Cara Berinvestasi di Tanah

Investasi Tanah Hunian dan Komersial

Pengembangan lahan perumahan dan komersial menawarkan jalan masuk yang layak ke dalam investasi karena secara virtual peluang pengembangan lahan yang jumlahnya tidak terbatas dapat disusun untuk memenuhikendala modal dan waktuinvestor.Bagi sebagian besar investor kecil,ETF real estate investment trust (REIT) adalah pilihan ideal karena tidak memerlukan manajemen langsung, mereka terdiversifikasi secara luas berdasarkan jenis properti, terdiversifikasi secara geografis, dapat dibeli atau dijual secara real-time , dan harganya sangat murah.Beberapa berspesialisasi dalam jenis real estat, tetapi yang lain, seperti Vanguard REIT ETF (VNQ ), memberikan eksposur yang beragam untuk pengembangan industri, kantor, ritel, perawatan kesehatan, penyimpanan publik, dan properti hunian.

Sayangnya, jenis investasi ini meniadakan kemampuan pemilik tanah untuk menikmati penggunaan tanah. Oleh karena itu, pengembangan lahan hunian dan komersial bukanlah pilihan yang layak bagi masyarakat yang ingin benar-benar merasakan kepemilikan lahan.

Lahan Tanaman Baris dan Lahan Operasi Peternakan

Tanah yang dibeli untuk pertanian tanaman baris atau untuk menjalankan operasi peternakan memberi kemampuan untuk menikmati tanah dalam arti memiliki rumah, serta dari sudut pandang menghasilkan pendapatan. Namun, ada sejumlah masalah bagi investor kecil yang membeli tanah untuk mengoperasikan jenis usaha ini. Pertama, skala yang dibutuhkan untuk menjalankan operasi tanaman baris atau operasi peternakan harus sangat besar agar dapat bertahan secara finansial. Hal ini, pada gilirannya, membutuhkan pengeluaran modal di muka yang signifikan, jauh melebihi kemampuan kebanyakan orang. Selain itu, biaya tetap berkelanjutan yang terkait dengan menjalankan jenis operasi pertanian ini sangat tinggi.

Ini, pada gilirannya, berarti leverage keuangan dan risiko bisnis untuk operasi semacam itu juga sangat tinggi. Akibatnya, pemilik tanah mengalami tekanan yang cukup besar agar usaha jenis ini berhasil secara finansial. Dalam banyak kasus, tingkat stres jauh melebihi manfaat yang diidam-idamkan masyarakat sebagai pemilik tanah. Dengan pemikiran ini, merupakan penilaian yang adil untuk mengatakan bahwa sebagian besar investor kecil harus menghindari melakukan jenis operasi pertanian skala besar ini, karena risiko dan kesulitan dari kegiatan semacam itu kemungkinan besar akan melebihi manfaat apa pun.

Meskipun memiliki usaha tani baris atau peternakan tradisional mungkin tidak memungkinkan bagi sebagian besar investor kecil, banyak pilihan investasi pertanian memberikan eksposur investasi yang dapat diterima untuk usaha pertanian tradisional. Misalnya, beberapa dana memberikan paparan kedelai, jagung, gandum, kapas, gula, kopi, minyak kedelai, ternak hidup, sapi bakalan, kakao, babi tanpa lemak, gandum Kansas City, minyak kanola, dan bungkil kedelai. Oleh karena itu, dengan berinvestasi pada produk ini, investor kecil akan memiliki eksposur investasi yang luas pada operasi pertanian tradisional. Hal ini, pada gilirannya, dapat digunakan oleh investor untuk membantu mengikuti praktik pertanian tradisional, serta menghasilkan laba atas investasi yang menarik dari waktu ke waktu.

