Pemotongan Pajak untuk Pemilik Rumah Kedua

Jika Anda berpikir untuk membeli rumah kedua untuk liburan, pajak properti, dan biaya sewa.

Undang – Undang Pemotongan dan Pekerjaan Pajak (TCJA) mengubah cara kerja keringanan pajak, seperti menurunkan pengurangan bunga hipotek. Namun, meski dengan perubahan ini, ada keringanan pajak yang berguna yang dapat membantu membuat memiliki rumah kedua lebih terjangkau. Berikut ikhtisar singkatnya. 

Apa Pemotongan Pajak untuk Pemilik Rumah Kedua?

  • Jika Anda memerinci pengurangan, bunga hipotek Anda kemungkinan besar akan dikurangkan dari pajak hingga batas tertentu.
  • Aturan yang berbeda berlaku untuk pemotongan hipotek tergantung pada apakah rumah kedua adalah kediaman pribadi atau properti sewaan.
  • Anda dapat mengurangi bunga pinjaman ekuitas rumah, tetapi hanya jika dana tersebut digunakan untuk perbaikan rumah.
  • Anda dapat memotong pajak properti untuk rumah kedua Anda, tetapi ada batasannya.
  • Undang-Undang Pemotongan dan Pekerjaan Pajak mengubah jumlah kerja keringanan pajak.

Pengurangan Bunga KPR

Pengurangan bunga hipotek telah lama dipuji sebagai cara untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau. TCJA, yang ditandatangani menjadi undang-undang pada bulan Desember 2017, mengubah jumlah yang dapat Anda hemat melalui pengurangan bunga hipotek untuk tempat tinggal utama dan rumah kedua.

Pelapor lajang dan pengajuan yang menikah bersama dalam banyak kasus dapat mengurangi bunga penuh atas hipotek hingga $ 750.000.Ini berlaku untuk setiap kediaman pribadi, baik itu yang pertama atau kedua.Batas sebelumnya adalah $ 1 juta dalam hutang hipotek, yang masih berlaku untuk pinjaman rumah yang diambil sebelum 16 Desember 2017.

Aturan pajak yang berbeda berlaku untuk pengurangan hipotek tergantung pada apakah rumah kedua Anda dianggap sebagai kediaman pribadi atau properti sewaan. Dengan persewaan, proporsi tahun di mana Anda menyewa properti — sebagai kebalikan dari tinggal di dalamnya sendiri — juga ikut berperan.

Pengurangan Bunga untuk Tempat Tinggal Pribadi

Jika properti kedua Anda adalah kediaman pribadi, Anda berhak mengurangi bunga hipotek dengan cara yang sama seperti yang Anda lakukan di rumah utama — hingga $ 750.000 jika Anda lajang atau menikah mengajukan permohonan bersama.Batasnya adalah $ 375.000 jika Anda menikah dan mengajukan secara terpisah.

Untuk memenuhi syarat untuk pengurangan, hipotek harus menjadi utang yang dijamin pada rumah yang memenuhi syarat Anda sendiri, dan Anda harus merinci pemotongan Anda dengan mengajukan Jadwal A .1

Referensi cepat

Batas bunga hipotek $ 1 juta akan kembali pada tahun 2025, ketika TCJA berakhir, kecuali anggota parlemen bertindak untuk menjaga hukum tetap pada tempatnya.

Pengurangan Bunga atas Rumah yang Disewakan

Aturannya rumit jika ingin mengambil potongan pajak untuk properti sewaan. Yang penting adalah apakah Anda menyewakan properti untuk sebagian atau seluruh tahun, dan seberapa sering Anda menggunakan properti untuk penggunaan pribadi. Penggunaan properti Anda akan termasuk dalam salah satu dari tiga kategori:

Properti Disewakan Kurang Dari 15 Hari Setahun

Anda dapat menyewa rumah kurang dari 15 hari selama tahun pajak tanpa harus melaporkan pendapatan ke IRS.Rumah tersebut dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, yang berarti Anda tidak dapat mengambil potongan untuk biaya sewa.Tapi Anda bisa memotong bunga hipotek dan pajak properti seperti yang Anda lakukan dengan rumah mana pun.

