Apakah Menjadi Tuan Tanah Lebih Bermasalah Daripada Nilainya?

Properti sewa tempat tinggal  adalah cara untuk menghasilkan uang, atau begitulah klaim beberapa orang. Di permukaan, sepertinya seperti taruhan yang pasti; pada kenyataannya, itu biasanya lebih memusingkan daripada nilainya. Tantangan dimulai sejak dini, dan hampir selalu melibatkan waktu dan uang. Mari kita lihat enam di antaranya.

Apa Apakah Menjadi Tuan Tanah Lebih Bermasalah Daripada Nilainya?

  • Berinvestasi dalam properti sewa hunian bisa menjadi cara yang menguntungkan untuk meningkatkan kekayaan Anda, meskipun itu bisa datang dengan banyak kesulitan.
  • Tantangan yang datang dengan memiliki properti sewaan termasuk menemukan properti yang sesuai, mempersiapkan unit, menemukan penyewa yang baik, masalah pemeliharaan, kerepotan yang muncul, dan mengubah tingkat suku bunga yang berdampak pada harga sewa.
  • Ada cara untuk membuat prosesnya lebih mudah, seperti membeli properti dasar, tinggal di dekat unit, dan menjadikannya usaha penuh waktu.
  • Mempekerjakan seorang manajer properti dapat mengurangi beban pengelolaan properti sewaan tetapi akan mengurangi keuntungan.

Tantangan 1: Menemukan Properti

Banyak buku telah ditulis tentang menemukan properti sewaan yang baik. Begitu banyak teks telah didedikasikan untuk topik tersebut karena kepentingannya yang kritis. Beli tempat yang terlalu mahal dan Anda tidak akan pernah menghasilkan uang. Tetapi mencoba untuk mendapatkan harga murah juga bisa merepotkan. Membeli fixer-upper mengharuskan Anda memiliki keterampilan, waktu, peralatan, dan uang tunai untuk melakukan perbaikan dan renovasi yang diperlukan.

Jika Anda tidak terburu-buru, ini mungkin cara untuk menawar investasi Anda ; Jika Anda sudah memiliki pekerjaan penuh waktu dan keluarga, setiap menit yang dihabiskan untuk memperbaiki sewa adalah satu menit yang tidak dihabiskan untuk aktivitas yang lebih menguntungkan atau menyenangkan. Namun, saat ini, ada perusahaan manajemen yang dapat melakukan banyak kerja keras ini — mulai dari mencari properti hingga merehabilitasi — untuk Anda, dengan bayaran, tentu saja.

Tantangan 2: Mempersiapkan Unit

Mendapatkan hampir semua bagian dari real estat ke dalam kondisi sewa sering membutuhkan, minimal, karpet dan cat baru. Kedua item tersebut membutuhkan waktu dan uang. Kasa jendela, noda dek, dan perawatan rumput adalah kebutuhan umum lainnya. Setiap kali penyewa pergi, masalah ini perlu ditinjau kembali juga.

Tantangan 3: Menemukan Penyewa

Internet menyediakan cara yang cepat dan murah untuk menemukan calon penyewa. Tentu saja, Anda sering mendapatkan apa yang Anda bayar. Menjalankan iklan di publikasi yang memiliki reputasi baik sering kali menghasilkan kelas responden yang lebih baik. Alih-alih anak-anak perguruan tinggi ingin menghemat uang, Anda meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan keluarga dan orang dewasa yang lebih tua yang bertanggung jawab.

Menjalankan iklan selama sebulan akan menghabiskan sedikit uang Anda, dan menyaring penyewa Anda dengan benar dengan menjalankan pemeriksaan kredit dan pemeriksaan latar belakang akan mengambil gigitan lain. Investasi ini sepadan dengan waktu dan uangnya, karena pemeriksaan meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan penyewa yang bertanggung jawab. Penyewa yang bertanggung jawab membayar sewa tepat waktu, tidak menyalahgunakan properti, dan tidak mengharuskan Anda terlibat dalam proses penggusuran yang memakan biaya dan waktu .

