Seluk Beluk Transaksi Real Estat yang Dibiayai Penjual

Dalam hal pembiayaan real estat hunian, sebagian besar transaksi mengikuti proses yang sudah dikenal. Penjual menemukan pembeli yang bersedia dengan pendapatan yang diperlukan, riwayat pekerjaan, dan skor kredit untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek, dan lembaga pemberi pinjaman menyediakan uang untuk membiayai kesepakatan tersebut.

Tetapi bagaimana jika pembiayaan tradisional tidak tersedia, dan pembeli serta penjual masih ingin melanjutkan penjualan secara pribadi? Masukkan apa yang disebut sebagai seller financing. Seperti yang tersirat dalam istilah tersebut, orang yang menjual rumah membiayai pembelian tersebut.

Apa Seluk Beluk Transaksi Real Estat yang Dibiayai Penjual?

  • Dalam transaksi real estat perumahan, salah satu opsi adalah pembiayaan penjual, di mana penjual membiayai pembelian untuk pembeli.
  • Transaksi yang dibiayai penjual bisa lebih cepat dan lebih murah daripada transaksi konvensional.
  • Pembeli perlu memastikan bahwa penjual bebas untuk membiayai (mereka tidak memiliki hipotek atau pemberi pinjaman hipotek mengizinkannya) dan harus bersiap untuk membayar uang muka.
  • Pembiayaan penjual biasanya berjalan untuk jangka waktu yang lebih pendek daripada hipotek tradisional.
  • Kedua belah pihak dalam transaksi harus mempekerjakan tenaga profesional untuk memberikan arahan dan menyusun kontrak dan surat promes.

Bagaimana Cara Kerja Pendanaan Penjual?

Bank tidak terlibat dalam penjualan yang dibiayai penjual; pembeli dan penjual membuat pengaturan sendiri. Mereka membuat surat promes yang mengatur tingkat bunga, jadwal pembayaran dari pembeli ke penjual, dan konsekuensi jika pembeli gagal memenuhi kewajiban tersebut. Tidak seperti penjualan yang melibatkan hipotek, tidak ada pengalihan pokok dari pembeli ke penjual, tetapi hanya kesepakatan untuk membayar kembali jumlah tersebut dari waktu ke waktu.

Dengan hanya dua pemain utama yang terlibat, pembiayaan pemilik bisa lebih cepat dan lebih murah daripada menjual rumah dengan cara biasa. Tidak perlu menunggu petugas pinjaman bank,  penjamin emisi , dan departemen hukum, dan pembeli seringkali dapat masuk ke rumah dengan uang lebih sedikit.

Keuntungan Pembiayaan Penjual

Ini alternatif untuk pembiayaan tradisional dapat berguna dalam situasi tertentu atau di tempat-tempat hipotek sulit untuk mendapatkan. Dalam kondisi ketat seperti itu, pembiayaan penjual memberi pembeli akses ke bentuk kredit alternatif.

Penjual, pada gilirannya, biasanya dapat menjual lebih cepat dan tanpa harus melakukan perbaikan mahal yang biasanya dibutuhkan pemberi pinjaman. Selain itu, karena penjual mendanai penjualan, properti tersebut dapat meminta harga jual yang lebih tinggi.

Biaya Penutupan Lebih Rendah

Biaya penutupan  memang lebih rendah untuk penjualan yang dibiayai penjual. Tanpa partisipasi bank, transaksi menghindari biaya hipotek atau poin diskon, serta biaya origination dan sejumlah biaya lain yang secara rutin ditarik pemberi pinjaman selama proses pembiayaan. Ada juga fleksibilitas yang lebih besar, setidaknya seolah-olah, tentang ketentuan pinjaman, dari uang muka yang diminta dan tingkat suku bunga hingga jangka waktu perjanjian.

Pembiayaan penjual biasanya berjalan hanya untuk jangka waktu yang cukup pendek, seperti lima tahun, dengan  pembayaran balon  jatuh tempo pada akhir periode itu. Teorinya — atau harapannya, paling tidak — adalah bahwa pembeli pada akhirnya akan membiayai kembali  pembayaran itu dengan pemberi pinjaman tradisional, dipersenjatai dengan kelayakan kredit yang lebih baik dan telah mengumpulkan sejumlah ekuitas di rumah.

