokok / saldo pokok awal
Jika nilai nominal asli dari gabungan MBS adalah $ 100.000 dan faktor kumpulan yang dirilis bulan itu adalah 0,6325, maka sisa saldo dalam sekuritas adalah $ 63.250. $ 63.250 itu adalah wajah MBS saat ini. Anda dapat memperoleh tampilan asli ($ 100.000) dengan membagi wajah saat ini dengan faktor kumpulan.
Keuntungan dari Pool Factor
Meskipun penghitungannya sederhana, faktor kumpulan tidak terlalu berguna tanpa konteks. Investor mengamati perubahan dalam pool factor untuk melihat tanda-tanda masalah dalam model MBS yang dibangun.
Seperti halnya keamanan terstruktur apa pun, asumsi asli dapat bergeser yang mengakibatkan ketidakseimbangan dalam tradeoff pengembalian risiko yang semula dibayangkan. Pergeseran itu, pada gilirannya, dapat menyebabkan sekuritas bernilai lebih atau kurang dari yang awalnya dibayarkan investor untuk itu. Faktor kumpulan adalah salah satu poin data utama yang akan diperhatikan investor ketika mencoba mengevaluasi harga pasar wajar dari sekuritas yang didukung hipotek.