Ensiklopedia keuangan

Triple Net Lease: Pro dan Kontra

Apa Triple Net Lease: Pro dan Kontra?

Sewa bersih tiga kali lipat (NNN) membantu tuan tanah mengurangi risiko sewa komersial. Sewa tiga kali lipat bersih adalah salah satu dari tiga jenis sewa bersih, jenis sewa real estat di mana penyewa membayar satu atau lebih biaya tambahan. Sewa bersih umumnya mencakup pajak properti, premi asuransi properti, atau biaya pemeliharaan, dan sering kali digunakan dalam real estat komersial. Selain sewa bersih tiga kali lipat, jenis sewa bersih lainnya adalah sewa bersih tunggal dan sewa bersih ganda.

Sewa bersih tunggal mengharuskan penyewa hanya membayar pajak properti sebagai tambahan sewa. Dengan sewa bersih ganda, penyewa membayar sewa ditambah pajak properti serta premi asuransi. Sewa tiga kali lipat bersih, juga dikenal sebagai sewa bersih-bersih-bersih, mengharuskan penyewa membayar sewa ditambah ketiga biaya tambahan.

Sewa umumnya lebih rendah dengan sewa bersih dibandingkan tradisional sewa -The lebih biaya penyewa harus beruang, dasar yang lebih rendah menyewa biaya pemilik. Tetapi sewa rangkap tiga biasanya merupakan sewa terikat, yang berarti penyewa tidak dapat mundur karena biayanya — terutama biaya pemeliharaan — mungkin lebih tinggi.

Sewa Bersih Tunggal

Sewa bersih tunggal , yang sering disebut sebagai sewa bersih atau sewa “N”, tidak umum di dunia persewaan. Dalam sewa seperti ini, tuan tanah mentransfer sedikit risiko kepada penyewa, yang membayar pajak properti. Ini berarti semua pengeluaran lain — seperti asuransi , pemeliharaan dan perbaikan, serta utilitas — menjadi tanggung jawab tuan tanah. Pemilik properti juga bertanggung jawab atas pemeliharaan dan / atau perbaikan yang harus dilakukan selama masa sewa di dalam properti.

Penyewa di bawah sewa bersih tunggal akhirnya membayar sewa sedikit lebih rendah daripada dengan sewa standar karena biaya tambahan pajak properti. Tetapi pembayaran sewa yang lebih tinggi tidak mengurangi tanggung jawab pemilik rumah untuk selalu memperbarui pengeluaran ini.

Misalnya, penyewa mungkin melewatkan atau terlambat membayar ke pemerintah kota, yang berarti tuan tanah siap membantu mereka. Hal ini dapat mengakibatkan denda dan / atau biaya tambahan. Itulah mengapa kebanyakan tuan tanah memasukkan pajak properti dalam pembayaran sewa. Mereka lebih suka pembayaran melewati mereka sehingga mereka tahu pajak dibayar tepat waktu dan dalam jumlah yang benar.

Sewa Bersih Ganda

Sewa bersih ganda , yang juga disebut sewa bersih-bersih atau sewa “NN”, sangat populer di real estat komersial. Dalam sewa seperti ini, penyewa membayar pajak properti dan premi asuransi selain sewa. Sewa pokok — dibayarkan untuk ruangan itu sendiri — umumnya lebih rendah karena biaya tambahan yang harus ditanggung penyewa. Di sisi lain, semua biaya pemeliharaan tetap menjadi tanggung jawab pemilik, yang membayarnya secara langsung.

Dalam perkembangan komersial yang lebih besar dengan lebih dari satu ruang yang tersedia untuk disewa, seperti pusat perbelanjaan dan kompleks perkantoran yang luas, penyewa mungkin memiliki luas luas yang berbeda dari tetangga mereka. Jadi, tuan tanah biasanya menetapkan pajak dan biaya asuransi kepada penyewa secara proporsional berdasarkan jumlah ruang yang disewakan.