Pembiayaan Penjual untuk Pembeli

Untuk semua potensi plus untuk seller financing, transaksi yang menggunakannya memiliki resiko dan kenyataan bagi kedua belah pihak. Inilah yang harus dipertimbangkan pembeli sebelum mereka menyelesaikan transaksi yang dibiayai penjual.

Jangan berharap persyaratan yang lebih baik daripada dengan hipotek

Saat persyaratan kesepakatan yang didanai penjual dibuat, fleksibilitas sering kali memenuhi kenyataan. Penjual mencerna kebutuhan dan risiko finansial mereka, termasuk kemungkinan pembeli akan gagal membayar pinjaman, dengan prospek proses penggusuran yang berpotensi mahal dan berantakan.

Hasilnya bisa menenangkan pembeli. Mungkin saja, misalnya, Anda akan mendapatkan suku bunga yang lebih menguntungkan daripada yang ditawarkan bank, tetapi kemungkinan besar Anda akan membayar lebih, mungkin beberapa poin persentase tambahan di atas suku bunga yang berlaku.

Referensi cepat

Sebagai pembeli, Anda mungkin harus memberikan uang muka yang ukurannya sebanding dengan hipotek biasa — yaitu, 20% atau lebih dari nilai properti.

Anda mungkin perlu menjual diri Anda kepada penjual

Sangat cerdas untuk bersikap transparan dan terus terang tentang alasan Anda tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek tradisional. Beberapa dari informasi itu mungkin muncul ketika penjual memeriksa riwayat kredit Anda dan data latar belakang lainnya, termasuk pekerjaan, aset, klaim keuangan, dan referensi Anda.

Namun, pastikan juga bahwa Anda menunjukkan batasan apa pun pada kemampuan Anda untuk meminjam yang mungkin tidak muncul selama uji tuntas penjual. Seorang calon pembeli yang memiliki kredit yang kuat dan uang muka yang cukup besar mungkin baru saja memulai bisnis baru, sehingga tidak dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman hingga dua tahun.

Bersiaplah untuk mengusulkan pembiayaan penjual

Pemilik rumah yang menawarkan pembiayaan penjual sering kali secara terbuka mengumumkan fakta itu dengan harapan menarik pembeli yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek. Namun, jika Anda tidak melihat adanya seller financing, tidak ada salahnya untuk menanyakannya. Namun, alih-alih menanyakan apakah pembiayaan pemilik merupakan pilihan, Anda mungkin ingin menyajikan proposal khusus. Anda dapat mengatakan, misalnya, “Penawaran saya adalah harga penuh dengan potongan harga 20%, pembiayaan penjual sebesar $ 350.000 dengan harga 6%, diamortisasi selama 30 tahun dengan pinjaman balon selama lima tahun . Jika saya tidak mendanai kembali dalam dua hingga tiga tahun, Saya akan meningkatkan angka itu menjadi 7% dalam empat dan lima tahun. “

Konfirmasikan bahwa penjual bebas untuk membiayai penjualan

Pembiayaan penjual paling sederhana jika penjual memiliki properti secara langsung; hipotek atas properti menimbulkan komplikasi tambahan. Membayar untuk pencarian hak milik atas properti akan memastikan bahwa properti tersebut dijelaskan secara akurat dalam akta dan bebas dari hipotek atau hak gadai pajak .

Menurut  Jason Burkholder , seorang makelar di Weichert Realtors di Lancaster, Pa., “Sebagian besar hipotek memiliki klausul ‘jatuh tempo penjualan’ yang melarang penjual menjual rumah tanpa melunasi hipotek. Jadi, jika penjual membiayai pemilik dan  perusahaan hipotek  menemukan, mereka akan mempertimbangkan rumah ‘terjual’ dan menuntut pembayaran segera dari hutang secara penuh, yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk menyita. “

Pembiayaan Penjual untuk Penjual

Ingatlah tip dan kenyataan ini jika Anda mempertimbangkan untuk mendanai penjualan rumah.

