Bahan Bakar yang Memupuk Subprime Meltdown

Apa Bahan Bakar yang Memupuk Subprime Meltdown?

Apakah ini kasus satu grup atau satu perusahaan yang tertidur di belakang kemudi? Apakah ini hasil dari pengawasan yang terlalu sedikit, keserakahan yang terlalu banyak, atau pemahaman yang tidak cukup? Seperti yang sering terjadi ketika pasar keuangan kacau, jawabannya mungkin “semua di atas”

Ingat , pasar yang kita amati hari ini adalah produk sampingan dari pasar enam tahun lalu. Kembali ke akhir 2001, ketika ketakutan akan serangan teror global setelah 11 September mengguncang ekonomi yang sudah berjuang, ekonomi yang baru saja mulai keluar dari resesi yang dipicu oleh gelembung teknologi pada akhir 1990-an.

Sebagai tanggapan, selama 2001, Federal Reserve mulai memangkas suku bunga secara dramatis, dan suku bunga dana fed fund mencapai 1% pada tahun 2003, yang dalam bahasa bank sentral pada dasarnya nol. Tujuan dari suku bunga dana federal yang rendah adalah untuk memperluas jumlah uang beredar dan mendorong pinjaman, yang seharusnya memacu pengeluaran dan investasi. Gagasan bahwa pengeluaran bersifat “patriotik” disebarkan secara luas dan semua orang — dari Gedung Putih hingga asosiasi orang tua-guru setempat mendorong kami untuk membeli, membeli, membeli.

Ini berhasil, dan ekonomi mulai berkembang dengan mantap pada tahun 2002.

Real Estat Mulai Terlihat Menarik

Ketika suku bunga yang lebih rendah masuk ke dalam perekonomian, pasar real estat mulai menjadi hiruk-pikuk karena jumlah rumah yang terjual — dan harga yang mereka jual — meningkat secara dramatis mulai tahun 2002. Pada saat itu, tarif pada a KPR dengan suku bunga tetap selama 30 tahun berada pada tingkat terendah yang terlihat dalam hampir 40 tahun, dan orang-orang melihat peluang unik untuk mendapatkan akses ke sumber ekuitas termurah yang tersedia.

Bank Investasi, dan Keamanan Beragun Aset

Jika pasar perumahan hanya ditangani dengan baik — katakanlah, pasar dengan suku bunga rendah dan permintaan yang meningkat — semua masalah akan dapat diatasi dengan adil. Sayangnya, itu ditangani dengan luar biasa, berkat produk keuangan baru yang diputar di Wall Street. Produk-produk baru ini akhirnya tersebar luas dan dimasukkan ke dalam dana pensiun , dana lindung nilai, dan pemerintah internasional.

Dan, seperti yang kita pelajari sekarang, banyak dari produk ini akhirnya tidak bernilai apa-apa.

Ide Sederhana Menghasilkan Masalah Besar

The efek beragun aset (ABS) telah sekitar selama beberapa dekade, dan pada kebohongan intinya prinsip investasi sederhana: Ambil sekelompok aset yang memiliki diprediksi dan mirip arus kas (seperti hipotek rumah individu), bundel mereka menjadi satu paket yang dikelola yang mengumpulkan semua pembayaran individu (pembayaran hipotek), dan menggunakan uang tersebut untuk membayar investor kupon pada paket terkelola. Ini menciptakan keamanan yang didukung aset di mana real estat yang mendasarinya bertindak sebagai jaminan .

Nilai tambah besar lainnya adalah bahwa lembaga pemeringkat kredit seperti Moody’s dan Standard & Poor’s akan memberikan cap persetujuan ‘AAA’ atau ‘A +’ mereka pada banyak sekuritas ini, menandakan keamanan relatif mereka sebagai investasi.

Keuntungan bagi investor adalah mereka dapat memperoleh portofolio aset pendapatan tetap yang terdiversifikasi yang datang sebagai pembayaran satu kupon.

The Mortgage Association National Government (Ginnie Mae) telah bundling dan menjual disekuritisasi hipotek sebagai ABSs selama bertahun-tahun; Peringkat ‘AAA’ mereka selalu memiliki jaminan yang diberikan oleh dukungan pemerintah Ginnie Mae. Investor memperoleh hasil yang lebih tinggi daripada Treasury, dan Ginnie Mae dapat menggunakan dana tersebut untuk menawarkan hipotek baru.

