Strategi Amortisasi Hipotek
Bagi banyak orang, membeli rumah adalah investasi finansial terbesar yang pernah mereka lakukan. Karena banderol harganya yang lumayan mahal, kebanyakan orang biasanya membutuhkan KPR. Hipotek adalah jenis pinjaman diamortisasi di mana hutangnya dilunasi dengan angsuran reguler selama suatu periode. Periode amortisasi mengacu pada lamanya waktu, dalam beberapa tahun, saat peminjam memilih untuk melunasi hipotek.
Sementara jenis yang paling populer adalah hipotek 30 tahun dengan suku bunga tetap, pembeli memiliki opsi lain, termasuk hipotek 25 tahun dan 15 tahun. Periode amortisasi tidak hanya memengaruhi berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk melunasi pinjaman, tetapi berapa banyak bunga yang akan dibayarkan selama umur hipotek. Periode amortisasi yang lebih lama biasanya melibatkan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan total biaya bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman.
Periode amortisasi yang lebih pendek, di sisi lain, umumnya memerlukan pembayaran bulanan yang lebih besar dan total biaya bunga yang lebih rendah. Merupakan ide yang baik bagi siapa pun di pasar untuk hipotek untuk mempertimbangkan berbagai opsi amortisasi untuk menemukan satu yang paling sesuai tentang pengelolaan dan potensi tabungan. Di sini, kami melihat berbagai strategi amortisasi hipotek untuk pembeli rumah saat ini.
Apa Strategi Amortisasi Hipotek?
- Memilih periode di mana Anda harus melunasi hipotek Anda adalah trade-off antara pembayaran bulanan yang lebih rendah vs. biaya keseluruhan yang lebih rendah.
- Jatuh tempo pinjaman hipotek mengikuti jadwal amortisasi yang menjaga pembayaran bulanan tetap sama sambil memodifikasi jumlah relatif pokok vs. bunga dalam setiap pembayaran.
- Semakin lama jadwal amortisasi (katakanlah 30 tahun), semakin terjangkau pembayaran bulanannya, tetapi pada saat yang sama, bunga terbesar yang harus dibayarkan kepada pemberi pinjaman selama masa pinjaman.
Jadwal Amortisasi
Jumlah pasti pokok dan bunga yang membentuk setiap pembayaran ditampilkan dalam jadwal amortisasi hipotek (atau tabel amortisasi). Awalnya, lebih banyak dari setiap pembayaran bulanan digunakan untuk bunga. Bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak. Jika Anda termasuk dalam golongan pajak tinggi , pengurangan ini akan lebih bernilai daripada potongan pajak yang lebih rendah. Dengan setiap pembayaran berikutnya, semakin banyak pembayaran pergi ke kepala sekolah, dan lebih sedikit ke bunga, sampai hipotek dibayar lunas, dan pemberi pinjaman mengajukan Kepuasan Hak Tanggungan dengan kantor daerah atau kantor pendaftaran tanah.
Periode Amortisasi yang Lebih Lama Mengurangi Pembayaran Bulanan
Pinjaman dengan periode amortisasi yang lebih lama memiliki pembayaran bulanan yang lebih kecil karena Anda memiliki lebih banyak waktu untuk membayar kembali pinjaman tersebut. Ini adalah strategi yang baik jika Anda menginginkan pembayaran yang lebih terkelola. Gambar berikut menunjukkan contoh ringkasan dari jadwal amortisasi untuk pinjaman $ 200.000 selama 30 tahun dengan suku bunga tetap sebesar 4,5%:
Ringkasan untuk pinjaman 4,5% suku bunga tetap selama 30 tahun:
- Jumlah hipotek = $ 200.000
- Pembayaran bulanan = $ 1.013,37
- Jumlah bunga = $ 164.813,42
- Total biaya = $ 364.813.20
Periode Amortisasi yang Lebih Pendek Menghemat Uang Anda
Jika Anda memilih periode amortisasi yang lebih pendek — misalnya, 15 tahun — Anda akan mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi, tetapi Anda juga akan menghemat banyak bunga selama masa pinjaman, dan Anda akan memiliki rumah lebih cepat. Selain itu, suku bunga pinjaman yang lebih pendek biasanya lebih rendah daripada pinjaman jangka panjang. Ini adalah strategi yang baik jika Anda dapat dengan nyaman memenuhi pembayaran bulanan yang lebih tinggi tanpa kesulitan yang tidak semestinya.
Ingat, meskipun periode amortisasinya lebih pendek, ini masih melibatkan 180 pembayaran berurutan. Penting untuk mempertimbangkan apakah Anda dapat mempertahankan tingkat pembayaran tersebut atau tidak.