Investor kecil juga dapat memanfaatkan berbagai catatan yang diperdagangkan di bursa (ETN) untuk berinvestasi dalam jenis operasi pertanian tradisional tertentu.Misalnya, iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( komoditas lunak seperti jagung, gandum, kedelai, gula, kapas, dan kopi, dan iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) menyediakan eksposur investasi untuk sapi dan babi.2

Dalam hal memanfaatkan ETF dan ETN sebagai opsi investasi terkait lahan dan pertanian, investor perlu memahami bahwa banyak dari jenis produk ini menggunakan instrumen derivatif seperti kontrak berjangka untuk menghasilkan eksposur pasar. Akibatnya, investor perlu melakukan uji tuntas secara menyeluruh pada jenis investasi ini untuk sepenuhnya memahami potensi risiko dan manfaatnya. Namun demikian, penggunaan ETF dan ETN kemungkinan besar akan memberikan peluang terbaik untuk terlibat dalam operasi pertanian skala besar tradisional.

Peluang Investasi Pertanian Kecil

Bagi investor kecil untuk benar-benar menikmati rasa kepemilikan tanah yang lebih tradisional, mungkin pilihan terbaik adalah pertanian kayu, lahan pengembangan mineral, kebun sayur, kebun buah-buahan, kebun anggur, dan lahan rekreasi. Jenis usaha pertanian ini jauh lebih menarik bagi investor kecil: Skala pembelian tanah dapat disesuaikan untuk memenuhi kendala modal investor; operasi memiliki potensi untuk menghasilkan aliran pendapatan yang berkelanjutan, dan investor dapat menikmati berada di lahan saat digunakan.

Dengan demikian, sejumlah ETF dan ETN juga terkait langsung dengan jenis usaha pertanian ini. Oleh karena itu, investor kecil mungkin ingin mempertimbangkan untuk berinvestasi di dalamnya, jika mereka memutuskan bahwa menjalankan operasi pertanian skala kecil membutuhkan terlalu banyak waktu dan sumber daya.

Invesco MSCI Global Timber ETF ( kepemilikan di perusahaan yang memiliki atau menyewa lahan berhutan dan memanen kayu untuk penggunaan komersial dan penjualan produk berbasis kayu.  Selain itu, SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) merupakan salah satu dari banyak opsi investasi yang memberikan eksposur pada pengembangan lahan mineral.

Masalah yang Perlu Dipertimbangkan

Setelah keputusan dibuat untuk membeli tanah mentah sebagai investasi atau untuk pengembangan, investor perlu memahami banyak masalah tentang legalitas yang terkait dengan penggunaan bidang properti tertentu. Misalnya, pembatasan penggunaan lahan dapat membatasi cara di mana tanah dapat digunakan oleh pemilik, tanah easements dapat memberikan akses ke sebagian dari properti kepada pihak terkait, dan alat angkut dari hak mineral dapat memberikan pihak yang tidak terkait dengan otorisasi untuk mengekstraksi dan menjual mineral untuk keuntungan finansial.

Selain itu, hak tepi sungai dan pesisir dapat menetapkan akses yang dimiliki pemilik tanah ke aliran air yang berdekatan, dan letak tanah dapat menentukan jika terletak di dataran banjir, yang akan sangat mempengaruhi cara pemanfaatan tanah. Untungnya, calon pembeli tanah bisa mendapatkan jawaban atas pertanyaan-pertanyaan tersebut dengan melihat spesifikasi hukum sebidang tanah, yang terdapat dalam dokumen yang disebut dengan akta tanah. Jenis dokumen ini biasanya tersedia untuk umum melalui internet, atau dapat diperoleh dengan cara lama, dengan mengunjungi divisi catatan tanah dan akta dari kantor panitera daerah yang sesuai.

Selain masalah hukum, investor kecil harus mempertimbangkan akses tanah ke utilitas dasar seperti listrik atau telekomunikasi. Investor juga harus meninjau kewajiban pajak properti tahunan tanah , menilai potensi pelanggaran masuk tanpa izin, dan menganalisis keterpencilan tanah dari pemilik tanah, serta dari masyarakat terdekat. Semua masalah ini penting, karena kurangnya utilitas dapat sangat menghambat kemampuan untuk memanfaatkan tanah, keterpencilan tanah dapat memengaruhi peluang pemilik tanah untuk menikmati properti, dan pajak properti dapat memengaruhi keuangan pemilik tanah. Dengan mengingat masalah ini, calon pemilik tanah harus melakukan penilaian uji tuntas yang komprehensif sebelum memutuskan untuk membeli tanah.

