Haruskah Anda Membeli Rumah di Lelang?

lelang .

Apa Haruskah Anda Membeli Rumah di Lelang?

  • Membeli rumah di lelang lebih berisiko daripada membeli melalui proses biasa. Sangat penting untuk mendapatkan pendidikan yang baik tentang cara kerja lelang real estat.
  • Anda dapat menemukan lelang rumah melalui pemerintah daerah, agen real estat, dan situs online seperti RealtyTrac.com dan Auction.com.
  • Properti lelang seringkali tidak mengizinkan pemeriksaan rumah atau cara legal apa pun untuk melihat interior secara langsung. Jika Anda tidak mampu menanggung risiko membeli properti dalam kondisi buruk, tetap gunakan lelang yang memungkinkan Anda memeriksa properti sebelum menawar.
  • Tinjau dan pahami semua aturan lelang dan lakukan uji tuntas pada properti apa pun yang Anda minati — misalnya, periksa klaim, hak gadai, dan penghuni sebelum Anda menawar.

Cara Kerja Membeli Rumah di Lelang

Manfaat membeli di lelang termasuk memperluas pilihan Anda dan mungkin membeli dengan harga diskon. Anda mungkin menghadapi lebih sedikit persaingan untuk membeli rumah lelang dibandingkan dengan membeli dengan cara tradisional, tetapi Anda juga akan berhadapan dengan kelompok pembeli potensial yang berbeda — seringkali, investor berpengalaman.

Mungkin risiko terbesar membeli di lelang adalah Anda akan memiliki pengetahuan terbatas tentang properti yang akan dijual, sehingga kesalahan langkah yang mahal menjadi kemungkinan nyata. Juga, seperti halnya pembelian real estat, Anda perlu membaca, memahami, dan menandatangani banyak dokumen (idealnya dengan bantuan pengacara real estat).

Pengetahuan tentang real estat kaya dengan cerita tentang rumah yang dibeli di lelang dengan harga jauh di bawah nilai pasar, dan penawaran semacam itu memang ada. Namun, lelang biasanya merupakan cara yang lebih berisiko untuk memperoleh properti daripada membeli melalui proses biasa. Kenyataan itu membuatnya sangat penting untuk dididik dengan baik tentang cara kerja lelang real estat dan bijaksana tentang properti yang Anda pertimbangkan untuk menawar.

“Banyak orang salah percaya bahwa rumah lelang itu bagus,” kata John Myers, agen real estat dan pialang yang memenuhi syarat dengan Myers & Myers Real Estate di Albuquerque, NM “Beberapa rumah lelang bagus, dan yang lain bisa jadi besar kesalahan.”

Untuk membantu Anda menghindari kesalahan besar, berikut adalah dasar-dasar lelang properti residensial, sehingga Anda dapat memutuskan apakah opsi ini mungkin berhasil untuk Anda — apakah Anda ingin tinggal di properti atau menggunakannya semata-mata sebagai investasi.

Bagaimana Rumah Berakhir di Lelang

Ada dua cara umum sebuah rumah bisa dilelang.

Lelang Penyitaan

Ketika pemilik rumah belum membayar hipotek selama setidaknya beberapa bulan, mereka mungkin mengalami gagal bayar dan berakhir dengan penyitaan. Ketika ini terjadi, bank mengajukan  pemberitahuan default  dengan pencatat wilayah. Jika pemilik rumah tidak membayar saldo hutangnya — atau menegosiasikan ulang hipotek dengan pemberi pinjaman — pemberi pinjaman dapat melelang rumah dan memaksa pemilik rumah untuk tidak membayar. Lelang penyitaan ini diadakan oleh wali amanat yang disewa bank  .

Lelang Default Pajak Properti

Cara lain sebuah rumah berakhir di blok lelang adalah ketika pemiliknya tidak membayar pajak properti yang telah ditentukan. Dalam kasus ini, otoritas pajak yang belum dibayar, bukan bank, yang menyita properti tersebut. Lelang hak gadai pajak yang dihasilkan  dilakukan oleh sheriff, juru tulis, atau kantor pengawas pajak daerah atau otoritas pajak setempat .

