Peningkatan modal
Apa Peningkatan modal?
Perbaikan modal adalah penambahan perubahan struktural permanen atau pemulihan beberapa aspek properti yang akan meningkatkan nilai keseluruhan properti, memperpanjang masa manfaatnya, atau menyesuaikannya dengan penggunaan baru. Individu, bisnis, dan kota dapat meningkatkan modal atas properti yang mereka miliki. Seringkali perbaikan modal diberikan perlakuan pajak yang menguntungkan dan dapat dibebaskan dari pajak penjualan di yurisdiksi tertentu.
Dalam bisnis atau keuangan perusahaan, proses ini mirip dengan investasi pada belanja modal (CAPEX).
Poin Penting
- Perbaikan modal adalah peningkatan yang tahan lama, adaptasi, atau peningkatan properti yang meningkatkan nilainya, seringkali melibatkan perubahan struktural atau restorasi.
- IRS memberikan perlakuan pajak khusus untuk peningkatan modal yang memenuhi syarat, yang membedakannya dari perbaikan biasa.
- Selain meningkatkan kualitas rumah, peningkatan modal dapat meningkatkan basis biaya properti, yang pada gilirannya mengurangi beban pajak saat dijual.
Bagaimana Peningkatan Modal Bekerja
Perbaikan modal biasanya meningkatkan nilai pasar dari suatu properti tetapi juga dapat memperluas kegunaan aset tersebut melebihi kondisinya saat ini. Menurut Internal Revenue Service ( IRS ), untuk memenuhi syarat sebagai peningkatan modal, itu harus bertahan selama lebih dari satu tahun setelah selesai dan tahan lama atau permanen di alam. Meskipun skala peningkatan modal dapat bervariasi, baik pemilik rumah perorangan maupun pemilik properti skala besar melakukan peningkatan modal.
IRS Publication 523 menguraikan definisi resmi dari peningkatan modal. Contoh peningkatan modal hunian termasuk menambah atau merenovasi kamar tidur, kamar mandi, atau dek. Proyek lain yang disetujui IRS termasuk menambahkan peralatan built-in baru, karpet atau lantai dari dinding ke dinding, atau perbaikan eksterior rumah, seperti mengganti atap, dinding, atau jendela badai. Memasang kolam renang atau jalan masuk tetap mungkin juga merupakan peningkatan modal yang berkualitas.
Namun, IRS membedakan antara peningkatan modal dan perbaikan atau penggantian karena keausan normal. Misalnya, jika lemari es Anda rusak setelah beberapa tahun digunakan, atau Anda memiliki pipa bocor, perbaikan tersebut bukanlah peningkatan modal. Namun, jika panel surya seseorang dan gudang peralatan untuk propertinya, yang keduanya ditempelkan secara permanen ke properti, itu akan dianggap sebagai perbaikan modal untuk rumah tersebut. Contoh peningkatan modal berbasis bisnis akan memasang sistem HVAC baru atau memasukkan fitur-fitur yang dapat diakses dari American with Disability Act ( ADA ) ke gedung yang ada.
Demikian pula, pembuatan taman umum baru di pusat kota juga akan dianggap sebagai modal peningkatan kota. Dalam skenario ini, penambahan baru akan membuat masing-masing properti lebih berharga, akan dianggap sebagai tambahan permanen, dan penghapusannya akan menyebabkan kerusakan material pada properti.
Pertimbangan Khusus
Dasar Biaya
Basis biaya adalah biaya asli suatu aset. IRS menetapkan standar khusus untuk perbaikan agar memenuhi syarat sebagai peningkatan berbasis biaya. Perhatian utama adalah harus ada pada saat properti dijual. Peningkatan modal juga harus menjadi bagian dari properti — atau ditempelkan secara permanen pada properti — sehingga pemindahannya akan menyebabkan kerusakan yang signifikan atau penurunan nilai properti itu sendiri.
