Tingkat Kapitalisasi Terminal
Apa Tingkat Kapitalisasi Terminal?
Tarif kapitalisasi terminal, juga dikenal sebagai tarif keluar, adalah tarif yang digunakan untuk memperkirakan nilai jual kembali properti di akhir periode kepemilikan. Pendapatan operasi bersih yang diharapkan (NOI) per tahun dibagi dengan tingkat kapitalisasi terminal (dinyatakan sebagai persentase) untuk mendapatkan nilai terminal. Tarif kapitalisasi terminal diperkirakan berdasarkan data transaksi yang sebanding atau yang diyakini sesuai untuk lokasi dan atribut properti tertentu.
Poin Penting
- Tingkat kapitalisasi terminal digunakan untuk memperkirakan nilai jual kembali properti pada akhir periode kepemilikan.
- Tarif batas masuk adalah proyeksi NOI tahun pertama properti dibagi dengan harga pembelian properti.
- Jika tingkat kapitalisasi terminal ini lebih rendah dari tarif masuk, biasanya berarti investasi properti menguntungkan.
Memahami Tingkat Kapitalisasi Terminal
Tingkat kapitalisasi masuk adalah proyeksi pendapatan operasional bersih (NOI) tahun pertama dibagi dengan investasi awal atau harga pembelian. Sebaliknya, tingkat kapitalisasi terminal adalah proyeksi NOI tahun lalu (tahun keluar) dibagi harga jual. Jika tingkat ini lebih rendah dari tingkat suku bunga yang masuk, biasanya berarti bahwa investasi properti menguntungkan.
Sebagian besar profesional investasi real estat setuju bahwa penting untuk mencocokkan tingkat kapitalisasi terminal dengan tingkat pasar saat ini, dengan mengingat bahwa mungkin tes yang lebih aman bagi pengembangan untuk sedikit menaikkan tingkat kapitalisasi terminal. Sebuah spreadsheet dinamis dapat berguna untuk menguji proyek pengembangan guna menetapkan tingkat kapitalisasi terminal tertinggi yang masih akan memberikan keuntungan yang cukup bagi investor.
Investor real estat yang cerdas mencari pasar dan jenis properti yang tingkat kapitalisasi pasarnya diperkirakan akan turun, karena tingkat kapitalisasi terminal yang lebih rendah, dibandingkan dengan suku bunga yang masuk, akan menghasilkan capital gain, dengan asumsi bahwa pendapatan operasional bersih tidak akan terjadi. menurun selama periode holding. Beberapa data yang harus dipertimbangkan mencakup metrik penawaran dan permintaan untuk setiap kategori ruang, serta untuk layanan dan biaya yang diasumsikan terkait dengan setiap area operasi.
Referensi cepat
Sementara masa depan selalu tidak pasti, ada dua hal yang pasti tentang akhir dari setiap periode kepemilikan: bangunan akan menua dan pasar akan berubah. Oleh karena itu, penting bagi semua investor real estat untuk mengumpulkan dan menganalisis data sebanyak mungkin untuk menunjukkan secara akurat tingkat kapitalisasi terminal untuk suatu proyek.
Contoh Tarif Kapitalisasi Terminal
Seorang investor membeli properti yang terisi penuh seharga $ 100 juta. NOI tahun pertama diperkirakan mencapai $ 5,0 juta. Oleh karena itu, tingkat kapitalisasi masuk adalah 5,0%. Tujuh tahun kemudian, investor yakin bahwa tingkat kapitalisasi terminal sekitar 4,0%. NOI tahun lalu, yang telah memperhitungkan eskalasi sewa di sepanjang jalan, diproyeksikan mencapai $ 5,5 juta (sekali lagi, dengan asumsi hunian penuh). Nilai jual kembali diperkirakan $ 137,5 juta ($ 5,5 juta dalam NOI dibagi dengan kapitalisasi terminal 4,0%, atau tarif keluar).