Upreit.

Apa Upreit?

UPREIT berarti payung kemitraan investasi real estat kepercayaan. UPREIT adalah struktur DIRE unik yang memungkinkan pemilik properti untuk menukar propertinya dengan kepemilikan saham di UPREIT. Namun, UPREIT umumnya tunduk pada pertukaran Bagian 721 Kode Pendapatan Internal (IRC).

Memahami UPREIT

Perwalian investasi real estat (REITs) diperkenalkan oleh Dwight D. Eisenhower sebagai jenis reksa dana real estat alternatif. DIRE dibuat sebagai jenis portofolio real estat yang mencakup properti real estat dan modal pembiayaan real estat. DIRE adalah entitas yang memungkinkan investor memberikan kontribusi investasi untuk unit ekuitas atau saham bisnis. 

Karena REIT telah berkembang di pasar, beberapa struktur alternatif telah dikembangkan untuk menyediakan berbagai jenis investor. UPREIT adalah salah satu struktur tersebut, terutama dikenal karena penyisihan kontribusi properti sebagai pertukaran kepemilikan saham. The DownREIT dan beberapa alternatif lain juga telah diciptakan sebagai cabang.

Dalam pembentukannya, REIT dapat memilih untuk mengambil jenis struktur bisnis apa pun. REIT yang diperdagangkan secara publik akan disusun sebagai korporasi. REIT pribadi umumnya akan memilih untuk disusun sebagai kepercayaan atau asosiasi meskipun mereka juga dapat memilih status lain. Seperti kebanyakan non-korporasi, entitas swasta juga memiliki opsi untuk dikenakan pajak sebagai korporasi.

Apa yang terutama penting untuk setiap REIT adalah bahwa mereka memenuhi persyaratan IRC Judul 26, Bagian 856-859. Saat memenuhi persyaratan ini, REIT dapat memberikan semua pendapatannya kepada pemegang sahamnya. Dengan demikian, pendapatan pass-through dianggap sebagai pengurangan dan REIT membayar pajak yang sangat sedikit. Persyaratan utamanya adalah bahwa lebih dari 90% bisnis berkaitan dengan aset real estat .

Pertimbangan Khusus 

Alih-alih menjual properti, pemilik dapat menyumbangkannya ke UPREIT dengan imbalan unit. Unit saham umumnya memiliki nilai yang sama dengan properti yang dikontribusikan. Karena properti yang dijual ke REIT tercakup dalam IRC Bagian 721, transaksi tidak membuat peristiwa kena pajak.

Dalam konversi properti-ke-saham, UPREIT mungkin mendikte ketentuan khusus. Seringkali, pertukaran memberi penjual unit khusus yang memungkinkan penjual properti untuk memilih bagaimana mereka ingin mengenakan REIT. Penjual properti dapat diizinkan untuk segera mengonversi unit menjadi saham REIT. Pilihan lain mungkin juga tersedia seperti memegang saham minimal satu tahun dan kemudian menerima uang tunai.

Setelah investor menjual propertinya kepada UPREIT, UPREIT memiliki properti dan semua administrasi yang terlibat dengannya. Manajemen UPREIT bisa menjadi lebih kompleks daripada REIT dasar karena opsi pertukaran Bagian 721 dan semua ketentuan yang menyertainya untuk unitholder baru. Manajer UPREIT bertanggung jawab untuk mengelola portofolio REIT mereka untuk tujuan menghasilkan pengembalian. 

Saham UPREIT dapat berfluktuasi berdasarkan aktivitas manajemen, penilaian properti real estat, kesepakatan pembiayaan, dan transaksi lain yang terjadi. Ini dapat menciptakan volatilitas bagi pemegang saham. Pemegang saham UPREIT biasanya memiliki likuiditas fleksibel yang memungkinkan mereka dengan mudah mengubah saham mereka menjadi uang tunai kapan pun mereka mau.

Manfaat UPREIT 

UPREIT dapat menjadi pilihan yang layak bagi setiap pemilik properti yang ingin menjual propertinya. Dengan demikian, ini dapat menarik baik pemilik properti perorangan maupun pemilik properti komersial. Setiap pemilik properti yang memilih untuk menukar Bagian 721 menjadi UPREIT dapat menerima nilai properti dalam bentuk unit UPREIT. 

Bagian 721 pertukaran menjadi UPREIT tidak membuat acara kena pajak. Namun, unitholders dikenakan pajak berdasarkan standar perpajakan REIT umum. Beberapa pemilik properti mungkin memilih untuk menggunakan jenis investasi ini untuk perencanaan perkebunan karena mungkin dapat memotong pajak sama sekali.

Persyaratan untuk UPREIT

UPREIT adalah DIRE menurut semua pedoman akuntansi dan pajak standar. UPREIT diciptakan untuk memungkinkan kontribusi properti ke dalam DIRE dengan imbalan kepemilikan saham. Oleh karena itu, penataan ini dipandu oleh standar IRC Bagian 721 yang membahas perisai pajak untuk properti ke bursa saham. Secara umum, setiap REIT yang memungkinkan pertukaran Bagian 721 dalam REIT dapat dianggap sebagai UPREIT.

Sebagian besar REIT akan berfokus pada segmen tertentu dari pasar real estat, meskipun standar panduan hanya menentukan bahwa properti real estat dan pembiayaan terkait harus menghasilkan lebih dari 90% bisnis. UPREIT biasanya akan mengikuti strategi investasi yang sama, dengan fokus pada ceruk real estat yang ditargetkan.

Bagian 721 memberikan standar panduan untuk pelepasan unit pemegang saham dengan imbalan properti. Bagian 721 dapat menjadi alternatif untuk pertukaran Bagian 1031 IRC. Bagian 1031 pertukaran memungkinkan pemilik properti untuk menjual properti mereka dan menginvestasikan hasilnya dalam pertukaran sejenis untuk menghindari pajak. 

Bagian 1031 pertukaran tidak diperbolehkan dalam UPREIT namun karena mereka membutuhkan pertukaran sejenis dan tidak mengizinkan properti untuk berbagi kepemilikan. Oleh karena itu, pertukaran Bagian 721 menjadi UPREIT bisa menarik. Baik bursa 721 maupun 1031 memungkinkan pemilik properti untuk menangguhkan pajak.

UPREIT vs. DownREIT

UPREIT, DownREIT, dan semua entitas REIT khusus lainnya hanyalah REIT pada intinya dengan ketentuan khusus yang memungkinkan mereka menambah fleksibilitas. DownREIT memungkinkan investor properti untuk masuk ke dalam usaha patungan dengan DIRE. Dalam DownREIT, pertukaran unit didasarkan terutama pada nilai properti dalam usaha patungan yang dapat menciptakan pengembalian yang lebih baik untuk usaha patungan yang tidak terikat.