Aturan khusus ini berlaku bahkan jika Anda menyewa rumah seharga $ 10.000 per malam.Bagian 280A (g) Kode Pendapatan Internal mengatakan uang tidak perlu dimasukkan ke dalam pendapatan kotor Anda, asalkan rumah itu disewa kurang dari 15 hari per tahun.

Properti Yang Disewakan 14 Hari atau Lebih dalam Setahun dan Anda Jarang Menggunakannya

Rumah Anda dianggap sebagai properti sewaan — dan bukan kediaman pribadi — jika disewa selama 14 hari atau lebih per tahun, dan jika penggunaan pribadi Anda atas properti tersebut tidak melebihi 14 hari per tahun, atau 10% dari jumlah hari rumah itu disewa.

Jika Anda memenuhi persyaratan ini, maka pendapatan dari properti dilaporkan sebagai pendapatan sewa.Anda juga dapat mengurangi biaya sewa, termasuk bunga hipotek, pajak properti, biaya asuransi, biaya yang dibayarkan kepada manajer properti, utilitas, dan depresiasi properti.Namun, Anda harus membagi biaya ini antara penggunaan pribadi Anda atas properti dan waktu sewa.

Perlu dicatat bahwa hari-hari yang dihabiskan untuk memperbaiki properti tidak dihitung sebagai penggunaan pribadi.Mungkin saja melebihi batas 14 hari jika Anda menginap di properti Anda untuk melakukan pemeliharaan.Rencanakan untuk mendokumentasikan aktivitas pemeliharaan Anda dengan menyimpan tanda terima untuk membuktikan bahwa Anda tidak hanya berlibur pada hari-hari itu.

Anda Menggunakan Properti Lebih Dari 14 Hari dan Jarang Menyewanya

Jika Anda tinggal di properti selama lebih dari 14 hari per tahun, atau lebih dari 10% dari total hari di mana properti itu disewa, maka rumah kedua dianggap sebagai kediaman pribadi.Ini berarti Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti seperti yang Anda lakukan dengan rumah mana pun, tetapi Anda tidak dapat mengklaim kerugian sewa .Jika anggota keluarga Anda menggunakan properti (termasuk pasangan, saudara kandung, orang tua, kakek nenek, anak-anak, dan cucu Anda), hari-hari tersebut dihitung sebagai hari pribadi kecuali Anda mengumpulkan harga sewa yang adil selama masa tinggal keluarga tersebut.

Pengurangan Bunga Pinjaman Ekuitas Rumah

Selain pengurangan bunga hipotek, Anda mungkin bisa menghapus bunga pinjaman ekuitas rumah. Namun, TCJA juga telah mengubah aturan ini.

Sebelumnya, Anda dapat meminjam dengan ekuitas rumah dan mengurangi bunganya terlepas dari apakah hasil tersebut digunakan untuk melunasi kartu kredit, berlibur, atau membeli rumah kedua.Sekarang, Anda dapat mengurangi bunga atas utang ekuitas rumah hanya jika dana tersebut digunakan “untuk membeli, membangun, atau secara substansial memperbaiki rumah wajib pajak yang mengamankan pinjaman”.Selain itu, sesuai aturan lama, pinjaman harus dijamin oleh rumah utama atau kedua Anda, dan tidak boleh melebihi biaya rumah.

Berdasarkan ketentuan ini, jika Anda ingin mengurangi bunga atas rumah kedua, Anda harus memiliki hipotek.Jika Anda meminjam terhadap ekuitas di rumah pertama Anda untuk membiayai pembelian rumah kedua Anda, bunga ini tidak dapat dikurangkan.Seperti hipotek, Anda dapat mengurangi bunga hingga $ 750.000 dalam hutang ekuitas rumah jika Anda lajang atau menikah mengajukan bersama ($ 375.000 jika menikah secara terpisah).

Referensi cepat

Batas tersebut berlaku untuk semua hipotek dan hutang ekuitas rumah Anda. Jika Anda sudah memiliki $ 750.000 atau lebih dalam hutang hipotek, Anda tidak akan dapat mengklaim pengurangan bunga atas pinjaman ekuitas rumah yang melebihi jumlah tersebut.

Pengurangan Pajak Properti

Anda dapat memotong  pajak properti  untuk rumah kedua Anda dan, dalam hal ini, sebanyak properti yang Anda miliki. Namun, di sini juga, TCJA telah membawa perubahan yang mempengaruhi pemotongan tersebut.

