Bagaimana Menilai Properti Investasi Real Estat

Metode Penilaian

Model penilaian absolut menentukan nilai sekarang dari arus kas masuk masa depan untuk mendapatkan nilai intrinsik dari suatu aset. Metode yang paling umum adalah teknik model diskonto dividen (DDM) dan arus kas diskonto (DCF).

Di sisi lain, metode nilai relatif menyarankan bahwa dua sekuritas yang sebanding harus diberi harga yang sama sesuai dengan pendapatan mereka. Rasio seperti price-to-earnings (P / E) dan price-to-sales dibandingkan dengan perusahaan lain dalam industri yang sama untuk menentukan apakah suatu saham bernilai di bawah atau di atas.

Seperti dalam penilaian ekuitas, analisis penilaian real estat harus menerapkan kedua prosedur tersebut untuk menentukan kisaran nilai yang mungkin.

Mendiskon masa depan NOI

Rumus untuk menghitung nilai real estat berdasarkan potongan pendapatan operasional bersih adalah:

Market Value=NHAIsaya1r-g=NHAIsaya1Rwhere:NHAIsaya=Net operating incomer=Required rate of return on real estate assetsg=Growth rate of NHAIsayaR=Capitalization rate (r-g)\ begin {aligned} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {where:} \\ & NOI = \ text {Pendapatan operasional bersih} \\ & r = \ text {Tingkat pengembalian yang diperlukan untuk aset real estat} \\ & g = \ text {Tingkat pertumbuhan} NOI \\ & R = \ text {Tingkat kapitalisasi} (rg) \ end {aligned} orang Nilai pasar=r-g

NOI mencerminkan pendapatan yang akan dihasilkan properti setelah memperhitungkan biaya operasional — tetapi sebelum pemotongan pajak dan pembayaran bunga. Namun, sebelum dikurangi biaya, pendapatan total yang diperoleh dari investasi harus ditentukan.

Pendapatan sewa yang diharapkan pada awalnya dapat diperkirakan berdasarkan properti sebanding di sekitarnya. Dengan riset pasar yang tepat , investor dapat menentukan harga yang dibayarkan penyewa di area tersebut dan berasumsi bahwa harga sewa per kaki persegi yang serupa dapat diterapkan pada properti ini. Perkiraan kenaikan harga sewa diperhitungkan dalam tingkat pertumbuhan dalam rumus.

Karena tingkat kekosongan yang tinggi merupakan ancaman potensial bagi hasil investasi real estat, analisis sensitivitas atau perkiraan konservatif yang realistis harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang hilang jika aset tidak digunakan pada kapasitas penuh.

Biaya operasional termasuk biaya yang dikeluarkan secara langsung melalui operasi sehari-hari bangunan, seperti asuransi properti, biaya manajemen, biaya pemeliharaan, dan biaya utilitas. Perhatikan bahwa penyusutan tidak termasuk dalam perhitungan biaya total. Pendapatan operasional bersih dari properti real estat serupa dengan pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi (EBITDA).

Mendiskontokan NOI dari investasi real estat dengan cap rate analog dengan mendiskontokan aliran dividen di masa depan dengan tingkat pengembalian yang sesuai yang disyaratkan, disesuaikan dengan pertumbuhan dividen. Investor ekuitas yang akrab dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat kemiripannya.

Pengganda Pendapatan Kotor

The multiplier pendapatan kotor pendekatan adalah penilaian relatif metode yang didasarkan pada asumsi yang mendasari bahwa properti di daerah yang sama akan dihargai secara proporsional dengan pendapatan kotor bahwa mereka membantu menghasilkan.

Sesuai dengan namanya, pendapatan kotor adalah pendapatan total sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, tingkat kekosongan harus diramalkan untuk mendapatkan perkiraan pendapatan kotor yang akurat.

Misalnya, jika investor real estat membeli bangunan seluas 100.000 kaki persegi, mereka dapat menentukan dari data properti yang sebanding bahwa pendapatan bulanan kotor rata-rata per kaki persegi di lingkungan tersebut adalah $ 10. Meskipun investor awalnya berasumsi bahwa pendapatan kotor tahunan adalah $ 12 juta ($ 10 x 12 bulan x 100.000 kaki persegi), ada kemungkinan akan ada beberapa unit kosong di dalam gedung pada waktu tertentu.

Dengan asumsi ada tingkat kekosongan 10% , pendapatan kotor tahunan adalah $ 10,8 juta ($ 12 juta x 90%). Pendekatan serupa juga diterapkan pada pendekatan pendapatan operasional bersih.

Langkah selanjutnya untuk menilai nilai properti real estat adalah menentukan pengganda pendapatan kotor dan mengalikannya dengan pendapatan kotor tahunan. Pengganda pendapatan kotor dapat ditemukan dengan menggunakan data penjualan historis. Melihat harga jual properti yang sebanding dan membagi nilai itu dengan pendapatan kotor tahunan yang dihasilkan menghasilkan pengali rata-rata untuk wilayah tersebut.

Jenis pendekatan penilaian ini mirip dengan menggunakan transaksi atau kelipatan yang sebanding untuk menilai saham. Banyak analis akan meramalkan pendapatan perusahaan dan mengalikan laba per saham (EPS) dengan rasio P / E industri. Penilaian real estat dapat dilakukan melalui langkah-langkah serupa.

Penghalang Pandang untuk Penilaian Real Estat

Kedua metode penilaian real estat ini tampak relatif sederhana. Namun, dalam praktiknya, menentukan nilai properti yang menghasilkan pendapatan dengan perhitungan ini cukup rumit. Pertama-tama, mungkin memakan waktu dan menantang untuk mendapatkan informasi yang diperlukan terkait semua input formula, seperti pendapatan operasional bersih, premi yang termasuk dalam tingkat kapitalisasi, dan data penjualan yang sebanding.

Kedua, model penilaian ini tidak memperhitungkan dengan tepat kemungkinan perubahan besar di pasar real estat, seperti krisis kredit atau ledakan real estat. Akibatnya, analisis lebih lanjut harus dilakukan untuk meramalkan dan memperhitungkan kemungkinan dampak perubahan variabel ekonomi.

Karena pasar properti kurang likuid dan transparan dibandingkan pasar saham, terkadang sulit mendapatkan informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan investasi yang terinformasi lengkap.

Konon, karena investasi modal besar yang biasanya diperlukan untuk membeli pengembangan besar, analisis yang rumit ini dapat menghasilkan hasil yang besar jika mengarah pada penemuan properti yang dinilai terlalu rendah (mirip dengan investasi ekuitas). Dengan demikian, meluangkan waktu untuk meneliti input yang diperlukan sepadan dengan waktu dan energi.

Garis bawah

Penilaian real estat sering kali didasarkan pada strategi yang mirip dengan analisis ekuitas. Metode lain, selain pendekatan discounted NOI dan gross income multiplier, juga sering digunakan. Beberapa pakar industri, misalnya, memiliki pengetahuan kerja aktif tentang migrasi kota dan pola pembangunan.

Hasilnya, mereka dapat menentukan area lokal mana yang paling mungkin mengalami tingkat apresiasi tercepat. Tidak peduli pendekatan mana yang digunakan, prediktor terpenting dari kesuksesan strategi adalah seberapa baik strategi itu diteliti.