Menghadiri Lelang

Terlepas dari jenis pelelangannya, peristiwa ini dapat berlangsung di lokasi fisik seperti gedung pengadilan pemerintah daerah dan ruang konferensi hotel, dan lelang tatap muka ini diselesaikan dengan cepat. Lelang real estat juga semakin banyak dilakukan secara online, yang dapat berlangsung selama berhari-hari atau berminggu-minggu.

Membeli rumah di lelang telah dan akan terus populer, menurut Earl White, salah satu pendiri House Heroes LLC , perusahaan investasi real estat Florida yang membeli rumah, kondominium, dan tanah kosong tempat tinggal. “Pemilik penghuni dengan anggaran terbatas dan profesional real estat bermigrasi ke sumber-sumber yang persaingannya lebih sedikit,” katanya. “Biasanya, properti lelang menghasilkan lebih sedikit penawaran, sehingga harga jual menjadi lebih rendah. Namun, lelang penyitaan tidak memberikan diskon yang terjadi selama masa krisis [perumahan]. ”

White terus menjelaskan bahwa ketika properti yang tersedia lebih sedikit, pembeli sangat termotivasi karena apresiasi rumah dan tingkat hipotek yang menguntungkan. Dia mengatakan bahwa lelang online telah meningkatkan persaingan dan menaikkan harga.

Menemukan Lelang Real Estat

Salah satu cara untuk menemukan lelang adalah dengan menghubungi pemerintah daerah secara langsung atau mengunjungi situs web mereka untuk mendapatkan informasi dan kemudian menindaklanjuti melalui telepon untuk mengonfirmasi detailnya. Cara lainnya adalah melalui situs seperti RealtyTrac.com dan Auction.com. Namun, informasi online tidak selalu akurat.

Properti mungkin terdaftar yang berada di pra-penyitaan, karena pemiliknya terlambat membayar. Properti ini mungkin tidak akan pernah dijual karena pemiliknya mengejar pembayaran atau membuat kesepakatan dengan pemberi pinjaman mereka.

Agen dan perantara real estat lokal juga bisa menjadi sumber daya yang berharga. Sayangnya, Anda mungkin tidak merasa mereka ingin membantu, karena agen dan pialang tidak secara otomatis mendapatkan komisi dari lelang langsung. Namun, para makelar ini bisa mendapatkan komisi melalui lelang online.

Beberapa Data Layanan Cantuman

Laporan Direct Multiple List Service (MLS) jauh lebih berharga bagi pembeli potensial daripada daftar online, menurut White, karena berisi data lengkap untuk daftar, termasuk foto dan, yang paling penting, komentar broker nonpublik. “Komentar non-publik penting karena menentukan informasi penting yang memengaruhi harga jual dan hari-hari di pasar,” kata White. Informasi ini dapat mencakup kerusakan properti, opsi pembiayaan, hunian, dan sewa penyewa.

Referensi cepat

Cara terbaik untuk menilai properti lelang adalah bekerja sama dengan agen real estat, penilai, dan kontraktor. Perwakilan industri ini memahami biaya konstruksi dan renovasi serta dapat memperkirakan nilai properti dan biaya pekerjaan yang mungkin diperlukan secara akurat.

Meskipun aturan berbeda-beda di setiap lokasi, catatan MLS dan wilayah seringkali hanya tersedia untuk pemegang lisensi real estat, menurut White. Berdasarkan pengalamannya, mereka biasanya dengan senang hati membantu secara gratis jika Anda menghubungi mereka.

White juga mencatat bahwa lelang tatap muka telah menghilang karena bahkan kabupaten yang lebih kecil telah memindahkannya secara online. Miami dan Palm Beach adalah dua lokasi tempat lelang pajak dan penyitaan sekarang sepenuhnya online.

Ingatlah bahwa lelang penyitaan sering kali ditunda atau dibatalkan, bahkan di menit-menit terakhir. Pemberi pinjaman mungkin belum memperoleh semua dokumen yang dibutuhkannya, atau peminjam mungkin telah menemukan solusi untuk menghindari penyitaan.

Yang Perlu Diketahui Penawar

Sebelum mengajukan penawaran di lelang real estat, Anda harus memahami risiko yang Anda ambil. Pembelian yang buruk bisa menghantui Anda selama bertahun-tahun. Anda juga perlu memahami aturan lelang dan bersiap untuk mengikutinya sebelum mencoba berpartisipasi.