Perbaikan atau pemeliharaan tidak dapat dimasukkan dalam basis biaya properti. Namun, perbaikan yang merupakan bagian dari proyek yang lebih besar, seperti mengganti semua jendela rumah, memenuhi syarat sebagai peningkatan modal. Renovasi yang diperlukan untuk menjaga rumah dalam kondisi baik tidak disertakan jika tidak menambah nilai aset. Contoh perbaikan yang tidak memenuhi syarat, menurut IRS, termasuk mengecat dinding, memperbaiki kebocoran, atau mengganti perangkat keras yang rusak.
Keuntungan Modal
Selain memperbaiki rumah, peningkatan modal — sesuai IRS — meningkatkan basis biaya sebuah struktur. Artinya, biaya yang dikeluarkan untuk melakukan perbaikan ditambahkan ke jumlah yang dibayarkan pemilik untuk membeli atau membangun properti. Menambah basis biaya, pada gilirannya, mengurangi ukuran keuntungan modal kena pajak saat menjual properti.
Keuntungan modal dari real estat berperilaku berbeda dibandingkan dengan jenis keuntungan modal lainnya. Pada 2019, pemilik rumah berhak atas pembebasan capital gain atas keuntungan apa pun dari penjualan tempat tinggal utama hingga $ 250.000 jika lajang dan $ 500.000 jika menikah dan mengajukan bersama. Pengecualian ini memiliki satu peringatan penting. Pemilik rumah harus memiliki tempat tinggal di properti tersebut setidaknya selama dua dari lima tahun terakhir sebelum penjualan.
Juga, jika keuntungan secara signifikan lebih dari jumlah yang disebutkan di atas, efek peningkatan modal pada basis biaya dapat menjadi signifikan. Banyak faktor yang dapat membuat pembayar pajak melanggar level capital gain $ 250/500. Ini termasuk jika pemilik memperoleh properti beberapa dekade yang lalu dan jika nilai real estat lokal meningkat secara dramatis sejak pembelian.
Pengecualian Lokal
Undang-undang sewa Negara Bagian New York mencakup ketentuan yang disebut program Perbaikan Modal Utama (MCI). Berasal dari tahun 1970-an, memungkinkan tuan tanah untuk menaikkan sewa bangunan yang distabilkan atau dikendalikan oleh sewa hingga 6% per tahun, untuk menutup biaya perbaikan modal besar pada struktur tersebut. Peningkatan sistem HVAC, elevator baru, ruang umum yang diperbarui, dan peningkatan lainnya semuanya diperhitungkan dalam MCI.
Pada bulan Februari 2019, dua anggota Badan Legislatif Negara mengeluarkan undang-undang untuk menghapus program tersebut, menagih terlalu mudah bagi pemilik bangunan untuk menyalahgunakan program tersebut. Penyalahgunaan terjadi saat tuan tanah yang tidak bermoral ini mengajukan klaim biaya yang dibengkakkan atau dibuat-buat. Selain potensi penipuan, program MCI secara inheren tidak adil, klaim beberapa kritikus. Kritikus ini berpendapat bahwa peningkatan modal adalah biaya satu kali untuk pemilik, tetapi kenaikan sewa adalah biaya berkelanjutan untuk penyewa.
Contoh Peningkatan Modal
Misalnya, seseorang membeli rumah seharga $ 650.000 dan menghabiskan $ 50.000 untuk merenovasi dapur dan menambahkan kamar mandi. Dalam banyak kasus, pajak penjualan tidak perlu dibayarkan kepada kontraktor untuk pekerjaan ini karena ini adalah peningkatan modal yang memenuhi syarat.
Dasar biaya rumah juga meningkat dari $ 650.000 menjadi $ 700.000. Setelah 10 tahun memiliki dan tinggal di rumah, pemilik rumah, yang masih lajang dan mengajukan pajak, akhirnya menjual properti itu dengan harga $ 975.000. Jika tidak ada perbaikan modal yang dilakukan, jumlah kena pajak untuk capital gain biasanya $ 75.000 (harga jual $ 975.000 – harga beli $ 650.000 – pengecualian capital gain $ 250.000). Karena peningkatan modal meningkatkan basis biaya sebesar $ 50.000, jumlah kena pajak untuk keuntungan modal hanya $ 25.000 ($ 975.000 – ($ 650.000 + $ 50.000) – $ 250.000 = $ 25.000).