Risiko Sekuritas Beragun Hipotek

Sebuah pembiayaan sekunder perumahan (MBS) adalah jenis efek beragun aset yang dijamin dengan hipotek atau koleksi hipotek. MBS dapat diperdagangkan melalui broker. Ini dikeluarkan oleh perusahaan yang disponsori pemerintah  (GSE), lembaga pemerintah federal resmi, atau perusahaan keuangan swasta. 

Apa Risiko Sekuritas Beragun Hipotek?

Meskipun menarik karena sejumlah alasan, MBS memiliki beberapa fitur unik yang menambah risiko jika dibandingkan dengan obligasi vanili biasa. 

  • MBS dijamin dengan kumpulan hipotek perumahan.
  • Pembayaran bulanan “melewati” bank asal ke investor pihak ketiga.
  • Selain pembayaran bunga bulanan, hipotek diamortisasi sepanjang hidupnya, yang berarti sejumlah pokok dilunasi dengan setiap pembayaran bulanan, tidak seperti obligasi, yang umumnya membayar semua pokok pinjaman pada saat jatuh tempo.
  • Selain amortisasi terjadwal, investor menerima, secara pro-rata, pembayaran di muka pokok yang tidak terjadwal karena pembiayaan kembali, penyitaan , dan penjualan rumah. Sementara hipotek biasa mungkin berjangka waktu 30 tahun, seringkali hipotek dilunasi lebih cepat. Karena pembayaran di muka yang tidak terjadwal ini, sulit untuk memprediksi jatuh tempo MBS.

Dengan fokus pada aspek prabayar MBS, artikel ini akan memperkenalkan konsep weighted average life (WAL), dan menjelaskan penggunaannya dalam menjaga dari risiko pembayaran di muka .

Apa Itu Hidup Rata-Rata Tertimbang?

Statistik yang biasanya digunakan sebagai ukuran kematangan efektif MBS adalah WAL, terkadang disebut hanya “kehidupan rata-rata”. Untuk menghitung WAL, kalikan tanggal (dinyatakan sebagai pecahan tahun atau bulan) setiap pembayaran dengan persentase total pokok yang lunas pada tanggal tersebut, lalu jumlahkan hasilnya. Dengan demikian, WAL mencatat dampak pembayaran pokok selama masa keamanan.

WAL dapat divisualisasikan sebagai titik tumpu pada garis waktu yang berjalan dari awal hingga tanggal akhir jatuh tempo. Titik tumpu “menyeimbangkan” pembayaran pokok, seperti halnya anak-anak dengan bobot berbeda menyeimbangkan jungkat-jungkit dengan posisi berbeda di tiang. Gambar 1 di bawah ini menggambarkan WAL untuk kumpulan hipotek 30 tahun . 

Gambar 1

Sumber: “The Duration of a Bond as a Price Elasticity and a Fulcrum” (1988) oleh Dr. David Smith

Hasil dan Tingkat Pengembalian Internal

MBS dapat dipasarkan dan dapat diperdagangkan dengan premi, diskon, atau nilai nominal , tergantung pada perubahan harga pasar saat ini. Pass-through dengan kupon saat ini diperdagangkan dengan nilai nominal, sementara pass-through dengan kupon tinggi diperdagangkan dengan premi dan perdagangan sekuritas dengan kupon rendah dengan diskon. Hasil yang dikutip adalah tingkat pengembalian internal , yang menyamakan nilai sekarang dari semua arus kas masa depan dengan harga sekuritas saat ini. Oleh karena itu, imbal hasil yang dikutip di MBS selalu bergantung pada asumsi pembayaran di muka.

Asumsi pembayaran di muka sangat penting untuk sekuritas pass-through hipotek. Investor tahu sebelumnya bahwa pembayaran di muka dapat dan akan terjadi, tetapi tidak tahu kapan dan seberapa banyak. Variabel tersebut harus diproyeksikan dan diasumsikan. Selain itu, tidak ada asumsi konservatif tunggal yang dapat diterapkan ke semua pass-through karena efek asimetrisnya — ada insentif untuk melakukan prabayar lebih cepat pada MBS premium, sedangkan kebalikannya berlaku untuk MBS diskon.

(Lihat  An Inside Look at Internal Rate of Return untuk lebih lanjut tentang menggunakan metode analisis keuangan ini.)

Apa Hasil Realisasi?

Hasil yang direalisasikan pada sekuritas pass-through adalah hasil yang benar-benar diterima pembeli saat memegang sekuritas, berdasarkan pada pembayaran di muka pokok yang sebenarnya, bukan pada asumsi pembayaran di muka yang digunakan untuk menghitung hasil yang dikutip. Pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat dari yang diharapkan mempengaruhi pembayaran premi dan diskon secara asimetris.

Misalkan keamanan pass-through diperdagangkan dengan harga premium. Pembayaran di muka dengan nilai nominal menghasilkan arus kas yang hanya dapat diinvestasikan kembali dengan kurs saat ini yang lebih rendah. Akibatnya, pembayaran di muka yang lebih cepat dari yang diasumsikan menyangkal investor arus kas tinggi yang membenarkan harga premium di tempat pertama. Di sisi lain, pembayaran di muka yang lebih lambat menawarkan lebih banyak waktu kepada investor untuk mendapatkan tingkat kupon yang lebih tinggi. Akibatnya, pembayaran di muka yang lebih lambat meningkatkan hasil realisasi di atas hasil yang dikutip, sementara pembayaran di muka yang lebih cepat menurunkan hasil yang direalisasikan.