Gambaran Umum Penilaian Tanah

Investor yang mempertimbangkan pembelian tanah mentah perlu menyadari bahwa mereka terlibat dalam investasi spekulatif murni. Hal ini karena tanah yang belum dikembangkan tidak menghasilkan pendapatan apa pun, dan oleh karena itu pengembalian investasi harus berasal dari potensi perolehan modal yang mungkin diterima setelah tanah tersebut dijual. Dengan pemikiran ini, biaya hutang untuk pinjaman real estat pertanian dapat digunakan untuk membantu melakukan analisis investasi awal.

Dari sudut pandang investasi murni, tanah mentah memiliki laba atas investasi yang sangat tidak menarik, terutama jika kita mempertimbangkan lamanya waktu investor biasanya harus memiliki tanah untuk menghasilkan laba atas investasi. Ditambah lagi, suku bunga untuk pinjaman lahan pertanian dapat meningkat di masa depan, yang berarti bahwa tingkat impas untuk pembelian lahan di masa depan juga akan meningkat.

Jika biaya hutang untuk pinjaman real estat pertanian tidak menghalangi investor kecil untuk ingin membeli tanah sebagai investasi spekulatif, dan mereka benar-benar percaya bahwa mereka dapat mendirikan usaha pertanian kecil yang akan memenuhi kebutuhan modal , persyaratan pendapatan dan batasan waktu mereka. , banyak laporan penilaian tersedia. Laporan-laporan ini dapat diperoleh dari departemen pertanian universitas negeri negeri untuk membantu menilai kelayakan mendirikan operasi bisnis pertanian kecil. Oleh karena itu, investor kecil yang ingin membangun perkebunan kayu, pertanian sayuran, kebun anggur, atau kebun buah-buahan harus dapat menemukan analisis yang komprehensif dan tepat waktu yang menjelaskan bagaimana membangun jenis operasi ini, jumlah pekerjaan yang mungkin mereka perlukan, modal pengeluaran yang diperlukan, lamanya waktu yang diperlukan untuk menerima pengembalian investasi, dan kemungkinan laba atas investasi yang akan dicapai oleh operasi pertanian kecil dari waktu ke waktu.

Terakhir, dan mungkin yang paling penting, investor perlu memahami bahwa berinvestasi di tanah untuk menjalankan usaha pertanian kecil kemungkinan merupakan jenis usaha bisnis yang paling sulit dan berisiko yang dapat dikejar. Ini karena, selain risiko yang ditemukan dalam semua upaya bisnis, operasi pertanian mengambil sejumlah risiko yang tidak harus dihadapi oleh bisnis non-pertanian. Contohnya adalah ancaman berbagai penyakit tanaman, potensi serangan hama, lingkungan cuaca yang selalu berubah, dan harga pasar yang tidak stabil. Karena alasan ini, ditambah dengan fakta bahwa menjalankan usaha pertanian kecil membutuhkan kekuatan fisik, stamina, dan etos kerja yang sangat kuat, sebagian besar investor tidak akan mampu menangani semua permintaan pertanian di dasar yang berkelanjutan.

Garis bawah

Membeli tanah mentah adalah investasi yang sangat berisiko karena tidak akan menghasilkan pendapatan apapun dan mungkin tidak menghasilkan keuntungan modal ketika properti tersebut dijual. Selain itu, menggunakan pinjaman real estat pertanian untuk membeli tanah sangat berisiko. Dengan mengingat poin-poin ini, disarankan agar sebagian besar investor kecil dengan keinginan untuk memiliki tanah atau menjalankan bisnis pertanian kecil harus memanfaatkan berbagai jenis ETF dan ETN yang sekarang tersedia bagi investor kecil yang dulunya hanya tersedia untuk dana lindung nilai.. Dengan memanfaatkan jenis produk investasi ini, investor harus dapat memenuhi keinginan mereka untuk kegiatan rekreasi terkait lahan sambil menghasilkan pengembalian investasi yang wajar dari waktu ke waktu.