Sewa Tiga Bersih (NNN)

Apa Sewa Tiga Bersih (NNN)?

Sewa tiga kali lipat (triple-Net atau NNN) adalah perjanjian sewa atas properti di mana penyewa atau penyewa berjanji untuk membayar semua biaya properti termasuk pajak real estat, asuransi bangunan, dan pemeliharaan. Pembayaran ini sebagai tambahan untuk biaya sewa dan utilitas, dan semua pembayaran biasanya menjadi tanggung jawab pemilik jika tidak ada sewa rangkap tiga, ganda, atau tunggal.

Poin Penting

  • Dengan sewa tiga kali lipat, penyewa setuju untuk membayar biaya properti seperti pajak real estat, asuransi bangunan, dan pemeliharaan selain sewa dan utilitas.
  • Sewa tiga kali lipat cenderung memiliki biaya sewa yang lebih rendah karena penyewa menanggung lebih banyak biaya berkelanjutan untuk properti tersebut.
  • Sewa bersih tunggal atas properti komersial termasuk pajak properti selain sewa.
  • Sewa bersih ganda atas properti komersial termasuk pajak properti dan asuransi properti selain sewa.
  • Properti sewa tiga bersih telah menjadi sarana investasi yang populer bagi investor karena memberikan pendapatan tetap yang berisiko rendah.

Memahami Sewa Jaring Tiga

Jika pemilik properti menyewakan bangunan kepada bisnis menggunakan sewa guna usaha bersih tiga kali lipat, penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti bangunan, asuransi bangunan, dan biaya pemeliharaan atau perbaikan yang mungkin diperlukan oleh bangunan tersebut selama jangka waktu sewa. Karena penyewa menanggung biaya-biaya ini, yang seharusnya menjadi tanggung jawab pemilik properti, sewa yang dibebankan dalam sewa tiga neto umumnya lebih rendah daripada sewa yang dibebankan dalam perjanjian sewa standar. Tingkat kapitalisasi, yang digunakan untuk menghitung jumlah sewa, ditentukan oleh kelayakan kredit penyewa.

Dalam real estat komersial, sewa bersih adalah sewa di mana penyewa diharuskan membayar sebagian, atau semua, pajak, ongkos, dan biaya pemeliharaan untuk sebuah properti. Sewa bersih tunggal mengharuskan penyewa membayar pajak properti sebagai tambahan sewa, dan sewa bersih ganda biasanya digunakan untuk asuransi properti.

Sewa Bersih Ganda

Sewa double net (NN), juga populer di real estat komersial. Dalam sewa seperti ini, penyewa membayar dua, bukan tiga kewajiban: pajak properti dan premi asuransi selain sewa. Sewa pokok — dibayarkan untuk ruangan itu sendiri — umumnya lebih rendah karena biaya tambahan yang harus ditanggung penyewa. Di sisi lain, semua biaya pemeliharaan tetap menjadi tanggung jawab pemilik, yang membayarnya secara langsung.

Sewa bersih tunggal (N) tidak umum, di sini pemilik mentransfer sejumlah kecil risiko kepada penyewa, yang hanya membayar pajak properti.

Pertimbangan Khusus

Properti sewa tiga bersih telah menjadi sarana investasi yang populer bagi investor yang mencari penghasilan tetap dengan risiko yang relatif rendah. Investasi sewa tiga bersih biasanya merupakan portofolio properti dengan tiga atau lebih properti komersial bermutu tinggi yang sepenuhnya disewa oleh penyewa tunggal dengan arus kas di tempat. Properti komersial dapat mencakup gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, kawasan industri, atau bangunan berdiri bebas yang dioperasikan oleh bank, apotek, atau jaringan restoran. Jangka waktu sewa biasanya selama 10 sampai 15 tahun, dengan eskalasi sewa kontraktual built-in.

