Reit Equity vs. REIT MORTGAGE

Ada dua jenis utama kepercayaan investasi real estat (REIT) yang dapat dibeli investor: REIT Ekuitas dan REIT hipotek. REIT ekuitas memiliki dan mengoperasikan properti, sedangkan REIT hipotek berinvestasi dalam hipotek dan aset terkait.

Apa itu REIT?

REIT adalah jenis keamanan di mana perusahaan memiliki dan umumnya mengoperasikan real estat atau aset terkait real estat. REIT mirip dengan saham dan perdagangan di bursa pasar utama. REIT memungkinkan perusahaan untuk membeli real estat atau hipotek dengan menggunakan investasi gabungan dari sekelompok investor. Jenis investasi ini memungkinkan investor besar dan kecil sama-sama memiliki saham real estat — tanpa harus membeli, mengoperasikan, atau membiayai sendiri real estat.

REIT umumnya diharuskan memiliki setidaknya 100 investor, dan peraturan mencegah solusi yang berpotensi berbahaya: memiliki sejumlah kecil investor yang memiliki mayoritas kepentingan di REIT.

Setidaknya 75% dari aset REIT harus dalam real estat, dan setidaknya 75% dari pendapatan kotornya harus berasal dari sewa, bunga hipotek, atau keuntungan dari penjualan properti.

Selain itu, REIT diwajibkan oleh undang-undang untuk membayar setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak tahunan (tidak termasuk capital gain) kepada pemegang sahamnya dalam bentuk dividen. Pembatasan ini, bagaimanapun, membatasi kemampuan REIT untuk menggunakan arus kas internal untuk tujuan pertumbuhan.

Ekuitas DIRE

Perwalian investasi real estat ekuitas adalah jenis DIRE yang paling umum. Mereka memperoleh, mengelola, membangun, merenovasi, dan menjual real estat yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan mereka terutama diperoleh dari pendapatan sewa atas kepemilikan real estat mereka.

REIT ekuitas dapat berinvestasi secara luas, atau mungkin berfokus pada segmen tertentu.Berikut adalah ikhtisar tentang kinerja setiap segmen pada tahun 2019, menurut National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit):

Secara umum, REIT ekuitas memberikan pendapatan yang stabil. Dan karena REIT ini menghasilkan pendapatan dengan mengumpulkan uang sewa, pendapatan mereka relatif mudah diramalkan dan cenderung meningkat seiring waktu.

REIT hipotek

sekuritas berbasis mortgage (MBS), dan aset terkait. Sementara REIT ekuitas biasanya menghasilkan pendapatan melalui sewa, REIT hipotek memperoleh pendapatan dari bunga atas investasi mereka.

Misalnya, anggap perusahaan ABC memenuhi syarat sebagai DIRE. Ia membeli gedung perkantoran dengan dana yang dihasilkan dari investor dan menyewakan ruang kantor. Perusahaan ABC memiliki dan mengelola properti real estat ini dan mengumpulkan uang sewa setiap bulan dari penyewa. Perusahaan ABC dengan demikian dianggap sebagai REIT ekuitas.

Di sisi lain, asumsikan perusahaan XYZ memenuhi syarat sebagai REIT dan meminjamkan uang kepada pengembang real estat. Tidak seperti perusahaan ABC, perusahaan XYZ menghasilkan pendapatan dari bunga yang diperoleh dari pinjaman. Perusahaan XYZ dengan demikian adalah REIT hipotek.

Seperti REIT ekuitas, mayoritas keuntungan REIT hipotek dibayarkan kepada investor sebagai dividen. REIT hipotek cenderung lebih baik daripada REIT ekuitas saat suku bunga naik.

Risiko Ekuitas dan REIT Hipotek

Seperti semua investasi, REIT ekuitas dan REIT hipotek memiliki bagian risiko masing-masing. Berikut beberapa yang harus diperhatikan investor:

• Ekuitas REIT cenderung berdasarkan siklus dan dapat sensitif terhadap resesi dan periode penurunan ekonomi.
• Dengan REIT ekuitas, terlalu banyak pasokan — misalnya, lebih banyak kamar hotel daripada yang dapat didukung pasar — ​​dapat menyebabkan lowongan yang lebih tinggi dan pendapatan sewa yang lebih rendah.
• Perubahan suku bunga dapat memengaruhi pendapatan untuk REIT hipotek. Demikian pula, suku bunga yang lebih rendah dapat menyebabkan lebih banyak peminjam untuk mendanai kembali atau membayar kembali hipotek mereka — dan REIT harus menginvestasikan kembali pada tingkat yang lebih rendah.
• Sebagian besar sekuritas hipotek yang dibeli REIT didukung oleh pemerintah federal, yang membatasi risiko kredit. Namun, mREIT tertentu dapat terkena risiko kredit yang lebih tinggi, tergantung pada investasi spesifiknya.