Anda harus mendaftar dan menyerahkan deposit yang dapat dikembalikan sebesar 5% hingga 10% dari harga jual properti yang diharapkan kepada entitas yang mengadakan lelang. Jika pelelangan dilakukan secara langsung, pastikan untuk check-in setidaknya satu jam sebelum jadwal mulai dan dapatkan kartu resmi, yang akan Anda tingkatkan ketika Anda siap untuk menawar.

Memenangkan properti melalui lelang dapat dilakukan dengan dua cara berbeda.

Harga awal lelang dapat berupa saldo yang terhutang pada hipotek atau jumlah yang lebih rendah yang dirancang untuk mendorong penawaran. Dalam lelang penyitaan, pemberi pinjaman tidak diperbolehkan mengambil keuntungan dari lelang. Seringkali, properti ini dijual dengan kerugian; jika ada keuntungan, itu seharusnya pergi ke pemilik rumah yang diambil alih setelah hipotek dan hak gadai lainnya   dibayar. Properti lelang tidak selalu merupakan penawaran yang bagus — misalnya, juru lelang dapat menetapkan harga cadangan tersembunyi   pada sebuah properti, yang merupakan harga minimum yang harus ditawar.

“Baik pembeli menghadiri lelang secara langsung atau online, mereka harus ingat bahwa ada harga ambang untuk setiap properti di mana pembelian yang bijaksana dapat menjadi pembelian yang bodoh, dan mereka tidak boleh membiarkan acara, tempat, atau emosi mereka mempengaruhi keputusan mereka, ”saran Ron Humes, makelar sejak tahun 2000 dan Wakil Presiden operasi Post Modern Marketing di Lexington, Ky.

Mengakses Properti

Properti lelang jarang memberikan tingkat akses yang sama kepada calon pembeli seperti properti yang dijual secara tradisional. Kemungkinan besar Anda tidak akan diizinkan untuk berjalan melalui properti dengan agen Anda sesuka Anda, meskipun beberapa perusahaan lelang memang menawarkan open house.

“Saya pribadi tidak akan pernah merekomendasikan klien untuk membeli properti dari jarak jauh tanpa terlebih dahulu melakukan tes bola mata,” kata David Roberson, pengacara dan broker real estat di San Jose, California. Dia dan istrinya memiliki 22 properti sewaan di tiga negara bagian, dan dia adalah pemilik dan operator dari Silicon Valley Property Management Group. Baik Anda atau tim investasi tepercaya Anda harus mengevaluasi secara menyeluruh baik real estat yang Anda pertimbangkan dan orang yang Anda hadapi sebelum mewajibkan diri Anda secara hukum atau finansial.

Demikian pula, Humes memperingatkan bahwa sumber yang melaporkan nilai properti saat ini atau di masa mendatang bisa jadi tidak akurat kecuali ada evaluasi di lokasi oleh para profesional yang tahu cara mengumpulkan dan menilai semua detail yang diperlukan. Cara terbaik untuk mengukur properti lelang adalah bekerja sama dengan profesional — agen real estat, penilai, dan kontraktor — yang memahami biaya konstruksi dan renovasi dan yang dapat menilai secara akurat nilai properti saat ini dan masa depan serta biaya pekerjaan yang dibutuhkan.

Kondisi dan Inspeksi Properti

Sebuah rumah bisa saja memiliki berbagai macam masalah — ingat, dulu rumah itu milik seseorang yang tidak mampu membayar hipotek atau pajak properti, jadi pemiliknya mungkin juga tidak mampu membayar perawatan atau perbaikan rutin. Selain itu, begitu kehilangan rumah tampak tak terelakkan, pemiliknya mungkin sengaja mengabaikannya atau bahkan merusaknya parah. Selain itu, properti kosong mungkin telah dirusak atau ditempati oleh penghuni liar.