Memperlebar Margin

Berkat pasar real estat yang meledak, bentuk ABS yang diperbarui juga sedang dibuat, hanya ABS ini yang diisi dengan pinjaman hipotek subprime atau pinjaman kepada pembeli dengan kredit kurang dari bintang.

Pinjaman subprima , bersama dengan risiko gagal bayarnya yang jauh lebih tinggi, ditempatkan ke dalam kelas risiko yang berbeda, atau tranche , yang masing-masing datang dengan jadwal pembayarannya sendiri. Tingkat atas dapat menerima peringkat ‘AAA’ — bahkan jika mereka berisi pinjaman subprima — karena tranche ini dijanjikan dolar pertama yang masuk ke sekuritas. Tranches yang lebih rendah membawa tingkat kupon yang lebih tinggi untuk mengkompensasi peningkatan risiko gagal bayar. Di bagian paling bawah, tahap “ekuitas” adalah investasi yang sangat spekulatif, karena arus kasnya pada dasarnya bisa terhapus jika tingkat gagal bayar pada seluruh ABS merangkak di atas tingkat yang rendah — dalam kisaran 5 hingga 7% .

Tiba-tiba, bahkan pemberi pinjaman subprime mortgage memiliki kesempatan untuk menjual hutang berisiko mereka, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk memasarkan hutang ini dengan lebih agresif. Wall Street ada di sana untuk mengambil pinjaman subprime mereka, mengemasnya dengan pinjaman lain (beberapa berkualitas, beberapa tidak), dan menjualnya kepada investor. Selain itu, hampir 80% dari sekuritas yang dibundel ini secara ajaib menjadi tingkat investasi ( peringkat ‘A’ atau lebih tinggi), berkat lembaga pemeringkat, yang memperoleh bayaran yang menguntungkan untuk pekerjaan mereka dalam memberi peringkat ABS.

Sebagai hasil dari aktivitas ini, menjadi sangat menguntungkan untuk memulai hipotek — bahkan yang berisiko. Tidak lama kemudian, bahkan persyaratan dasar seperti bukti pendapatan dan uang muka diabaikan oleh pemberi pinjaman hipotek; 125% pinjaman untuk nilai hipotek dijamin dan diberikan kepada calon pemilik rumah. Logikanya adalah bahwa dengan harga real estat yang naik begitu cepat (harga rumah rata-rata naik sebanyak 14% setiap tahun pada tahun 2005), hipotek LTV 125% akan berada di atas air dalam waktu kurang dari dua tahun.

Leverage Kuadrat

Putaran penguat mulai berputar terlalu cepat, tetapi dengan Wall Street, Main Street, dan semua orang di antara yang mendapat untung dari perjalanan, siapa yang akan menginjak rem?

Suku bunga terendah telah dikombinasikan dengan standar pinjaman yang selalu melonggarkan untuk mendorong harga real estat ke rekor tertinggi di sebagian besar Amerika Serikat. Pemilik rumah yang ada sedang membiayai kembali dalam jumlah rekor, memanfaatkan ekuitas yang diperoleh baru-baru ini yang dapat diperoleh dengan beberapa ratus dolar yang dihabiskan untuk penilaian rumah .

Sementara itu, berkat likuiditas di pasar, bank investasi dan investor besar lainnya dapat meminjam lebih banyak (peningkatan leverage ) untuk menciptakan produk investasi tambahan , termasuk aset subprime yang goyah.

Hutang yang Diagunkan Bergabung dengan Keributan

Kemampuan untuk meminjam lebih banyak mendorong bank dan investor besar lainnya untuk membuat obligasi hutang yang dijaminkan (CDO), yang pada dasarnya meraup ekuitas dan bagian ” mezanin ” (peringkat menengah ke rendah) dari MBS dan mengemasnya kembali, kali ini menjadi mezanin. CDO.

Dengan menggunakan skema pembayaran “trickle down” yang sama, sebagian besar CDO mezanin dapat memperoleh peringkat kredit ‘AAA’, menyerahkannya ke tangan hedge fund, dana pensiun, bank komersial dan investor institusional lainnya .

Sekuritas berbasis hipotek perumahan (RMBS), di mana arus kas berasal dari hutang perumahan, dan CDO secara efektif menghilangkan jalur komunikasi antara peminjam dan pemberi pinjaman asli. Tiba-tiba, investor besar menguasai agunan; akibatnya, negosiasi pembayaran hipotek yang terlambat dilewati untuk model “penyitaan langsung” dari seorang investor yang ingin mengurangi kerugian mereka.