Manfaat pass-through diskon dari pembayaran di muka yang lebih cepat dari yang diantisipasi karena arus kas tersebut dapat diinvestasikan kembali pada nilai nominal dalam sekuritas kupon saat ini. Akibatnya, investor dapat dengan mudah mengganti kupon rendah dengan yang lebih tinggi, karena pembayaran di muka pada par. Oleh karena itu, hasil yang direalisasikan akan melebihi hasil yang dikutip. Sebaliknya, hal sebaliknya terjadi ketika pembayaran di muka lebih lambat dari yang diharapkan. Investor terjebak dengan kupon yang lebih rendah untuk jangka waktu yang lebih lama, sehingga mengurangi hasil yang direalisasikan.

Apa Asumsi Pembayaran Di Muka?

Selama bertahun-tahun, sejumlah spesifikasi konvensional dari asumsi tarif pembayaran di muka telah dikembangkan. Masing masing punya kelebihan dan kekurangan.

Hasil Hipotek Standar

Spesifikasi pertama dan paling sederhana adalah mengasumsikan “hasil hipotek standar” atau “dibayar dimuka dalam 12.” Dalam spesifikasi ini, diasumsikan bahwa tidak ada pembayaran di muka sama sekali sampai tahun kedua belas, ketika semua hipotek di kolam dibayar dimuka secara keseluruhan.

Spesifikasi ini memiliki keunggulan berupa kesederhanaan komputasi dan sesuai dengan kenyataan bahwa jatuh tempo efektif sebagian besar kumpulan hipotek jauh lebih pendek daripada tanggal jatuh tempo akhir. Di luar itu, tidak banyak yang bisa dikatakan untuk asumsi ini. Ini sama sekali mengabaikan pembayaran di muka yang terjadi di tahun-tahun awal kumpulan hipotek. Oleh karena itu, hasil yang dihitung dan dikutip berdasarkan asumsi pembayaran di muka “standar” ini secara serius mengecilkan potensi hasil pada perdagangan sekuritas pass-through dengan diskon besar dan melebih-lebihkan hasil potensial pada pass-through premium.

Metode Pengalaman FHA

Di ujung lain spektrum adalah spesifikasi pembayaran di muka berdasarkan pengalaman aktual dari Federal Housing Administration  (FHA). FHA mengumpulkan data historis tentang kejadian sebenarnya dari pembayaran di muka atas pinjaman hipotek yang diasuransinya. Data ini mencakup berbagai tanggal awal dan tingkat kupon .

Metode pengalaman FHA jelas merupakan perbaikan atas imbal hasil hipotek standar, karena metode ini memperkenalkan asumsi yang realistis dan tervalidasi secara historis, namun bukannya tanpa masalah.Karena FHA menerbitkan seri baru hampir setiap tahun, pasar hipotek sekunder menghadapi keadaan yang membingungkan karena memiliki sekuritas berdasarkan seri dari tahun yang berbeda.

(Baca selengkapnya tentang pasar hipotek sekunder di Di Balik Layar Hipotek Anda .)

Tarif Pembayaran Di Muka Konstan

Spesifikasi lain yang telah digunakan adalah tarif prabayar konstan (CPR), yang juga dikenal sebagai ” tarif prabayar bersyarat “. Spesifikasi ini mengasumsikan bahwa persentase saldo pokok yang dibayar dimuka selama tahun tertentu adalah konstan.

Metode CPR lebih mudah digunakan secara analitik daripada pengalaman FHA, karena tarif pembayaran di muka yang berlaku untuk setiap tahun adalah satu angka yang konsisten, bukan satu dari 30 angka yang bervariasi. Akibatnya, lebih mudah untuk membandingkan imbal hasil yang dikutip untuk periode kepemilikan tertentu di berbagai asumsi pembayaran di muka. Satu keuntungan kecil dari metode CPR adalah metode ini memperlihatkan sifat subjektif dari asumsi pembayaran di muka. Pendekatan pengalaman FHA menyiratkan tingkat presisi yang mungkin sama sekali tidak beralasan.

Varian CPR disebut “kematian bulanan tunggal” (SMM). SMM hanyalah analog bulanan dengan CPR tahunan. Ini mengasumsikan bahwa persentase saldo pokok yang dibayar dimuka selama bulan tertentu adalah konstan.

Model Pembayaran Di Muka Standar PSA

Asumsi tarif prabayar yang paling umum digunakan adalah pengalaman pembayaran di muka standar yang ditawarkan oleh Asosiasi Sekuritas Publik (PSA), sebuah grup perdagangan industri. Tujuan PSA adalah membawa standardisasi ke pasar. 30 bulan pertama pengalaman pembayaran di muka standar memerlukan CPR yang terus meningkat, dimulai dari nol dan naik 0,2% setiap bulan; setelah itu, digunakan CPR tingkat enam persen. Namun, terkadang, hasil didasarkan pada asumsi pembayaran di muka yang lebih cepat atau lebih lambat daripada standar ini. Perubahan asumsi pembayaran di muka ini ditunjukkan dengan menetapkan persentase di atas atau di bawah 100%.

  • Sebuah MBS yang dikutip pada 200% PSA mengasumsikan kenaikan 0,4% CPR bulanan selama 30 bulan pertama, kemudian CPR level pada 12%.
  • Sebuah MBS yang dikutip pada 50% PSA mengasumsikan peningkatan bulanan 0,1% dalam CPR, sampai tingkat CPR tiga persen tercapai.

Garis bawah

Seperti yang telah dibahas, menggunakan kehidupan rata-rata tertimbang melibatkan sejumlah asumsi dan jauh dari tepat. Namun, ini membantu investor membuat prediksi yang lebih realistis tentang imbal hasil dan jangka waktu MBS yang membantu mengurangi risiko pembayaran di muka yang melekat.

(Untuk lebih lanjut tentang MBS, lihat Untung Dari Hutang Hipotek Dengan MBS .)