Asumsikan bahwa jika properti tersebut terlihat mengerikan dari luar, mungkin terlihat buruk di dalam. Properti lelang dijual apa adanya, dan Anda harus mampu membeli setiap dan semua perbaikan. Meskipun menggoda, Anda tidak boleh masuk tanpa izin untuk mengetahui kondisi properti dengan lebih baik. Anda mungkin pernah melihat sirip di TV memasuki halaman belakang, mengintip atau bahkan memanjat melalui jendela, tetapi melakukannya adalah ilegal, dan Anda pasti tidak ingin mengganggu siapa pun yang menempati rumah, tidak hanya untuk kesopanan tetapi juga untuk keselamatan Anda. Carilah informasi tentang sejarah kepemilikan properti dari catatan pemerintah setempat, bicarakan dengan agen real estat setempat, dan mintalah informasi dengan hormat dari tetangga.

Properti lelang seringkali tidak mengizinkan pemeriksaan rumah atau cara legal apa pun untuk melihat interior secara langsung. Jika Anda tidak mampu menanggung risiko membeli properti dalam kondisi buruk, tetap gunakan lelang yang memungkinkan Anda memeriksa properti sebelum menawar. Tanpa informasi ini, mungkin sulit untuk mengetahui apa yang Anda hadapi, berapa biaya perbaikan properti, dan nilai sebenarnya sampai Anda menjadi pemiliknya.

Bahkan jika Anda bisa mendapatkan pemeriksaan rumah, itu masih ada batasnya. Masalah di balik dinding, di langit-langit, dan di bawah lantai mungkin tidak terlihat sampai Anda memilikinya. Jika utilitas dimatikan, Anda mungkin tidak dapat mendeteksi kebocoran, masalah listrik, peralatan rusak, atau peralatan HVAC tidak berfungsi.

Opsi Pembayaran: Rencanakan Sebelumnya

Membeli properti di lelang biasanya membutuhkan banyak uang. Setiap perusahaan lelang dan pemerintah daerah memiliki persyaratan pembayarannya sendiri, tetapi Anda mungkin membutuhkan uang tunai hanya untuk mengamankan hak Anda untuk menawar. Jumlah uang muka dan metode pembelian sering kali bergantung pada properti dan rumah lelang. Pilihan pembiayaan yang lebih fleksibel mungkin tersedia dengan membeli  properti milik bank  dengan cara tradisional. Lelang bukan satu-satunya cara untuk membeli penyitaan .

Mengenai pembayaran, penawar di lelang harus membawa uang tunai, wesel, atau  cek kasir sejumlah yang diminta oleh pemegang lelang. Biasanya, Anda harus membayar penuh untuk properti itu segera setelah memenangkan lelang. Terkadang, Anda mungkin memiliki waktu hingga hari berikutnya untuk menyelesaikan pembayaran. Kegagalan menyelesaikan pembayaran dapat mengakibatkan hangusnya deposit Anda dan dilarang mengikuti lelang di masa mendatang. Bersiaplah untuk memberikan bukti dana untuk menunjukkan bahwa Anda dapat menyelesaikan pembelian. Jika Anda menawar sebagai entitas, seperti LLC, perwalian, atau kemitraan terbatas, bukan sebagai individu, Anda mungkin perlu menunjukkan dokumen entitas Anda.

Pemenang melewati escrow dan penutupan seperti yang mereka lakukan dengan pembelian rumah lainnya. Penawar di lelang properti seringkali adalah investor real estat yang mampu membayar tunai. Untuk lelang yang memungkinkan pembelian yang dibiayai , Anda harus mendapatkan prakualifikasi sebelumnya. Beberapa rumah lelang lebih suka Anda bekerja dengan pemberi pinjaman afiliasi mereka dan akan menempatkan pemberi pinjaman tersebut di lokasi lelang. Namun, lakukan riset sebelumnya untuk menentukan tingkat suku bunga yang tersedia dari pemberi pinjaman yang bersaing. Informasi ini dapat memberi Anda pengaruh.

Selain itu, pastikan Anda memahami biaya lelang yang diharapkan akan Anda tanggung. “Rumah yang dibeli di lelang berkali-kali memiliki biaya dan ongkos dari juru lelang, bank, pengacara, dan perusahaan lain yang diwajibkan untuk membawa properti itu ke lelang,” kata Humes. “Tidak jarang menemukan 10% biaya lelang, bunga bank dan denda, biaya pengacara, 12% biaya tercatat penjualan, dan biaya persiapan properti yang diteruskan ke pembeli.”