Namun, faktor-faktor ini tidak akan menyebabkan krisis saat ini jika:

1. Pasar real estat terus booming .
2. Pemilik rumah sebenarnya bisa membayar hipotek mereka .

Namun, karena ini tidak terjadi, faktor-faktor ini hanya membantu meningkatkan jumlah penyitaan di kemudian hari.

Tarif Teaser dan ARM

Dengan pemberi pinjaman hipotek mengekspor sebagian besar risiko dalam pinjaman subprime ke investor, mereka bebas untuk membuat strategi menarik untuk memulai pinjaman dengan modal mereka yang dibebaskan. Dengan menggunakan suku bunga penggoda ( suku bunga rendah khusus yang akan berlangsung selama satu atau dua tahun pertama dari hipotek) dalam hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM), peminjam dapat dibujuk ke dalam hipotek yang awalnya terjangkau di mana pembayaran akan meroket dalam tiga, lima, atau tujuh tahun.

Ketika pasar real estat didorong ke puncaknya pada tahun 2005 dan 2006, suku bunga teaser, ARM, dan pinjaman ” hanya bunga” (di mana tidak ada pembayaran pokok yang dilakukan selama beberapa tahun pertama) semakin didorong pada pemilik rumah. Karena pinjaman ini menjadi lebih umum, lebih sedikit peminjam yang mempertanyakan persyaratan dan malah tertarik oleh prospek untuk dapat membiayai kembali dalam beberapa tahun (dengan keuntungan besar, kata argumen tersebut), memungkinkan mereka untuk melakukan apa pun pembayaran mengejar ketertinggalan. perlu. Apa yang tidak diperhitungkan peminjam dalam pasar perumahan yang sedang booming, bagaimanapun, adalah bahwa setiap penurunan nilai rumah akan meninggalkan peminjam dengan kombinasi pembayaran balon yang tidak dapat dipertahankan dan pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi.

Pasar yang dekat dengan rumah seperti real estat menjadi tidak mungkin untuk diabaikan ketika terjadi di semua silinder. Selama kurun waktu lima tahun, harga rumah di banyak daerah benar-benar berlipat ganda, dan hampir semua orang yang tidak membeli rumah atau mendanai kembali menganggap diri mereka tertinggal dalam perlombaan untuk menghasilkan uang di pasar itu. Pemberi pinjaman hipotek mengetahui hal ini, dan mendorong dengan lebih agresif. Rumah baru tidak dapat dibangun dengan cukup cepat, dan persediaan pembangun rumah melonjak.

Pasar CDO (dijamin terutama dengan hutang subprima) menggelembung hingga lebih dari $ 600 miliar dalam penerbitan selama tahun 2006 saja — lebih dari 10 kali jumlah yang dikeluarkan hanya satu dekade sebelumnya. Sekuritas ini, meskipun tidak likuid , diambil dengan penuh semangat di pasar sekunder , yang dengan senang hati memarkirnya ke dalam dana institusional besar dengan tingkat suku bunga yang mengalahkan pasar.

Retakan Mulai Muncul

Namun, pada pertengahan 2006, retakan mulai terlihat. Penjualan rumah baru terhenti, dan harga jual rata-rata menghentikan kenaikan mereka. Suku bunga — meski secara historis masih rendah — sedang meningkat, dengan ketakutan inflasi mengancam untuk menaikkannya lebih tinggi. Semua hipotek yang mudah ditanggung dan pembiayaan kembali telah dilakukan, dan ARM yang goyah, yang ditulis 12 hingga 24 bulan sebelumnya, mulai disetel ulang.

Tingkat gagal bayar mulai meningkat tajam. Tiba-tiba, CDO tidak terlihat begitu menarik bagi investor untuk mencari imbal hasil. Lagi pula, banyak CDO yang telah dikemas ulang berkali-kali sehingga sulit untuk mengetahui berapa banyak paparan subprima sebenarnya di dalamnya.

The Crunch of Easy Credit

Tidak lama kemudian berita tentang masalah di sektor ini berubah dari diskusi ruang rapat menjadi berita yang menarik perhatian .

Puluhan pemberi pinjaman hipotek – tanpa pasar sekunder atau bank investasi yang bersemangat untuk menjual pinjaman mereka – terputus dari apa yang telah menjadi sumber pendanaan utama dan terpaksa menutup operasinya. Akibatnya, CDO berubah dari tidak likuid menjadi tidak dapat dipasarkan.