Manfaat bagi investor termasuk pendapatan jangka panjang dan stabil dengan kemungkinan apresiasi modal dari properti yang mendasarinya.Investor dapat berinvestasi di real estat berkualitas tinggi tanpa memperhatikan operasi manajemen termasuk faktor kekosongan, biaya perbaikan penyewa atau biaya sewa.Ketika properti yang mendasarinya dijual, investor dapat memasukkan modalnya ke dalam investasi sewa guna usaha bersih tiga kali lipat tanpa membayar pajak melaluipertukaran pajak tangguhan 1031 .

Investor dalam penawaran investasi sewa guna usaha bersih tiga kali lipat harus diakreditasi dengan kekayaan bersih minimal $ 1 juta tidak termasuk nilai tempat tinggal utama mereka atau pendapatan $ 200.000 ($ 300.000 untuk pelapor bersama). Investor yang lebih kecil dapat berpartisipasi dalam sewa real estat bersih tiga kali lipat dengan berinvestasi di perwalian investasi real estat (REIT) yang berfokus pada properti semacam itu dalam portofolionya.

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apakah Sewa Jaring Tiga Merupakan Ide Yang Baik?

Bagi penyewa dan tuan tanah, sewa tiga bersih tiga kali lipat dapat menawarkan beberapa keuntungan. Penyewa memiliki lebih banyak kebebasan dengan strukturnya; mereka dapat menyesuaikan ruang mereka untuk keseragaman merek yang lebih banyak tanpa investasi modal untuk membeli. Keuntungan lain adalah bahwa sewa-menyewa ini cenderung cukup fleksibel: batasan untuk kenaikan pajak, kenaikan asuransi, dll. Bagi pemilik rumah, sewa bersih tiga kali lipat dapat menjadi sumber pendapatan yang dapat diandalkan dan memiliki biaya overhead yang sangat sedikit. Pemilik properti juga tidak harus berperan aktif dalam pengelolaan properti.

Apakah saya harus khawatir untuk membayar kewajiban ini atas apartemen yang saya sewa?

Mungkin tidak. Sewa bersih paling sering digunakan di  real estat komersial dan bukan untuk unit hunian. Penyewa tempat tinggal mungkin diharuskan membayar sebagian atau seluruh utilitas mereka, dan sering kali didorong untuk membeli asuransi penyewa mereka sendiri. Namun, seorang tuan tanah perumahan biasanya akan membayar asuransi properti dan kewajiban serta pajak real estat.

Bisakah Anda Menegosiasikan Sewa Tiga Bersih?

Dengan sewa guna usaha bersih tiga kali lipat, hampir semua tanggung jawab berada pada penyewa.Penyewa bertanggung jawab untuk membayar sewa, serta semua biaya overhead yang terkait dengan kepemilikan properti: pajak, asuransi, biaya operasional, utilitas, dll. Akibatnya, jumlah sewa dasar dapat menjadi istilah negosiasi utama.Karena penyewa menanggung risiko overhead tuan tanah, mereka mungkin dapat menegosiasikan jumlah sewa dasar yang lebih menguntungkan.Selain itu, dalam beberapa kasus, penyewa dapat menegosiasikan aspek biaya perbaikan dan / atau utilitas apa yang menjadi tanggung jawab tuan tanah.

Bagaimana Anda Menghitung Sewa Tiga Bersih?

Ada berbagai cara untuk menghitung jumlah sewa bersih tiga kali lipat.Kadang-kadang tuan tanah akan menjumlahkan semua pajak properti, asuransi, biaya pemeliharaan, dan biaya area umum untuk sebuah bangunan dan membagi jumlahnya dengan 12. Angka ini adalah biaya bulanan.Proses ini disederhanakan ketika hanya satu penyewa yang menyewa sebuah bangunan.Jumlah sewa dasar bulanan biasanya dihitung berdasarkan tarif per luas persegi.

Apa Tanggung Jawab Tuan Tanah dalam Sewa Tiga Jaring?

Penyewa bertanggung jawab atas sebagian besar biaya yang berkaitan dengan properti komersial dengan sewa tiga kali lipat bersih.Namun, pemilik mungkin bertanggung jawab atas atap dan struktur, dan terkadang tempat parkir.