Sama seperti sewa bersih tunggal, tuan tanah harus mendapatkan pembayaran tambahan yang diteruskan kepada mereka, sehingga mereka dapat membayarnya ke pemerintah kota dan perusahaan asuransi. Meskipun sewa penyewa mencakup pembayaran ini, nama pemiliknya ada pada tagihan pajak dan asuransi, yang berarti merekalah yang pada akhirnya bertanggung jawab. Dengan meminta penyewa membayar biaya ini langsung kepada mereka, pemilik dapat menghindari masalah yang terkait dengan keterlambatan atau pembayaran yang terlewat oleh penyewa, yang dapat mengakibatkan biaya tambahan.

Sewa Jaring Tiga Kali Lipat

The bersih tiga sewa membebaskan pemilik yang paling berisiko dari setiap sewa guna usaha bersih. Artinya, bahkan biaya pemeliharaan dan perbaikan struktural harus dibayar oleh penyewa — selain sewa, pajak properti, dan premi asuransi. Karena biaya tambahan ini dibebankan kepada penyewa, pemilik umumnya mengenakan biaya sewa dasar yang lebih rendah.

Ketika biaya pemeliharaan lebih tinggi dari yang diharapkan, penyewa di bawah sewa tiga bersih sering kali berusaha keluar dari sewa mereka atau mendapatkan konsesi sewa. Untuk mencegah hal ini terjadi, banyak tuan tanah lebih suka menggunakan sewa bersih yang dapat diikat. Ini adalah salah satu jenis sewa guna usaha bersih tripel yang tidak dapat diakhiri sebelum tanggal kedaluwarsanya. Selain itu, jumlah sewa tidak dapat diubah dengan alasan apa pun, termasuk kenaikan biaya tambahan yang tidak terduga dan signifikan.

Referensi cepat

Tuan tanah mungkin lebih suka menggunakan sewa guna usaha bersih yang dapat diikat karena penyewa mungkin mencoba keluar dari sewa bersih tiga lapis yang mahal.

Sewa tiga kali lipat bersih dapat meningkatkan biaya operasional penyewa, dan mereka mungkin terkait dengan pengurangan pada polis asuransi. Mereka mungkin juga bertanggung jawab atas segala kerusakan properti yang tidak ditanggung oleh perusahaan asuransi.

Kebanyakan sewa tiga bersih adalah sewa jangka panjang yang berlangsung selama lebih dari 10 tahun, dan umumnya termasuk konsesi untuk kenaikan sewa.

Poin Penting

  • Sewa bersih adalah sewa real estat di mana penyewa membayar satu atau lebih biaya tambahan.
  • Dalam sewa bersih tunggal, penyewa membayar sewa pokok yang lebih rendah di samping pajak properti.
  • Sewa bersih ganda termasuk pajak properti dan premi asuransi, selain sewa dasar.
  • Sewa bersih tiga kali lipat mencakup pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan, selain sewa pokok.
  • Penyewa mungkin mencoba untuk keluar dari sewa guna usaha bersih tripel karena tingginya biaya yang terkait dengan mereka, jadi tuan tanah umumnya menggunakan sewa bersih yang dapat diikat.

Sewa Bersih Triple: Pro dan Kontra

Sewa tiga kali lipat menawarkan baik investor dan penyewa beberapa manfaat unik. Namun, ada beberapa batasan untuk jenis sewa komersial ini yang harus dipertimbangkan oleh kedua belah pihak sebelum menandatangani perjanjian sewa tiga neto jangka panjang. Meskipun pada umumnya, penyewa dalam sewa guna usaha bersih tiga lapis menerima lebih banyak tanggung jawab keuangan daripada jenis sewa lainnya, mereka juga dapat menguntungkan penyewa dalam banyak hal.

Kelebihan dari Sewa Jaring Tiga

Sewa tiga kali lipat adalah perjanjian antara pemilik properti dan penyewa di mana penyewa membayar pajak properti, premi asuransi, dan pemeliharaan dan perbaikan pemeliharaan, selain biaya sewa bulanan gedung atau ruangan.

Hunian Jangka Panjang

Sebagian besar perjanjian sewa guna usaha bersih rangkap tiga disusun untuk menawarkan hunian penyewa jangka panjang (hingga 20 tahun). Ini menguntungkan bagi tuan tanah karena menghilangkan risiko dan kerugian properti yang teronggok di antara penyewa.