Dalam menghadapi semua ketidakpastian keuangan ini, investor menjadi jauh lebih menghindari risiko , dan melihat untuk melepas posisi di MBS yang berpotensi berbahaya, dan jaminan pendapatan tetap apa pun yang tidak membayar premi risiko yang sesuai untuk tingkat risiko yang dirasakan. Investor memberikan suara mereka secara massal bahwa risiko subprima tidak layak untuk diambil.

Di tengah pelarian menuju kualitas ini , tagihan Treasury tiga bulan menjadi produk pendapatan tetap “yang harus dimiliki” baru dan imbal hasil turun secara mengejutkan 1,5% dalam hitungan hari. Bahkan yang lebih menonjol daripada pembelian obligasi yang didukung pemerintah (dan yang berjangka pendek pada saat itu) adalah selisih antara obligasi korporasi berjangka sama dan T-bills, yang melebar dari sekitar 35 basis poin menjadi lebih dari 120 basis poin dalam waktu kurang dari seminggu.

Perubahan ini mungkin terdengar minimal atau tidak merusak bagi mata yang tidak terlatih, tetapi dalam pasar pendapatan tetap modern — di mana leverage adalah raja dan kredit murah hanyalah pelawak saat ini — langkah sebesar itu dapat menimbulkan banyak kerusakan. Ini diilustrasikan dengan jatuhnya beberapa hedge fund .

Banyak dana institusional dihadapkan dengan margin dan collateral call dari bank-bank yang gugup, yang memaksa mereka untuk menjual aset lain, seperti saham dan obligasi, untuk mengumpulkan uang. Tekanan jual yang meningkat menguasai pasar saham, karena rata-rata ekuitas utama di seluruh dunia terpukul dengan penurunan tajam dalam hitungan minggu, yang secara efektif menghentikan pasar yang kuat yang telah membawa Dow Jones Industrial Average ke posisi tertinggi sepanjang masa pada Juli 2007. .

Untuk membantu membendung dampak krisis, bank sentral AS, Jepang, dan Eropa, melalui suntikan uang tunai beberapa ratus miliar dolar, membantu bank dengan masalah likuiditas mereka dan membantu menstabilkan pasar keuangan. Federal Reserve juga memangkas suku bunga jendela diskon , yang membuatnya lebih murah bagi lembaga keuangan untuk meminjam dana dari Fed, menambah likuiditas untuk operasi mereka, dan membantu aset yang bermasalah.

Likuiditas yang ditambahkan membantu menstabilkan pasar sampai taraf tertentu, tetapi dampak penuh dari peristiwa ini belum jelas.

Kesimpulan

Tidak ada yang secara inheren salah atau buruk tentang kewajiban hutang yang dijaminkan atau kerabat keuangannya. Ini adalah cara alami dan cerdas untuk mendiversifikasi risiko dan membuka pasar modal. Seperti hal lainnya — gelembung dotcom , runtuhnya Manajemen Modal Jangka Panjang , dan hiperinflasi di awal 1980-an — jika sebuah strategi atau instrumen disalahgunakan atau matang, perlu ada guncangan yang baik dari arena. Sebut saja ini perpanjangan alami kapitalisme, di mana keserakahan dapat menginspirasi inovasi, tetapi jika tidak dikendalikan, kekuatan pasar utama diperlukan untuk mengembalikan keseimbangan ke sistem.

Apa berikutnya?

Jadi kemana kita pergi dari sini? Jawaban atas pertanyaan ini akan berpusat pada mencari tahu seberapa jauh jangkauan dampaknya, baik di Amerika Serikat maupun di seluruh dunia. Situasi terbaik untuk semua pihak yang terlibat tetap satu di mana ekonomi AS berjalan baik, pengangguran tetap rendah, pendapatan pribadi mengikuti inflasi dan harga real estat menemukan titik terendah. Hanya ketika bagian terakhir terjadi, kami akan dapat menilai dampak total dari krisis subprima .

Pengawasan peraturan pasti akan menjadi lebih kaku setelah kegagalan ini, mungkin menjaga pembatasan pinjaman dan peringkat obligasi sangat konservatif selama beberapa tahun ke depan. Selain pelajaran yang dipetik, Wall Street akan terus mencari cara baru untuk menilai risiko dan mengemas sekuritas, dan tetap menjadi tugas investor untuk melihat masa depan melalui filter berharga di masa lalu.