Ensiklopedia keuangan

Investasi Real Estat Langsung Vs. Reits

Ingin tahu bagaimana cara berinvestasi di real estat? Banyak investor yang ingin memasuki sektor real estat membandingkan REIT dengan real estat nyata dan nyata. REIT — atau perwalian investasi real estat — adalah perusahaan yang bertindak seperti reksa dana untuk investasi real estat. Anda dapat berinvestasi dalam DIRE tanpa harus memiliki atau mengelola sendiri properti apa pun. Sebagai alternatif, Anda dapat pergi ke jalur investasi real estat langsung dan membeli properti hunian atau komersial.

Apa Investasi Real Estat Langsung Vs. Reits?

  • REIT memungkinkan investor individu menghasilkan uang dari real estat tanpa harus memiliki atau mengelola properti fisik.
  • Real estat langsung menawarkan lebih banyak keringanan pajak daripada investasi REIT, dan memberi investor lebih banyak kendali atas pengambilan keputusan.
  • Banyak REIT diperdagangkan secara publik di bursa, sehingga lebih mudah untuk dibeli dan dijual daripada real estat tradisional.

Real Estat Langsung

Dengan investasi real estat langsung, Anda membeli properti atau saham tertentu, seperti kompleks apartemen (perumahan) atau pusat perbelanjaan (komersial). Investor real estat langsung menghasilkan uang melalui pendapatan sewa, penghargaan, dan keuntungan yang dihasilkan dari aktivitas bisnis apa pun yang bergantung pada real estat.

Kelebihan dari Investasi Real Estat Langsung

Salah satu manfaat berinvestasi dalam properti fisik adalah potensi untuk menghasilkan arus kas yang substansial — serta kemampuan untuk memanfaatkan banyak keringanan pajak untuk mengimbangi pendapatan tersebut. Misalnya, Anda dapat mengurangi biaya biasa dan yang diperlukan untuk mengelola, melestarikan, dan memelihara properti. Pemotongan pajak besar lainnya adalah untuk depresiasi, di mana Anda mengurangi biaya pembelian dan peningkatan properti selama masa manfaatnya (dan menurunkan pendapatan kena pajak Anda dalam prosesnya).

Tentu, ada juga apresiasi. Sementara pasar real estat berfluktuasi seperti pasar saham, harga properti umumnya meningkat seiring waktu, jadi Anda mungkin bisa menjualnya nanti dengan harga yang lebih tinggi.

Keuntungan lainnya: Anda memiliki kontrol lebih besar atas pengambilan keputusan daripada yang Anda lakukan dengan REIT. Misalnya, Anda hanya dapat memilih properti yang sesuai dengan preferensi Anda untuk lokasi, jenis properti, dan struktur pembiayaan. Anda juga dapat menetapkan harga sewa, memilih penyewa, dan memutuskan berapa banyak properti yang akan dibeli.

Kontra Investasi Real Estat Langsung

Salah satu kelemahan utama dari investasi langsung adalah membutuhkan banyak waktu dan energi (modal kerja keras) jika Anda berencana untuk sukses. Anda harus berurusan dengan masalah penyewa, keadaan darurat perawatan, dan tanggung jawab Anda jika ada kecelakaan di properti.

Pembiayaan bisa menjadi kerugian lain. Banyak investor perlu mengambil hipotek atau jenis pembiayaan lain untuk membayar investasi. Jika pasar menurun atau Anda kesulitan menemukan penyewa berkualitas, ada kemungkinan Anda bisa gagal membayar pinjaman.

Negatif lainnya adalah real estat bukanlah aset likuid. Itu berarti Anda mungkin tidak akan dapat menjualnya dengan cepat jika Anda membutuhkan uang tunai dalam keadaan darurat.

Pro

  • Arus kas dan apresiasi positif

  • Keuntungan pajak

  • Kontrol atas keputusan

Kontra

  • Membutuhkan waktu dan tenaga

  • Risiko gagal bayar

  • Tidak likuid (tidak mudah untuk dibeli dan dijual)

REIT

Sebuah REIT adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau membiayai menghasilkan pendapatan real estate atau aset yang berhubungan dengan real estate. Mencontoh reksa dana, REIT mengumpulkan modal dari banyak investor .