Investasi Berisiko Rendah

Karena penyewa bertanggung jawab atas hampir semua biaya yang terkait dengan properti — mulai dari pajak dan asuransi hingga biaya pemeliharaan rutin — perjanjian sewa guna usaha bersih tiga kali lipat adalah investasi berisiko rendah bagi seorang investor.

Arus Pendapatan yang Konsisten

Sewa bersih tiga kali lipat dapat memberikan sumber pendapatan yang konsisten bagi investor. Jenis sewa ini disusun untuk memasukkan jumlah sewa yang konsisten setiap bulan selama periode waktu yang diperpanjang. Plus, sebagian besar biaya properti yang tidak diketahui atau bencana akan diteruskan ke penyewa, membantu melindungi risiko apa pun dalam investasi.

Membangun Ekuitas

Properti sewa tiga bersih sering ditambahkan ke portofolio investasi sebagai strategi konservatif berisiko rendah untuk menciptakan lebih banyak ekuitas. Selain itu, investor dapat memutuskan untuk menjual properti saat pasar mencapai puncaknya, populasi melonjak, atau saat mereka siap menggunakan ekuitas tersebut dalam investasi berikutnya.

Pengurangan Tugas Tuan Rumah

Dengan sewa tiga bersih, Anda hampir tidak memiliki tanggung jawab pemilik sebagai sewa yang lebih konvensional. Dengan lebih banyak waktu dan uang, seorang investor dapat mengejar usaha lain.

Jejak Bisnis Jangka Panjang

Penyewa yang menyetujui sewa jangka panjang memiliki keuntungan karena dapat menciptakan lokasi yang dapat dikenali dan tahan lama untuk bisnis mereka.

Lokasi

Biasanya properti dengan sewa tiga bersih terletak di area yang dapat diakses yang dekat dengan bisnis populer lainnya. Ini dapat membantu penyewa mendapatkan lalu lintas dan keterpaparan dari pelanggan yang mengunjungi bisnis lain di sekitarnya.

Manfaat Pajak

Karena penyewa dalam sewa guna usaha bersih tiga kali lipat bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, mereka mungkin dapat memasukkan biaya ini ke dalam biaya bisnis mereka dan memperoleh beberapa manfaat pajak untuk bisnis mereka.

Kontra Sewa Jaring Tiga

Topi Penghasilan

Bagi tuan tanah yang terikat dalam sewa jangka panjang, mereka kehilangan kemampuan untuk meningkatkan harga sewa jika nilai properti di daerah tersebut meningkat. Dalam jangka panjang, ini dapat membatasi potensi penghasilan.

Risiko Lowongan dan Biaya Rollover

Selalu ada risiko penyewa mungkin gagal bayar, bahkan jika ada sewa jangka panjang dan penyewa telah diperiksa secara menyeluruh. Selama mereka mencoba mengisi lowongan, investor bisa mengalami kerugian.

Asumsi Beban Properti

Dengan sewa tiga kali lipat, penyewa bertanggung jawab atas operasi dan pemeliharaan lokasi bisnis. Selain (terkadang) biaya tinggi dalam menjalankan bisnis mereka, penyewa juga harus siap untuk membiayai operasional gedung dan segala pengeluaran tak terduga yang terkait dengannya. Ini bisa menjadi beban keuangan yang besar, dan penyewa harus memiliki profil kredit yang kuat agar memenuhi syarat untuk sewa guna usaha bersih tiga kali lipat.

Kewajiban Pajak

Ketika penyewa bertanggung jawab atas pajak properti, mereka juga bertanggung jawab atas semua kewajiban terkait, termasuk denda dan denda atas keterlambatan atau kesalahan pengiriman pajak.

Apa yang Kami Suka

  • Kelebihan dari Triple Net Lease

  • Dijamin, hunian jangka panjang

  • Investasi berisiko rendah

  • Arus pendapatan yang dapat diandalkan

  • Ciptakan lebih banyak ekuitas

  • Mengurangi tugas pemilik rumah

  • Jejak bisnis yang langgeng

  • Lokasi optimal

  • Manfaat pajak

Yang Tidak Kami Suka

  • Kontra Sewa Jaring Tiga

  • Topi penghasilan

  • Resiko lowongan

  • Dengan asumsi biaya properti

  • Kewajiban pajak

Contoh Sewa Tiga Bersih

Banyak perusahaan multinasional besar yang menginginkan keseragaman merek memilih sewa tiga bersih.Walgreens adalah salah satu contoh perusahaan yang sering menyetujui perjanjian sewa guna usaha bersih tiga kali lipat.Pada 2019, Walgreens adalah apotek AS terbesar kedua menurut total pendapatan resep.  Walgreens berspesialisasi dalam obat resep dan toko serba ada untuk barang-barang rumah tangga. Walgreens memilih sewa guna usaha bersih tiga kali lipat selama 25 tahun.

