Kupon Rata-Rata Tertimbang (WAC)
Apa Kupon Rata-Rata Tertimbang (WAC)?
Kupon rata-rata tertimbang (WAC) adalah pengukuran tingkat pengembalian atas kumpulan hipotek yang dijual kepada investor sebagai sekuritas yang didukung hipotek (MBS). Hipotek yang mendasarinya dilunasi pada jangka waktu yang berbeda, sehingga WAC mewakili pengembaliannya pada saat diterbitkan dan mungkin berbeda dari WAC-nya nanti.
Poin Penting
- WAC adalah tingkat bunga kotor rata-rata dari hipotek yang mendasarinya dalam sekuritas berbasis hipotek pada saat diterbitkan.
- WAC pada sekuritas yang didukung hipotek digunakan oleh analis investasi ini untuk memperkirakan karakteristik prabayarnya.
- WAC akan berubah seiring waktu karena hipotek yang mendasari keamanan dilunasi.
Memahami Kupon Rata-Rata Tertimbang (WAC)
Bank secara rutin menjual hipotek yang mereka terbitkan di pasar hipotek sekunder. Pembelinya adalah investor institusional seperti hedge fund, dan bank investasi. Pembeli ini mengemas hipotek menjadi sekuritas yang dapat dipasarkan yang dapat diperdagangkan kepada investor di pasar terbuka sebagai sekuritas berbasis mortgage (MBS).
Referensi cepat
Dalam penghitungan rata-rata tertimbang, saldo pokok setiap KPR digunakan sebagai faktor pembobotnya.
Pemegang MBS menerima pembayaran bunga atau kupon yang dihitung sebagai rata-rata tertimbang dari kupon pokok pinjaman hipotek yang mendukung MBS.
Menghitung WAC
Kupon rata-rata tertimbang (WAC) dihitung dengan mengambil kotor dari suku bunga terutang pada hipotek yang mendasari MBS dan membobotnya sesuai dengan persentase jaminan yang diwakili oleh masing-masing hipotek.
WAC mewakili tingkat bunga rata-rata dari kumpulan hipotek yang berbeda dengan tingkat bunga yang berbeda-beda. Dalam penghitungan rata-rata tertimbang, saldo pokok setiap hipotek yang mendasari digunakan sebagai faktor pembobotan.
Untuk menghitung WAC, tingkat kupon setiap KPR atau MBS dikalikan dengan sisa saldo pokoknya. Hasilnya dijumlahkan, dan jumlah total dibagi dengan sisa saldo.
Cara lain untuk menghitung kupon rata-rata tertimbang adalah dengan mengambil bobot dari setiap kumpulan hipotek, mengalikan dengan tingkat kupon masing-masing, dan menambahkan hasilnya untuk mendapatkan WAC.
Misalnya, MBS terdiri dari tiga kumpulan hipotek yang berbeda dengan saldo pokok $ 11 juta. Bundel hipotek pertama, atau tahap, terdiri dari hipotek senilai $ 4 juta yang menghasilkan 7,5%. Kelompok kedua memiliki saldo hipotek $ 5 juta dengan tarif 5%. Kelompok ketiga memiliki hipotek senilai $ 2 juta dengan tingkat bunga 3,8%.
Menggunakan metode pertama yang diuraikan di atas:
WAC = [($ 4 juta x 0,075) + ($ 5 juta x 0,05) + ($ 2 juta x 0,038)] / $ 11 juta
WAC = ($ 300.000 + $ 250.000 + $ 76.000) / $ 11 juta
WAC = $ 626.000 / $ 11 juta = 5,69%
Alternatifnya, WAC an dihitung dengan mengevaluasi bobot masing-masing tahap hipotek terlebih dahulu:
Berat Pool 1: $ 4 juta / $ 11 juta = 36,36%
Berat Pool 2: $ 5 juta / $ 11 juta = 45,45%
Bobot Pool 3: $ 2 juta / $ 11 juta = 18,18%
Jumlah bobot adalah 100%. Oleh karena itu, WAC dihitung sebagai:
WAC = (36,36 x 0,075) + (45,45 x 0,05) + (18,18 x 0,038)
WAC = 2,727 + 2,2725 + 0,6908 = 5,69%
Tingkat kupon rata-rata tertimbang dapat berubah selama masa pakai MBS, karena berbagai pemegang hipotek membayar hipotek mereka dengan tingkat bunga yang berbeda dan jadwal yang berbeda.
Ketika MSB Menjadi Berisiko
Tidak ada penyebutan sekuritas berbasis mortgage yang lengkap tanpa mengacu pada krisis keuangan 2007-2008, yang sebagian besar disalahkan pada mereka.
Banyak investasi MBS pada periode itu didukung oleh hipotek yang diterbitkan selama gelembung perumahan nasional dan, dalam banyak kasus, diberikan kepada peminjam yang tidak mampu membayarnya kembali. Ketika gelembung pecah, banyak dari peminjam ini terpaksa gagal bayar dan nilai sekuritisasi aset-aset ini mencair.
Mereka justru dijamin dengan pinjaman subprime .