Gambar 2 menunjukkan seperti apa jadwal amortisasi untuk pinjaman 4,5% $ 200.000 yang sama, tetapi dengan amortisasi 15 tahun (sekali lagi, versi ringkasan demi kesederhanaan):
Ringkasan untuk pinjaman 4,5% suku bunga tetap 15 tahun:
- Jumlah hipotek = $ 200.000
- Pembayaran bulanan = $ 1.529,99
- Jumlah bunga = $ 75.397,58
- Total biaya = $ 275.398.20
Seperti yang dapat kita lihat dari dua contoh, amortisasi 30 tahun yang lebih lama menghasilkan pembayaran yang lebih terjangkau sebesar $ 1.013,37, dibandingkan dengan $ 1.529,99 untuk pinjaman 15 tahun, selisih $ 516,62 setiap bulan. Itu dapat membuat perbedaan besar bagi keluarga dengan anggaran yang ketat atau yang hanya ingin membatasi pengeluaran bulanan.
Kedua skenario tersebut juga menggambarkan bahwa amortisasi 15 tahun menghemat biaya bunga sebesar $ 89.416. Jika peminjam dapat dengan nyaman membayar pembayaran bulanan yang lebih tinggi, penghematan yang cukup besar dapat dilakukan dengan periode amortisasi yang lebih pendek.
Opsi Pembayaran yang Dipercepat
Bahkan dengan hipotek amortisasi yang lebih lama, dimungkinkan untuk menghemat uang untuk bunga dan melunasi pinjaman lebih cepat melalui amortisasi yang dipercepat. Strategi ini melibatkan penambahan pembayaran ekstra ke tagihan hipotek bulanan Anda, berpotensi menghemat puluhan ribu dolar dan memungkinkan Anda bebas utang (setidaknya dalam hal hipotek) bertahun-tahun lebih cepat.
Ambil hipotek $ 200.000 selama 30 tahun dari contoh di atas. Jika pembayaran ekstra $ 100 diterapkan ke pokok pinjaman setiap bulan, pinjaman tersebut akan dilunasi dalam 25 tahun, bukan 30 tahun, dan peminjam akan merealisasikan penghematan $ 31.745 dalam pembayaran bunga. Naikkan hingga $ 150 ekstra setiap bulan, dan pinjaman akan terpenuhi dalam 23 tahun dengan tabungan $ 43.204,16. Bahkan satu pembayaran ekstra yang dilakukan setiap tahun dapat mengurangi jumlah bunga dan memperpendek amortisasinya, selama pembayaran menuju ke pokok, dan bukan bunganya (pastikan pemberi pinjaman Anda memproses pembayaran dengan cara ini).
Secara alami, Anda tidak boleh mengabaikan kebutuhan atau mengambil uang dari investasi yang menguntungkan untuk melakukan pembayaran tambahan. Tetapi mengurangi pengeluaran yang tidak perlu dan menggunakan uang itu untuk pembayaran tambahan dapat membuat keuntungan finansial yang baik. Dan tidak seperti hipotek 15 tahun, hipotek memberi Anda fleksibilitas untuk membayar lebih sedikit beberapa bulan.
Referensi cepat
Kalkulator hipotek-amortisasi online dapat membantu Anda memutuskan hipotek mana yang tepat untuk Anda dan menghitung dampak dari melakukan pembayaran hipotek tambahan. Selain itu, kalkulator hipotek dapat digunakan untuk menentukan suku bunga terbaik yang tersedia. Untuk memulai, coba kalkulator di bawah ini.
Pilihan Lainnya
balon khusus bunga dan jenis lainnya sering kali memiliki pembayaran rendah tetapi akan membuat Anda berhutang banyak pada akhir masa pinjaman, juga taruhan berisiko.
Garis bawah
Memutuskan hipotek mana yang mampu Anda beli tidak boleh diserahkan sepenuhnya kepada pemberi pinjaman: Bahkan dalam iklim pemberian pinjaman saat ini dengan standar yang lebih ketat, Anda mungkin disetujui untuk mendapatkan pinjaman yang lebih besar daripada yang sebenarnya Anda butuhkan. Jika Anda menyukai gagasan periode amortisasi yang lebih pendek sehingga Anda dapat membayar lebih sedikit bunga dan memiliki rumah lebih cepat — tetapi tidak mampu membayar pembayaran yang lebih tinggi — pertimbangkan untuk mencari rumah dengan kisaran harga yang lebih rendah. Dengan hipotek yang lebih kecil, Anda mungkin bisa mengayunkan pembayaran yang lebih tinggi yang datang dengan periode amortisasi yang lebih pendek.
Karena begitu banyak faktor yang dapat memengaruhi hipotek mana yang terbaik untuk Anda , penting untuk mengevaluasi situasi Anda. Jika Anda mempertimbangkan untuk mendapatkan hipotek yang besar dan Anda termasuk dalam kelompok pajak yang tinggi, misalnya, pengurangan hipotek Anda kemungkinan besar akan lebih menguntungkan daripada jika Anda memiliki hipotek kecil dan termasuk dalam kelompok pajak yang lebih rendah. Atau, jika Anda mendapatkan keuntungan yang bagus dari investasi Anda, mungkin tidak masuk akal secara finansial untuk mengurangi pembangunan portofolio Anda untuk membuat pembayaran hipotek yang lebih tinggi. Apa yang selalu masuk akal secara finansial adalah mengevaluasi kebutuhan dan keadaan Anda, dan meluangkan waktu untuk menentukan strategi amortisasi hipotek terbaik untuk Anda.