Ketika sebuah perusahaan memilih sewa guna usaha bersih tiga kali lipat, mereka membebaskan pemiliknya dari tanggung jawab keuangan atau fisik apa pun. Mereka melakukan perawatan sendiri, menggunakan vendor sendiri, memesan papan nama sendiri, membayar biaya operasional, dan belanja modal. Namun, dengan menyetujui sewa tiga kali lipat, Walgreens dapat memilih lokasi ritel utamanya. Toko Walgreens biasanya berada di lokasi yang sangat baik — lahan seluas 1,5 hektar di sudut utama di area ritel besar.

Walgreens mencari lokasi sudut ini untuk visibilitas perdana mereka.Perusahaan ini dianggap sebagai penyewa yang sangat baik di bidang sewa guna usaha bersih tiga kali lipat dan investasi konservatif bagi investor.

Pertimbangan Khusus

Saat memasuki segala jenis sewa, penyewa harus mempertimbangkan bahwa pembayaran sewa mereka, apakah termasuk biaya tambahan atau catatan, dapat meningkat. Seorang tuan tanah dapat menaikkan harga sewa karena kenaikan legal yang diizinkan oleh pemerintah daerah. Tapi sewa juga bisa meningkat karena penilaian kembali pajak properti atau kenaikan premi asuransi.

Tapi ada alternatif lain. Jika diberi opsi, penyewa mungkin ingin mempertimbangkan untuk menandatangani sewa bruto , yang mengenakan tarif sewa tetap. Jumlah ini mencakup biaya ruang, serta biaya tambahan yang menyertainya. The pemilik , oleh karena itu, mempertahankan tanggung jawab untuk membayar pajak properti, premi asuransi, dan biaya pemeliharaan. Mereka menutupi biaya-biaya ini dengan memasukkannya ke dalam sewa yang mereka bebankan kepada penyewa.

Misalnya, jika sewa tahunan adalah $ 10.000 dan mereka memperkirakan biaya tambahan menjadi $ 3.000, sewa efektif yang mereka bebankan kepada penyewa adalah $ 13.000 per tahun. Meskipun sewa tradisional lebih umum daripada sewa bersih, sewa tersebut menghadirkan lebih banyak risiko bagi pemiliknya, yang harus menanggung setiap kenaikan tak terduga dalam biaya tambahan. Inilah sebabnya mengapa beberapa tuan tanah lebih suka menggunakan jenis sewa bersih, mengalihkan sebagian atau semua risiko ini kepada penyewa. 

Sebuah sewa gross dimodifikasi adalah alternatif lain untuk sewa guna usaha bersih. Dengan sewa kotor yang dimodifikasi, penyewa membayar sewa dasar pada awal sewa. Seiring waktu, sewa mengambil bagian proporsional dari beberapa biaya lain yang terkait dengan properti juga, seperti  pajak properti , utilitas, asuransi, dan pemeliharaan.

FAQ Sewa Jaring Tiga

Apakah Sewa Jaring Tiga Merupakan Ide Yang Baik?

Untuk penyewa dan tuan tanah, sewa tiga bersih tiga kali lipat dapat menawarkan beberapa keuntungan. Penyewa memiliki lebih banyak kebebasan dengan strukturnya; mereka dapat menyesuaikan ruang mereka untuk keseragaman merek yang lebih banyak tanpa investasi modal untuk membeli. Keuntungan lain adalah bahwa sewa ini cenderung cukup fleksibel: batas atas kenaikan pajak, kenaikan asuransi, dll. Bagi pemilik rumah, sewa bersih tiga kali lipat dapat menjadi sumber pendapatan yang dapat diandalkan dan memiliki biaya overhead yang sangat sedikit. Pemilik properti juga tidak harus berperan aktif dalam pengelolaan properti.