Anda tidak perlu membiayai penjualan untuk waktu yang lama

Sebagai penjual, Anda dapat, kapan saja, menjual surat promes kepada investor atau pemberi pinjaman, kepada siapa pembeli kemudian mengirimkan pembayarannya. Ini bisa terjadi pada hari yang sama dengan penutupan, sehingga penjual bisa langsung mendapatkan uang tunai.

Dengan kata lain, penjual tidak perlu memiliki uang tunai, juga tidak harus menjadi pemberi pinjaman.Namun, ketahuilah bahwa Anda kemungkinan besar harus menerima kurang dari nilai penuh wesel untuk menjualnya, sehingga mengurangi keuntungan Anda atas properti tersebut.Surat promes pada properti biasanya dijual seharga 65% hingga 90% dari nilai nominalnya, menurut Amerinote Xchange, sebuah perusahaan yang berspesialisasi dalampendanaan pasar sekunder .

Jadikan pembiayaan penjual sebagai bagian dari promosi Anda untuk menjual properti

Karena pembiayaan penjual relatif jarang, promosikan fakta bahwa Anda menawarkannya, dimulai dengan daftar properti. Menambahkan kata-kata “penjual pembiayaan tersedia” ke teks akan mengingatkan calon pembeli dan agen mereka bahwa opsi tersebut sudah tersedia.

Saat calon pembeli melihat rumah Anda, berikan lebih banyak detail tentang pengaturan pembiayaan. Siapkan lembar informasi yang menjelaskan persyaratan pembiayaan.

Referensi cepat

Penjual harus memberikan penjelasan umum tentang apa itu seller financing karena banyak pembeli tidak akan terbiasa dengannya.

Carilah nasihat pajak dan pertimbangkan bantuan layanan pinjaman

Karena transaksi yang dibiayai penjual dapat menimbulkan komplikasi pajak, libatkan perencana keuangan atau pakar pajak sebagai bagian dari tim Anda untuk penjualan tersebut. Selain itu, kecuali Anda berpengalaman dan nyaman sebagai pemberi pinjaman, pertimbangkan untuk menyewa perusahaan penyedia pinjaman untuk mengumpulkan pembayaran bulanan, mengeluarkan pernyataan, dan melakukan tugas-tugas lain yang terkait dengan pengelolaan pinjaman.

Bagaimana Menyusun Kesepakatan Pembiayaan Penjual

Kedua belah pihak dalam kesepakatan yang dibiayai penjual harus menyewa  pengacara  real estat atau agen real estat untuk menulis dan meninjau kontrak penjualan dan surat promes, bersama dengan tugas terkait. Cobalah untuk mencari profesional yang berpengalaman dengan transaksi rumah yang dibiayai penjual — dan yang memiliki pengalaman di tempat Anda tinggal, jika memungkinkan, karena beberapa peraturan yang relevan (seperti yang mengatur pembayaran balon) berbeda-beda di setiap yurisdiksi.

Profesional juga dapat membantu pembeli dan penjual memutuskan perjanjian tertentu yang paling cocok untuk mereka dan keadaan penjualan. Jika ini bukan kesepakatan yang dibiayai penjual, investor real estat dan makelar Don Tepper  menunjukkan bahwa “sebenarnya ada lusinan cara lain untuk membeli” selain pengaturan hipotek tradisional. Pengaturan ini, catatan Tepper, termasuk lease-option, lease-purchase,  kontrak tanah , kontrak akta, pembagian ekuitas, dan wrap mortgages. “Sebagian besar pembeli dan sebagian besar agen real estat tidak tahu cara kerja semua ini,” katanya.

Garis bawah

Apakah penjual pembiayaan merupakan pilihan yang baik? Meskipun tidak biasa dan asing bagi kebanyakan orang, pembiayaan penjual dapat menjadi pilihan yang berguna dalam pasar real estat yang menantang. Namun, pengaturan tersebut memicu beberapa risiko khusus bagi pembeli dan penjual, dan sebaiknya menggunakan bantuan profesional untuk menguranginya dan memungkinkan proses berjalan lancar.