Anda tidak dapat lagi memotong seluruh jumlah pajak properti yang Anda bayarkan atas real estat yang Anda miliki.Sekarang, total pajak negara bagian dan lokal yang memenuhi syarat untuk pengurangan — termasuk pajak properti dan pendapatan — dibatasi hingga $ 10.000 per pengembalian pajak, atau $ 5.000 jika Anda menikah dan mengajukan secara terpisah.Banyak orang yang membeli rumah kedua mungkin sudah melebihi batas tersebut dengan rumah pertama mereka, sehingga tidak akan melihat penghematan pajak tambahan dari rumah kedua mereka. 

Jual Rumah Kedua Anda

Jika Anda menjual tempat tinggal utama Anda, undang-undang mengizinkan pembayar pajak tunggal untuk mengecualikan keuntungan modal hingga $ 250.000dari pendapatan Anda.Pasangan yang sudah menikah dan mengajukan bersama dapat mengecualikan keuntungan modal hingga $ 500.000.Namun, ini hanya untuk penjualan tempat tinggal utama.Saat Anda menjual rumah kedua, Anda harus membayar pajak capital gain  atas seluruh keuntungan Anda.10

Dengan menjadikan rumah kedua Anda sebagai rumah utama, Anda berpotensi mengurangi keuntungan modal.Pertama, Anda harus tinggal di properti kedua setidaknya selama dua tahun dari lima tahun sebelum menjualnya.Ini akan membuat properti memenuhi syarat sebagai tempat tinggal utama Anda.Selain itu, agar memenuhi syarat untuk pengecualian, Anda tidak dapat mengambil pengecualian capital gain atas penjualan rumah lain selama periode dua tahun sebelum penjualan tempat tinggal utama baru ini.

1031 Bursa

Jika properti kedua Anda dimiliki untuk bisnis atau investasi, Anda mungkin dapat menangguhkan pajak capital gain berdasarkan  bursa 1031 .Dikenal sebagai pertukaran sejenis, ini melibatkan penjualan properti dan menggantinya dengan properti serupa.Setelah Anda menjual properti awal, Anda harus mengidentifikasi properti penggantinya dalam waktu 45 hari dan memperolehnya dalam 180 hari.Keuntungan modal kemudian ditangguhkan sampai properti pengganti dijual (meskipun dimungkinkan untuk terus menangguhkan pajak dengan pertukaran sejenis lainnya).

Beberapasyarat harus dipenuhi agar memenuhi syarat untuk pertukaran sejenis.Wajib pajak harus sudah memiliki properti setidaknya dua tahun sebelum dijual.Dalam masing-masing dari dua periode 12 bulan sebelum penjualan, wajib pajak harus menyewa properti setidaknya selama 14 hari.Selain itu, penggunaan pribadi pembayar pajak atas properti tidak boleh melebihi 14 hari per tahun, atau 10% dari hari-hari rumah itu disewa.

Terakhir, properti pengganti juga harus memenuhi persyaratan yang sama: harus dimiliki setidaknya selama dua tahun setelahpertukaran barang sejenis;disewa setidaknya selama 14 hari per tahun;dan tidak dapat digunakan untuk kesenangan pribadi selama lebih dari 14 hari per tahun, atau 10% dari hari-hari sewa rumah.

Referensi cepat

Karena undang-undang perpajakan rumit dan berubah secara berkala, disarankan untuk berkonsultasi dengan spesialis pajak real estat yang berkualifikasi yang dapat menjelaskan implikasi pajak dan undang-undang yang relevan dan membantu Anda menentukan strategi kepemilikan yang paling menguntungkan untuk situasi Anda.

Garis bawah

Jika secara finansial memungkinkan, memiliki rumah kedua dapat menjadi investasi yang sangat baik  untuk keperluan liburan atau persewaan, dan juga dapat menyediakan rumah utama yang sesuai selama masa pensiun. Tetapi karena memiliki rumah membawa beban keuangan yang signifikan, mulai dari hipotek dan pajak hingga pemeliharaan dan perbaikan, demi kepentingan terbaik Anda adalah mempelajari implikasi pajak bagi Anda dari kepemilikan rumah kedua.