Apa Perbedaan Antara Sewa Neto dan Triple Net?

Sewa bersih adalah jenis sewa di mana penyewa membayar sebagian atau seluruh pajak, biaya asuransi, dan biaya pemeliharaan properti, selain sewa dasar. Sewa bersih biasanya digunakan dalam  real estat komersial. Ada tiga jenis utama sewa bersih: sewa bersih tunggal, sewa bersih ganda, dan sewa bersih tiga kali lipat. Ketika penyewa menandatangani sewa bersih tunggal, mereka membayar salah satu dari tiga kategori biaya:  pajak , pemeliharaan, dan biaya asuransi. Ketika penyewa menandatangani sewa guna usaha bersih ganda, mereka setuju untuk membayar dua dari tiga kategori biaya. Sewa ini juga disebut sewa bersih bersih. Akhirnya, ketika penyewa menandatangani sewa tiga bersih, mereka setuju untuk membayar ketiga kategori biaya tersebut. Sewa tiga bersih juga dikenal sebagai sewa net-net-net.

Bisakah Anda Menegosiasikan Sewa Triple Net?

Dengan sewa bersih tiga kali lipat, hampir semua tanggung jawab jatuh pada penyewa.Penyewa bertanggung jawab untuk membayar sewa, serta semua biaya overhead yang terkait dengan kepemilikan properti: pajak, asuransi, biaya operasional, utilitas, dll. Akibatnya, jumlah sewa dasar dapat menjadi istilah negosiasi utama.Karena penyewa menanggung risiko overhead tuan tanah, mereka mungkin dapat menegosiasikan jumlah sewa dasar yang lebih menguntungkan.Selain itu, dalam beberapa kasus, penyewa dapat menegosiasikan aspek biaya perbaikan dan / atau utilitas apa yang menjadi tanggung jawab tuan tanah.

Bagaimana Anda Menghitung Sewa Tiga Bersih?

Ada berbagai cara untuk menghitung jumlah sewa bersih tiga kali lipat.Kadang-kadang tuan tanah akan menjumlahkan semua pajak properti, asuransi, biaya pemeliharaan, dan biaya area umum untuk sebuah bangunan dan membaginya dengan 12. Jumlah ini adalah biaya bulanan.Proses ini disederhanakan ketika hanya satu penyewa yang menyewa sebuah bangunan.Jumlah sewa dasar bulanan biasanya dihitung berdasarkan tarif per luas persegi.

Apa Tanggung Jawab Tuan Tanah dalam Sewa Tiga Jaring?

Penyewa bertanggung jawab atas sebagian besar biaya yang berkaitan dengan properti komersial dengan sewa tiga kali lipat bersih.Namun, pemilik mungkin bertanggung jawab atas atap dan struktur, dan terkadang tempat parkir.

Garis bawah

Sewa bersih adalah jenis sewa real estat — biasanya untuk properti sewa komersial — di mana penyewa membayar satu atau lebih biaya tambahan. Ada tiga jenis dasar sewa bersih: sewa bersih tunggal, ganda, dan tiga kali lipat. Dengan sewa tiga kali lipat, penyewa berjanji untuk membayar semua biaya properti, termasuk pajak real estat, asuransi bangunan, dan pemeliharaan. Pembayaran ini di samping biaya sewa dan utilitas. Sewa tiga kali lipat kadang-kadang memiliki biaya sewa dasar yang lebih rendah karena penyewa menanggung lebih banyak biaya untuk properti tersebut. Sewa bersih dapat dibandingkan dengan sewa bertahap atau sewa tanah .

Dengan sewa guna usaha, kenaikan harga di masa depan selama masa kontrak ditetapkan dalam perjanjian sewa. Dalam leasing jangka panjang, lease step-up melindungi tuan tanah dari risiko inflasi atau kenaikan pasar. Sewa tanah mengizinkan penyewa untuk mengembangkan sebuah properti selama masa sewa. Kemudian, setelah masa sewa berakhir, tanah dan semua perbaikannya diserahkan kepada pemilik properti / tuan tanah.