Tantangan 4: Kerumitan

Bahkan penyewa hebat dan properti sewaan yang sempurna pun datang dengan banyak kerepotan. Pipa yang rusak, saluran pembuangan yang terisi, per pintu garasi yang rusak, hewan peliharaan, dan teman sekamar hanyalah beberapa dari beberapa tantangan yang muncul. Bahkan penyewa yang baik menginginkan perhatian penuh dan segera Anda ketika limbah kembali ke rumah mereka atau perusahaan kabel secara tidak sengaja memutus saluran telepon.

Penyewa yang buruk adalah tantangan yang lebih besar. Panggilan harian dan sewa terlambat atau tidak dibayar dapat menambah kerepotan. Hari kepindahan adalah waktu yang menantang. Kerusakan pada dinding, lantai, karpet, dan komponen rumah lainnya dapat menyebabkan perselisihan dan biaya perbaikan yang mahal. Karena setiap saat yang terbuang untuk berdebat adalah saat rumah kosong, Anda sering kali lebih baik menahan diri dan membayar sendiri perbaikannya. Ngomong-ngomong: Anda mungkin perlu mengambil asuransi tuan tanah — tidak, polis biasa pemilik rumah Anda tidak cukup — dan itu adalah item lain di kolom pengeluaran berkelanjutan.

Tantangan 5: Pemeliharaan

Pemeliharaan komponen dan fasilitas utama adalah hal yang sangat penting. Peralatan baru harganya ratusan dolar; atap atau jalan masuk baru bisa menghabiskan biaya ribuan dolar. Jika harga sewanya $ 500 per bulan dan atapnya $ 5.000, Anda akan segera kehilangan uang. Tambahkan karpet, cat, dan kompor baru, serta penyewa yang tidak tinggal lama, dan properti itu bisa merugi selama bertahun-tahun.

Tantangan 6: Suku Bunga

Apa hubungan suku bunga dengan segala sesuatu? Banyak. Ketika harga turun, sering kali lebih murah untuk membeli daripada menyewa, sehingga permintaan untuk unit Anda mungkin turun. Menurunkan harga sewa agar tetap kompetitif dapat menghambat kemampuan Anda untuk menghasilkan uang .

Bagaimana Uang Dibuat

Dengan semua tantangan yang harus diatasi, dapatkah si kecil menghasilkan uang dengan real estat sewaan? Ya, tapi itu membutuhkan rencana. Empat pendekatan yang menguntungkan disorot di bawah ini:

1. Live-In

Berbagi ruang dengan membeli duplex (atau struktur lain yang mudah dibagi) seringkali merupakan usaha yang menguntungkan. Karena Anda berada di lokasi dan berencana untuk mengurus properti itu, uang tunai tambahan adalah bonus. Tentu saja, semua tantangan masih berlaku dan tinggal di tempat berarti Anda selalu tersedia dan akan berhubungan dekat dengan penyewa. Rencanakan dengan tepat dan saring dengan hati-hati.

2. Gunakan Dasar

Menyewakan apartemen kumuh yang tidak memiliki fasilitas bagus, melakukan perawatan sesedikit mungkin, dan tidak menjaga penampilan akan menghasilkan keuntungan. Jika Anda tidak percaya, lihatlah perumahan di luar kampus di kota perguruan tinggi mana pun di negara ini. Kedengarannya tidak terlalu bagus, tetapi properti dasar yang dipreteli (tanpa kipas langit-langit, AC, dll.) Membuat prosesnya tetap sederhana.

Empat dinding dan satu lantai memberikan persyaratan perawatan minimum dan beberapa hal yang dapat pecah atau rusak. Menarik penyewa melalui program yang disubsidi pemerintah , seperti perumahan Bagian 8, memberikan jaminan pendapatan. Tantangannya di sini cenderung bahwa sebagai ganti beberapa dolar di tangan, Anda sering mendapatkan kelas penyewa yang kasar dan properti yang menjadi usang.