Periksa Klaim, Hak Gadai, dan Penghuni

Sebelum Anda menawar, Anda sebaiknya menyewa perusahaan pencari judul untuk melihat siapa yang mungkin memegang hak gadai terhadap properti tersebut. Sebagai pemilik, Anda akan bertanggung jawab atas hak gadai, yang berarti lebih banyak uang keluar dari saku Anda.

Mungkin ada klaim lain terhadap rumah — tidak hanya hak gadai pajak tetapi juga hak gadai kontraktor atau  hipotek kedua. Penawar harus memeriksa dengan perusahaan lelang untuk memastikan bahwa properti tersebut memiliki hak milik yang jelas. Jika Anda memenangkan lelang, Anda pasti ingin membeli asuransi kepemilikan selama escrow atau segera setelah penutupan untuk melindungi diri Anda dari hak gadai yang tidak ditemukan selama pencarian judul.

Dalam beberapa kasus, (mantan) pemilik atau penghuni liar akan menempati properti tersebut, dan Anda harus mengusirnya — proses yang seringkali berlangsung lama yang bisa jadi tidak menyenangkan dan mahal di paling buruk. Akan lebih menguntungkan hanya dengan menawarkan mereka beberapa ribu dolar di muka untuk keluar dan menyerahkan kunci.

Jangan melakukan apa pun sampai Anda memegang gelar. Hindari keinginan untuk memulai renovasi atau pindah ke properti segera setelah Anda mendapatkan sertifikat penjualan. Anda masih harus menunggu hingga 10 hari atau lebih untuk menerima sertifikat hak milik Anda. Properti tersebut sebenarnya bukan milik Anda sampai Anda memegang sertifikat itu; pemilik masih dapat mempertahankan haknya atas rumah dengan mengajukan keberatan atas penjualan tersebut ke pengadilan atau dengan melunasi pinjaman.  

Garis bawah

Rumah yang diambil alih mungkin menarik secara finansial, tetapi ada banyak kendala yang harus dipertimbangkan sebelum membeli. Selain itu, hanya karena sebuah rumah dijual di pelelangan tidak berarti Anda akan bisa mendapatkannya dengan harga yang bagus (atau bahwa rumah itu bagus dengan harga berapa pun — ini bisa menjadi lubang uang). Namun, bagi individu yang cerdas, cerdas, dan termotivasi, lelang properti layak untuk ditelusuri sebagai cara untuk mendapatkan rumah atau properti investasi dengan harga murah.

Karena itu, pertimbangkan properti yang tidak dijual di lelang sebagai alternatif. “Adalah mungkin untuk menemukan kesepakatan yang lebih baik ketika bernegosiasi dengan penjual yang memiliki ekuitas dalam sebuah properti dan dapat bernegosiasi atas nama mereka sendiri tanpa semua denda dan biaya terkait lelang,” saran Humes. “Anda mungkin juga memiliki lebih banyak persaingan di lelang dari perusahaan yang membeli properti untuk diubah sebagai model bisnis. Rumah yang dilelang tidak selalu merupakan kesepakatan terbaik untuk pembeli rumah pada umumnya. ”

Jika Anda tertarik mencoba mendapatkan properti murah di lelang, ada banyak hal yang harus dipelajari. Lelang adalah cara yang lebih berisiko untuk membeli properti daripada melalui agen real estat. Sangat penting untuk mendapatkan pengetahuan yang sangat baik tentang proses dan properti yang ingin Anda tawar. Bekerja sama dengan agen atau broker real estat lokal untuk mengidentifikasi properti potensial dapat membantu, meskipun mereka mungkin tidak tertarik kecuali Anda dapat mencapai kesepakatan kompensasi.

Terakhir, pastikan untuk meninjau semua aturan lelang secara menyeluruh dan melakukan uji tuntas pada properti sebelum Anda menawar. Carilah penasihat pengacara real estat — idealnya yang berpengalaman dengan penjualan penyitaan — untuk memastikan Anda memahami apa tanggung jawab dan kewajiban Anda jika Anda adalah penawar yang menang.