Saat ini, ada lebih dari 225 REIT di AS yang diperdagangkan di bursa saham utama, dan terdaftar di Securities and Exchange Commission (SEC).REIT ini memiliki kapitalisasi pasar ekuitas gabungan lebih dari $ 1 triliun.1 Di  seluruh dunia, lebih dari 35 negara saat ini menawarkan REIT.

Referensi cepat

REIT dapat sesuai untuk investor baru dengan pengalaman terbatas di real estat yang ingin mendiversifikasi portofolionya tanpa banyak risiko.

Kelebihan REIT

Mungkin keuntungan terbesar dari REIT adalah bahwa investor individu dapat mengakses keuntungan dari real estat tanpa perlu memiliki, mengoperasikan, atau mendanai properti secara langsung. Mereka menawarkan cara berbiaya rendah untuk berinvestasi di pasar real estat. Anda dapat berinvestasi dalam dana paling sedikit $ 500 — titik masuk yang jauh lebih rendah daripada investasi real estat langsung.

Manfaat lain adalah bahwa REIT menawarkan potensi pengembalian total yang menarik. Secara hukum, REIT harus membayar setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada pemegang saham, dan tidak jarang memiliki hasil dividen 5% — atau lebih. REIT juga berpotensi mengalami apresiasi modal karena nilai aset yang mendasari meningkat.

Keuntungan penting lainnya adalah likuiditas. Seperti saham, Anda dapat membeli dan menjual saham DIRE di bursa. Secara umum, REIT berdagang di bawah volume besar, yang berarti Anda dapat masuk atau keluar dari posisi kapan pun Anda mau (atau perlu).

Kontra REIT

Tentu saja, REIT memiliki beberapa kekurangan. Sebagai permulaan, sebagian besar dividen REIT tidak dianggap sebagai “dividen yang memenuhi syarat”, jadi dikenakan pajak dengan tarif yang lebih tinggi. Ini adalah sesuatu yang perlu diperhatikan jika Anda memiliki REIT di akun pialang kena pajak. Ingatlah bahwa Anda dapat menyimpan REIT di akun Roth IRA yang diuntungkan pajak .

Penipu lainnya adalah REIT bisa sangat sensitif terhadap fluktuasi suku bunga, dan kenaikan suku bunga berdampak buruk pada harga REIT. Secara umum, harga REIT dan hasil Treasury memiliki hubungan terbalik: ketika satu naik, yang lain turun, dan sebaliknya.

Satu kelemahan lainnya adalah bahwa meskipun REIT dapat membantu Anda mendiversifikasi portofolio investasi Anda secara keseluruhan, kebanyakan REIT individual tidak terdiversifikasi sama sekali. Itu karena mereka berfokus pada jenis properti tertentu — seperti kantor atau pusat perbelanjaan. Jika REIT hanya berinvestasi di hotel, misalnya, dan tangki ekonomi atau orang berhenti bepergian (pikirkan COVID-19), Anda dapat terkena risiko khusus properti.

Pro

  • Keuntungan real estat tanpa harus memiliki, mengelola, atau membiayai properti

  • Dividen lebih tinggi dari rata-rata dan potensi apresiasi

  • Cair (mudah dibeli dan dijual)

Kontra

  • Tidak ada keuntungan pajak

  • Peka terhadap fluktuasi suku bunga

  • Risiko khusus properti

Garis bawah

Investasi real estat langsung mungkin merupakan pilihan yang lebih baik jika Anda menginginkan arus kas, keringanan pajak untuk mengimbangi pendapatan itu, dan potensi apresiasi yang besar. Ini juga bagus jika Anda ingin lebih banyak kendali atas investasi Anda dan menyukai pendekatan boot-on-the-ground.

REIT masuk akal bagi investor yang tidak ingin mengoperasikan dan mengelola real estat, serta bagi mereka yang tidak punya uang atau tidak bisa mendapatkan pembiayaan untuk membeli real estat. REIT juga merupakan cara yang baik bagi investor real estat pemula untuk mendapatkan pengalaman dengan industri ini.