3. Kepemilikan Jangka Panjang

Banyak investor real estat akan memberi tahu Anda bahwa pada dasarnya mereka mencapai titik impas atas sewa dan pengeluaran. Pendekatan mereka adalah dengan membeli properti dengan harga murah, membiarkan sewa penyewa melunasi hipotek , dan kemudian menjualnya dalam 30 tahun, semoga memanfaatkan apresiasi harga .

Referensi cepat

Properti sewaan memang memberi Anda fleksibilitas kapan harus menjual properti, menghindari pasar real estat yang lemah dengan menyewa properti dan menunggu untuk menjualnya di tempat yang sedang booming.

Meskipun ini merupakan pendekatan yang masuk akal, keuntungannya kemungkinan kecil, dan pajak capital gain bisa besar dan kuat (mengingat dasar biaya rendah Anda ). Dan masih membutuhkan waktu dan usaha yang mungkin lebih baik dihabiskan di tempat lain.

4. Pergi Penuh Waktu

Tuan tanah yang serius mengambil pendekatan yang serius. Mereka menggabungkan, membeli banyak bangunan, dan melakukan sebagian besar pekerjaan itu sendiri. Ini adalah keputusan gaya hidup yang membutuhkan percikan waktu dan energi yang serius, dan strategi untuk membeli dan menjual untuk memaksimalkan pengembalian dan penghapusan pajak serta untuk meminimalkan pendapatan.

Mempekerjakan Manajer Properti

Seorang manajer properti dapat menangani banyak tugas menjalankan properti sewaan. Ini termasuk pemasaran, pemilihan penyewa, pemeliharaan, penganggaran, dan pengumpulan uang sewa. Anda dapat mempertimbangkan untuk mempekerjakan seorang manajer properti jika Anda ingin mendelegasikan tugas-tugas ini, meskipun itu akan mengurangi keuntungan Anda.

Peran Manajer Properti

Manajer properti dapat menangani berbagai peran. Apa tepatnya itu terserah Anda untuk bernegosiasi dengan manajer Anda. Penting untuk mengidentifikasi apa peran mereka nantinya dan mengembangkan daftar tugas dan tanggung jawab. Akankah manajer properti Anda menemukan penyewa? Atau akankah mereka menangani pemeliharaan sehari-hari dan mengumpulkan uang sewa?

Manajer properti dapat menjadi kontraktor independen atau karyawan. Anda harus berbicara dengan akuntan pajak Anda untuk menentukan pendekatan yang paling menguntungkan dan untuk menentukan kewajiban spesifik yang mungkin Anda miliki.

Anda juga dapat menyewa perusahaan manajemen properti; perusahaan yang Anda kontrak untuk menangani langsung semua aspek properti sewaan. Ini bisa mahal, tetapi mungkin ideal jika Anda memiliki beberapa properti sewaan.

Memilih Manajer Properti

Pastikan manajer properti yang Anda pertimbangkan memenuhi persyaratan perizinan lokal dan nasional yang sesuai.

Anda mungkin ingin mencari manajer yang berpengalaman dalam periklanan, pemasaran, hubungan penyewa, mengumpulkan uang sewa, penganggaran, penyewaan, dan pemeliharaan. Manajer properti yang baik juga akan memiliki pengetahuan tentang hukum lokal dan negara bagian. Sebagai pemilik properti, Anda dapat dimintai pertanggungjawaban atas tindakan manajer Anda, sehingga Anda dapat dituntut jika manajer Anda melanggar undang-undang perumahan yang adil. 

Setelah Anda memutuskan manajer properti dan persyaratan pengaturannya, Anda harus menulis perjanjian manajemen properti yang mengidentifikasi tugas, kompensasi, dan ketentuan pemutusan hubungan kerja manajer.

Garis bawah

Apakah upaya menjadi tuan tanah sebanding dengan usahanya? Hanya Anda yang bisa memutuskan. Pastikan untuk melihat sebelum Anda melompat dan melakukan usaha baru Anda dengan ekspektasi yang realistis dan rencana permainan yang solid.

Dengan mengetahui apa yang Anda hadapi sebelum melakukannya, Anda akan lebih siap menghadapi apa yang Anda hadapi dan lebih mungkin untuk menikmati pengalaman itu.